הוועדה המקומית ת"א ביקשה לחייב בהיטל השבחה בעלי בניין ביפו; ועדת הערר קבעה: יזכו לפטור

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שטחה בפני ועדת הערר לתכנון ובנייה בענייני פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב כמה וכמה טענות המסבירות מדוע דיירי בניין בשכונת עג'מי ביפו נדרשים לשלם היטל השבחה על שטחים שהורחבו בדירותיהם – ועדת הערר דחתה את כל הטענות וקבעה: הדיירים זכאים לפטור.

הערר הוגש נגד חיוב העוררים בהיטל השבחה בגין תוכנית 2503, "עג'מי מרכז", בעקבות מימוש בדרך של מכר, במבנה מגורים בן שתי קומות הכולל דירת מגורים אחת בכל קומה. המערערים מחזיקים כל אחד בדירה בבניין – האחד בקומת הקרקע ושניים נוספים בקומה הראשונה, והם טוענים כי חל בעניינם הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה - פטור מהיטל השבחה בשכונות שיקום.

"התוכנית מאפשרת הרחבה של הדירות הקיימות במקום בניית דירות חדשות"

העוררים טענו בפנייתם לוועדת הערר המחוזית כי שומת ההשבחה מטעם הוועדה המקומית מתעלמת מהוראות התוכנית, אשר על פי חישובם מאפשרת להוסיף לבניין בנייה בשטח של 85.8 מ"ר בלבד, כולל חדר מדרגות - שטח קטן משטח ממוצע לדירה חדשה. טענה זו עלתה כדי להוכיח שהשטח שניתן להוסיף לבניין מאפשר רק הרחבה של הדירות הקיימות, דבר שיקנה להם את הפטור, ולא בניית דירות חדשות כפי שדורשת הוועדה המקומית. "מימוש הזכויות יחייב התאמות וחיזוק כל המבנה, שהינו בן עשרות רבות של שנים, שעלותן עולה בוודאות על תרומת השווי של זכויות הבנייה", הוסיפו המערערים.

הזכויות הנוספות מכוח התוכנית הינן בבעלות משותפת ויש להגיע להסכמה כיצד לנצלן, והשבחה היא לכל אחד מבעלי הדירות על פי האופציה שיש להם לניצול הזכויות בדירתם בלבד"

העוררים מוסיפים עוד כי שומת הוועדה המקומית מתייחסת אל העוררים כתא משפחתי אחד, הגם שהם שותפים במקרקעין, ואילו כל אחד מהם מנהל תא משפחתי בפני עצמו. "הזכויות הנוספות מכוח התוכנית הינן בבעלות משותפת ויש להגיע להסכמה כיצד לנצלן, והשבחה היא לכל אחד מבעלי הדירות על פי האופציה שיש להם לניצול הזכויות בדירתם בלבד", נכתב בערעור.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי "החיוב בהיטל השבחה נעשה בהתאם לקביעה השמאית בדבר השימוש היעיל והטוב – שהוא תוספת בנייה ולא הרחבת היחידות הקיימות. לשאלת זהות השותפים אין חשיבות בהקשר זה, והיא רלוונטית רק לעניין יכולת המימוש של השימוש. מאחר שמדובר בבני משפחה אחת, יש בכך כדי להקל על היכולת לממש את הבנייה.

במקרה דנן הנכס רשום במושע והעוררים שותפים בבניין כולו. במועד תחילת התוכנית טרם הוכן או נחתם הסכם השיתוף, והתאריך הנקוב על הסכם החלוקה הוא בשנת 2013. ההסכם אף לא נרשם לאחר מכן, וחוות הדעת נערכה על פי מצב הזכויות בנסח רישום המקרקעין". לעניין הפטור מהיטל ההשבחה טוענת הוועדה המקומית כי זה חל רק מקום שבו נעשית הרחבה של דירה קיימת, ואינו חל על בניית דירות חדשות – כפי שהיא עצמה ממליצה, כאמור.

