ועדת הערר: עיריית רמת גן תשלם יותר מ-700,000 שקל לתושבות העיר בגין פגיעה בערך הקרקע שבבעלותן

ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז תל אביב קבעה: עיריית רמת גן תפצה שתי מערערות, תושבות העיר, בסכום של 654,155 שקל, בתוספת 50,000 שקל שכר טרחת עורך דין, מימון שכר טרחת שמאי מייעץ (בסכום שלא צוין) וכן בתוספת ריבית והצמדה. הסיבה: פגיעה בזכויותיהן של השתיים, יורשות מקרקעין ברחוב בן שמן, רחוב עורפי לדרך בן גוריון הראשית בעיר.

תחילת הפרשה עוד בשנת 1999, אז יצא היתר בנייה שאפשר את הקמת בית ליר אור, בין רחוב בן שמן לדרך בן גוריון. בית ליר אור נחשב לאחד המבנים המפורסמים בעיר, בין היתר משום שעמד במרכז פרשת ראש העיר הקודם, צבי בר, ולאורך השנים פעלו ופועלים ממנו מוסדות אקדמיים שונים, אלא שהוא נבנה תוך חריגה מההיתר שניתן ב-1999. בשנת 2007 אושרה תוכנית להכשרת עבירות הבנייה, אך היא נפסלה על ידי בתי המשפט השונים ואושרה מחדש בשנת 2015 - תוך שנקבע שיאטמו חלק מהקומות.

במצב הקודם ניתן היה לבנות שני בניינים נפרדים, עם כיכר ומעבר ציבורי פתוח לכיוון הנכס. במסגרת התוכנית החדשה אוחדו שתי החלקות הסמוכות למגרש אחד, ונבנה במקום בניין אחד. הכיכר בוטלה וכך גם המעבר אל הנכס

על רקע זה ביקשו שתי העוררות, בעלות המקרקעין ברחוב בן שמן כאמור, פיצויים מהעירייה. הסיבות לכך: במצב הקודם (כלומר טרם נבנה בית ליר אור) ניתן היה לבנות בחלקות הסמוכות שני בניינים נפרדים, עם כיכר ("פיאצה", כלשון התשריט) ומעבר ציבורי פתוח לכיוון הנכס. במסגרת התוכנית החדשה אוחדו שתי החלקות הסמוכות למגרש אחד, תוך שינוי הבינוי, כך שנבנה במקום בניין אחד, הכיכר בוטלה וכך גם המעבר אל הנכס.

"עמדת העירייה נגועה בהתעלמות מוחלטת, עד כדי ביטול מציאות הדברים"

העוררות טענו כי המהלך "מהווה פגיעה בחשיפת הנכס לכיוון רחוב בן גוריון, בביטול הגישה העיקרית לנכס, בירידת שווי הקומה המסחרית ובירידת שווי קומות המשרדים בגין הצללה ואובדן כיוון אוויר ואור". עוד נטען כי התוכנית פוגעת בייחודיותו של הפרויקט, שכן במצב החדש הנכס מהווה בניין מסחר ומשרדים עצמאי ונפרד, בעוד שבמצב הקודם התכנון אופיין כמתחם המשלב 5 בניינים עם שתי "פיאצות" פתוחות המקשרות ביניהם, ויש בכך יתרון וייחודיות לעומת בנייני מסחר ומשרדים בודדים.

העוררות טוענות כי התוכנית פוגעת בייחודיותו של הפרויקט, שכן במצב החדש הנכס מהווה בניין מסחר ומשרדים עצמאי ונפרד, בעוד שבמצב הקודם התכנון אופיין כמתחם המשלב 5 בניינים עם שתי "פיאצות" פתוחות המקשרות ביניהם

מאחר שעיריית רמת גן דחתה את בקשתן של השתיים, הן הגישו ערעור לוועדת הערר המחוזית. בדיון בוועדת הערר טענה העירייה כי היתר הבנייה המדובר משנת 1999, שאפשר את חיבור שני הבניינים לא נפסל באף אחת מהערכאות, ולכן זהו למעשה המצב הקודם – חיבור הבניינים לבניין אחד.

