קיבלו 5.5 מיליון שקל פיצוי – ודרשו יותר.

האם 5.5 מיליון שקל פיצוי על קרקע בסך 2.6 דונמים משקפים את שווי הקרקע ואת הפוטנציאל הגלום בה? לפי בעלי הקרקע, בהחלט לא; לפי שלושה גופים שונים – כן, ואף באופן מוגזם. לאחרונה הביא בית המשפט העליון לסיומו את ההליך שנפתח סביב שאלה זו, כשדחה את הערעור שהגישו אותם בעלי קרקע, אשר דרשו פיצוי גבוה מזה שזכו לו בפועל.

המדובר הוא בקרקע בשטח של קצת יותר משניים וחצי דונמים, כאמור, באזור צומת כפר סבא-רעננה דרום, כלומר בחלקו המערבי יותר של כביש 531. בשנת 2013 הוציאה חברת נתיבי ישראל צו הפקעה לקרקע, כחלק מיישום תוכנית כס/10/21/ד/1 אשר כללה את סלילתו של כביש 531 החדש. באותו הזמן היה על הקרקע בית מגורים. בעלי הקרקע הסכימו לפינוי "תחת מחאה", ואף התנו את קבלת הפיצויים בשמירת זכות העתירה לוועדה להשגות על שומות מקרקעין במשרד המשפטים. סכום הפיצוי שסוכם היה, כאמור, חמישה וחצי מיליון שקל.

הוועדה קבעה: סכום הפיצויים עולה על שווים האמיתי של המקרקעין

בעלי הקרקע אכן פנו לוועדה, וזו דחתה בנובמבר 2015 את תביעת המערערים לתוספת פיצוי בגין הפקעת מקרקעיהם, זאת לאחר שקבעה כי סכום הפיצויים שהמערערים קיבלו מהגוף המפקיע, קרי חברת נתיבי ישראל , עולה על שווים האמיתי של המקרקעין. התובעים לא ויתרו, ופנו בערעור לבית המשפט המחוזי במחוז מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בדרישה לבטל או לשנות את החלטת הוועדה, כדי להגדיל את שיעור הפיצויים. הבסיס להגדלת הפיצויים, אגב, לטענת המערערים: העובדה שאחת התוכניות בקרקע כללה הקמת תחנת דלק. בסופו של דבר, התוכנית שיושמה היא תוכנית להקמת דרך בלבד.

בית המשפט המחוזי בחן את החלטת הוועדה ולא מצא כל עילה להתערב בה: הוא עמד על כך שהחלטת הוועדה נסבה על שאלה עובדתית ולא משפטית, משום שנשענה על ראיות ועל הערכות שמאיות

בית המשפט המחוזי בחן את החלטת הוועדה ולא מצא כל עילה להתערב בה: הוא עמד על כך שהחלטת הוועדה נסבה על שאלה עובדתית ולא משפטית, כפי שטענו המערערים, משום שנשענה על ראיות ועל הערכות שמאיות. לכן קבע כי אין בידו להתערב בהחלטה זו, בהיותה "החלטה מקצועית מובהקת הנקייה מפגמים". פסק דין זה ניתן במאי 2018.

"המערערים מתארים את טענתם כמשפטית, אך העניין המשפטי הגלום בה שולי"

המערערים לא ויתרו, ופנו לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים. בערעור זה חזרו על טענתם כי ועדת ההשגות דנה והכריעה בשאלה משפטית, וכי בית המשפט המחוזי טעה עת שסיווג שאלה זו כשאלה שבעובדה. 

הדיון נערך בהרכב של שלושה שופטים, בראשות המשנה לנשיאת בית המשפט העליון, השופט חנן מלצר, ולצידו השופט נעם סולברג והשופט אלכס שטיין. אלו טענו, בראש ובראשונה, כי "המערערים מתארים את טענתם זו כטענה משפטית, אך העניין המשפטי הגלום בה הינו שולי, וממילא לא שנוי במחלוקת. לית מאן דפליג כי פוטנציאל אמיתי להשבחת מקרקעין הוא בר-פיצוי - השאלה היא אם פוטנציאל כאמור הוא אמיתי ובר-קיימא, ואינו ספקולטיבי גרידא, היא שאלה עובדתית".

מכאן עברו השופטים למהות הבקשה עצמה – הגדלת סכום הפיצויים, המסתמכת על טענות המערערים לפוטנציאל הפיתוח של הקרקע: "טענת הפוטנציאל שנישאת בפי המערערים מבוססת על תוכניות ישנות לשינוי ייעוד המקרקעין, אשר מעולם לא הוצאו מן הכוח אל הפועל", קבעו השופטים, והזכירו: "אחת מתוכניות אלו עשויה הייתה לשנות את ייעוד המקרקעין לתחנת דלק. בציפייה לשינוי זה, המערערים כרתו בשעתו הסכם מותנה להקמת התחנה עם אחת מחברות הדלק, אשר התבטל לאחר שהתוכנית ירדה מן הפרק.

אם השוק מראה נכונות מצדם של קוני המקרקעין לשלם בעד הפוטנציאל הגלום בהם, אזי ייחשב הפוטנציאל הנטען לפוטנציאל אמיתי ובר-פיצוי; ובאין נכונות לשלם כאמור, ייחשב הפוטנציאל לתאורטי או לספקולטיבי שבגינו לא קמה זכאות לפיצוי"

בעניין עובדתי זה הכריעה ועדת ההשגות נגד עמדת המערערים, בקובעה כי למקרקעיהם לא היה פוטנציאל אמיתי לשינוי ייעוד ולהשבחה במועד ההפקעה. בהכרעה עובדתית זו בית המשפט המחוזי לא מצא לנכון להתערב, מאחר שהדבר איננו בידו. דבר זה גם לא נתון בידינו. אם השוק מראה נכונות מצדם של קוני המקרקעין לשלם בעד הפוטנציאל הגלום בהם, אזי ייחשב הפוטנציאל הנטען לפוטנציאל אמיתי ובר-פיצוי; ובאין נכונות לשלם כאמור, ייחשב הפוטנציאל לתאורטי או לספקולטיבי שבגינו לא קמה זכאות לפיצוי".

השופטים אף העבירו ביקורת על בקשתם של המערערים להציג ראיות חדשות במסגרת ערעור זה, ופסקו בעניין זה כי "המערערים מיצו את זכותם להגשת ראיות בענייני השומה שבמחלוקת בהופיעם בפני ועדת ההשגות, ועל כן אין עוד מקום לשמיעת ראיות". השלושה קבעו כי המערערים ישלמו הוצאות בסך 15,000 שקל לכל אחד מהמשיבים - הוועדה להשגות על שומת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות ונתיבי ישראל.