המערערת השאירה ריהוט במשרד המפונה – ולכן זה לא הדר "נכס ריק"

המשרד שלכם כבר לא בשימוש – אך נותר בו ריהוט כללי? היערכו לכך שלא תוכלו לקבל בגינו פטור מארנונה כ"נכס ריק": גם ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב וגם בית המשפט המחוזי קבעו חד-משמעית כי מנהל הארנונה בעיריית תל אביב צודק – וכי חברה אשר מחזיקה במשרדים ברחוב יגאל אלון 90 בתל אביב תשלם ארנונה מלאה, שכן מבחינתם משרדים שיש בהם ריהוט הם משרדים שאינם ריקים.

חיוב הארנונה החודשי - פי שלושה מעלות הריהוט

הריהוט המדובר, כך על פי החברה המחזיקה במשרדים, שווה בין 2,000 ל-3,000 שקל בסך הכול – ריהוט כללי ופשוט שהושאר במקום "על מנת להקל במציאת שוכר חלופי", לדבריה. הארנונה שבה חויבה על ידי העירייה: 9,500 שקל בחודש. למרות זאת סירבה העירייה להכיר במשרד כזכאי לפטור במצבו, וגם ועדת הערר המחוזית שאליה הוגש הערעור על ההחלטה, סברה כי כך יש לנהוג. 

החברה לא ויתרה, והגישה תביעה בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים. העילה לערעורים – תקנה 13 לתקנות ההסדרים, לפיה "מועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק של בניין ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה מצטברת".

ניסוחה של תקנה 13 מחייב פרשנות לפיה אפשרית 'הנחה' בתשלומי הארנונה על נכס ריק, ואין לקבל את הפרשנות כי המדובר בפטור של 100% בלבד. מחוקק המשנה הסמיך את מנהל הארנונה לקבוע את סכום הארנונה בטווח שבין 0% ל-100%"

בערעור ציינה החברה בין היתר כי הותירה את פרטי הריהוט והציוד ולא פינתה אותם רק משום שלא סברה שתישלל ממנה הנחה, מאחר שהנכס "ריק" על פי תפיסתה. עוד טענה המערערת כי פרשנותה של ועדת הערר לתקנה 13 היא שגויה, מאחר שוועדת הערר מקבלת את הפרשנות לפיה אין כל מדרג, ו"נכס ריק" משמעותו שאין בו דבר.

"ניסוחה של תקנה 13 מחייב פרשנות לפיה אפשרית 'הנחה' בתשלומי הארנונה על נכס ריק, ואין לקבל את הפרשנות כי המדובר בפטור של 100% בלבד. מחוקק המשנה הסמיך את מנהל הארנונה לקבוע את סכום הארנונה בטווח שבין 0% ל-100%, ואין לפרש את התקנה כאפשרות למתן פטור מלא בלבד".

את הדיבור 'בניין ריק' לתקנות ההסדרים יש לפרש, לדעת המשיב, כפשוטה, קרי, כאשר המדובר בבניין ריק מכול, שאין משתמשים בו. עדת הערר הלכה בדרכה הסלולה של פסיקה ענפה"

לטענת מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, משהושארו פרטי הריהוט והציוד במשרד, אין לראות בנכס "בניין ריק". "את הדיבור 'בניין ריק' לתקנות ההסדרים יש לפרש, לדעת המשיב, כפשוטה, קרי, כאשר המדובר בבניין ריק מכול, שאין משתמשים בו", כך בתשובת המנהל. "החלטת ועדת הערר הלכה בדרכה הסלולה של פסיקה ענפה, ואין לקבל את פרשנותה של המערערת באשר לחובת הפעלת שיקול הדעת של מנהל הארנונה".

"נותרו בנכס ציוד וריהוט; אין הוא, אפוא, נכס ריק"

השופטת יהודית שטופמן קבעה בהחלטתה כי "אין זה מקרה שבו נותר במקום כיסא שבור, ובגינו  מסרב מנהל הארנונה לראות בנכס 'בניין ריק'. גם לגרסת העותרת נותרו בנכס ציוד וריהוט שיש בהם כדי 'להקל על השכרתו', ואין הוא, אפוא, נכס ריק. עוד אני סבורה כי אין זה סביר שערכאות שיפוטיות ידונו בשאלה איזה ציוד ואיזו כמות של ציוד סותרים את טענת 'הבניין הריק'. די בכך שנמצא ריהוט בנכס, על מנת שטענת 'בניין ריק' לא תתקבל".

אינני סבורה שיש לקבל את פרשנות המערערת, אך היא מעוררת מחשבה, וייתכן שראוי כי מנהל הארנונה ייתן דעתו על היבטיה, ועל האפשרות למתן הנחה בסכומי הארנונה במקרים מתאימים"

למרות החלטתה הנחרצת, התייחסה השופטת לשתי סוגיות נוספות. הראשונה – פרשנותה של המערערת לכתוב בתקנה 13: "נוסח תקנות ההסדרים אכן מאפשר, במקרים מתאימים, את פרשנותה של המערערת לפיה רשאי מנהל ארנונה להפעיל את שיקול דעתו בקביעת הנחה מסכום הארנונה עד 100%, ולא רק 100%. פרשנות זו איננה מופרכת, וראוי לתת עליה את הדעת. אינני סבורה שיש לקבל את פרשנות המערערת, אך היא מעוררת מחשבה, וייתכן שראוי כי מנהל הארנונה ייתן דעתו על היבטיה, ועל האפשרות למתן הנחה בסכומי הארנונה במקרים מתאימים".

הסוגיה השנייה שאליה התייחסה השופטת שטופמן היא התנהלות מנהל הארנונה, שגרמה לטענתה לסחבת: "כאמור, לא שנוי במחלוקת כי בנכס נותרו פרטי ריהוט וציוד. המערערת לא הסתירה עובדה זו בבקשתה להנחה בתשלום הארנונה. משכך, עריכת ביקורת בנכס (שביצעו אנשי מנהל הארנונה) כדי לוודא אם הוא אכן נכס ריק, הייתה מיותרת, ובמציאת הריהוט בנכס לא היה משום גילוי.

אך סביר היה כי המשיב, משקיבל את בקשתה של המערערת להנחה בתשלומי הארנונה, ישיב מייד למערערת כי איננה זכאית להנחה. הודעה כאמור, במקום ביקורת מיותרת, הייתה יכולה לחסוך את המשך ההליכים וההתדיינויות"

אך סביר היה כי המשיב, משקיבל את בקשתה של המערערת להנחה בתשלומי הארנונה, ישיב מייד למערערת כי איננה זכאית להנחה – פטור מתשלומי הארנונה, מאחר שהמדובר בנכס שאיננו 'נכס ריק' על פי מדיניותו המקובלת. נראה כי הודעה כאמור, במקום ביקורת מיותרת, הייתה יכולה לחסוך את המשך ההליכים וההתדיינויות".