העירייה טענה כי יש לדחות את הערר, "שכן העוררות לא הרימו את נטל ההוכחה לקביעה כי נגרמה ירידת ערך, הן ברמת ניתוח השפעות התוכנית החדשה בהשוואה לתוכנית במצב קודם בהיבט השווי, הן מבחינת נתוני השוואה לנכסים דומים והן בהיעדר חוות דעתם של מומחים שיבססו את הפגיעות הנטענות". עוד טענה העירייה כי לא רק שהתוכנית אינה פוגעת בנכס, אלא שהיא אף משביחה אותו, ואף השימוש בבניין כמוסד אקדמי מעלה את שווי הנכס והסביבה.

ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד בני זלמנוביץ', לא חסכה ביקורת מהעירייה, בעיקר בעניין טענתה כי חיבור שני הבניינים לא נפסל בערכאות משפטיות קודמות: "לאחר שבחנו את טענות הצדדים הגענו לכלל מסקנה כי עמדתה של העירייה לא נכונה, ובטעות יסודה. עמדתה נגועה בהתעלמות מוחלטת, עד כדי ביטול מציאות הדברים אשר עמדה בבסיס הוצאת ההיתר. אכן צודקת העירייה כי בשום מקום לא נאמר במפורש שהיתר הבניה משנת 1999 לא חוקי - אבל אמירה פשטנית זו חוטאת לאמת וחסרת תום לב. 

דמה כי אין מחלוקת שהתוצר הישיר של החטא הקדמון הוא היתר בנייה זה. בערכאות השונות אשר דנו בפרשה זו נכתבו דברים מפורשים שמשמעותם אחת ויחידה: לא ניתן היה לבנות את הבניין בקיר משותף ולבטל את הפיאצה"

נכון הדבר כי משום שאושרה תוכנית שמבקשת להכשיר את עבירת הבנייה שנעשתה במסגרת היתר הבנייה, שהולדתו בחטא תוך פגיעה בטוהר המידות והליכים פליליים, הדיונים בעיקרן נסובו סביב התוכנית 'המכשירה' ולא סביב ההיתר. אולם, נדמה כי אין מחלוקת שהתוצר הישיר של החטא הקדמון הוא היתר בנייה זה. בערכאות השונות אשר דנו בפרשה זו נכתבו דברים מפורשים שמשמעותם אחת ויחידה: לא ניתן היה לבנות את הבניין בקיר משותף ולבטל את הפיאצה".

עוד נכתב בהחלטת הוועדה: "משעה שקודמה התוכנית (שהכשירה את עבירות הבנייה) נשכח היתר הבנייה, והשאלה שעמדה על הפרק הייתה תוקפה של התוכנית. אך נדמה כי לא היה ספק למאן דהוא שהיתר הבנייה בטל מעיקרו, עד שהגיעה כעת המשיבה וטוענת טענה שמעולם לא נטענה.

בלשונה של המשיבה בערר זה נדמה כי ככלל, לא בכל תוכנית על הרשות לטעון שאין פגיעה וירידת ערך, מתוך תקווה שהאזרח שעלויות ניהול ההליך גבוהות עבורו יתייאש באחד ממשעולי ההליך"

נדמה כי ראוי לה למשיבה לו הייתה נוטלת קורה מבין עיניה ומתפשרת עם המשיבה כפי שהצענו להי ולא גוררת את העוררות בדרך הייסורים. בלשונה של המשיבה בערר זה נדמה כי ככלל, לא בכל תוכנית על הרשות לטעון שאין פגיעה וירידת ערך, מתוך תקווה שהאזרח שעלויות ניהול ההליך גבוהות עבורו יתייאש באחד ממשעולי ההליך. נדמה כי התנהלות ראויה של הרשות הייתה חוסכת ממון רב הן לעוררות והן לתושבי הרשות".

בהתאם, קבעה הוועדה כי היתר הבנייה מ-1999 בטל מעיקרו, שכן ניתן בחוסר סמכות, ולכן במצב הקודם ישנה זיקת הנאה מדרך בן גוריון - ובמצב החדש בוטלה זיקת ההנאה, דבר הגורר פיצוי לעוררות. "המשיבה תשלם סך של 654,155 שקל בגין הפגיעה בערכם של מקרקעי העוררות. בנסיבות העניין לא מצאנו מקום להפחית את הפרשי ההצמדה והריבית. נוסף על כך, תשיב המשיבה לעוררות את סכום שכר טרחת השמאי המייעץ, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד שבו שולמו ועד לתשלומם בפועל; כמו כן תישא המשיבה בעלות שכר טרחתן של העוררות, בסך של 50,000 שקל".