מאחר שעל פי קביעת שמאי הוועדה המקומית התכנון המיטבי הינו תוספת יחידת דיור למבנה הקיים, לשיטת הוועדה המקומית משמעות הדבר היא כי הפטור לא חל"

"מאחר שעל פי קביעת שמאי הוועדה המקומית התכנון המיטבי הינו תוספת יחידת דיור למבנה הקיים, לשיטת הוועדה המקומית משמעות הדבר היא כי הפטור לא חל", נכתב עוד בתגובתה. "הוועדה המקומית רואה בעובדה שהנכס רשום במושע טעם נוסף לכך שהפטור לא חל, זאת מאחר שאין מדובר באדם המבקש להרחיב את דירתו. נוסף על כך, במצב הקודם היה הנכס מצוי בייעוד שצ"פ, וגם מטעם זה סעיף הפטור אינו חל. על פי הוראות התוכנית, כל הבנוי על החלקה הנוגד את הוראותיה – ייהרס".

"הוועדה המקומית אינה חולקת על כך שהמקרקעין מצויים בשכונת שיקום"

ועדת הערר לתכנון ובנייה בענייני פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, בראשות היו"ר עו"ד גילת אייל, "פירקה" את טענות הוועדה המקומית והפרידה ביניהן, במטרה לבחון אותן כל אחת בפני עצמה. ראשית ציינה הוועדה, שבה חברים גם שמאי ומודד זהר עירון ומתכננת הערים והאזורים דורית רגב, כי "הוועדה המקומית אינה חולקת על כך שהמקרקעין מצויים באזור שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, ואף לא על תוקפה של ההכרזה במועד הרלוונטי. עמדתנו היא שאין לקבל את טענת הוועדה המקומית לפיה הזכאות לפטור סטטוטורי, שתנאיו משפטיים, תוכרע על פי קביעה שמאית בדבר השימוש היעיל והטוב במקרקעין. השאלה מהו השימוש היעיל והטוב במקרקעין, אם הוא להרחבת הדירות הקיימות או לתוספת יחידת דיור, אינה תנאי ממין התנאים בהוראת הפטור. 

אין כל קביעה בעניין עמאש נאסר השוללת את הפטור מקום שבו מדובר במכר מקרקעין. אם המקרקעין הנמכרים היו מגרש ריק, יכול שהיה הגיון להחיל את ההלכה כך שלא תקום זכאות לפטור – אך אין זה המצב בענייננו"

אכן בית המשפט העליון בעניין עמאש נאסר (שאותו ציינה הוועדה המקומית בהקשר זה) קבע כי הפטור חל רק על הרחבת דירות קיימות ואינו חל על בנייה חדשה. מטעם זה, לו היה מבוקש בענייננו היתר לבניית דירה חדשה - הרי שהעוררים לא היו זכאים לפטור, אלא שהמימוש בענייננו נעשה בדרך של מכר. אין כל קביעה בעניין עמאש נאסר השוללת את הפטור מקום שבו מדובר במכר מקרקעין. אם המקרקעין הנמכרים היו מגרש ריק, יכול שהיה הגיון להחיל את הלכת עמאש נאסר על המקרה, כך שלא תקום זכאות לפטור – אך אין זה המצב בענייננו.

בענייננו מדובר במקרקעין אשר במועד הקובע היה בנוי בהם מבנה. עמדת שמאי הוועדה המקומית היא כי ניתן להותיר את המבנה על כנו ואף להוסיף עליו יחידת דיור נוספת. מדובר אפוא במצב שבו קיימים, מצויים, מגורים. התוכנית מוסיפה זכויות וניתן להרחיב דירות אלו. העובדה שהמימוש נעשה בדרך של מכר אינה נוגדת את תנאי הפטור".

עוד ציינה ועדת הערר בהקשר זה כי "מסקנת שמאי הוועדה המקומית, שלפיה השימוש היעיל והטוב במועד הקובע של התוכנית הוא בנייה של יחידה נוספת ולא הרחבת הדירות הקיימות, מבססת עצמה על זכויות שכלל לא היו קיימות במועד הקובע, ונולדו שלוש שנים לאחר מכן.

למצער ניתן לומר שהוועדה המקומית סברה בשנת 1988 – בעת שהמקרקעין היו מיועדים כבר לשטח ציבורי פתוח - שניתן לשפצו, שכן היא נתנה לשם כך היתר בנייה. המסקנה מכך היא כי הוועדה המקומית סברה שהמבנה נבנה כדין"

איננו יודעים מהו המועד שבו נבנה הבית, אולם למצער ניתן לומר שהוועדה המקומית סברה בשנת 1988 – בעת שהמקרקעין היו מיועדים כבר לשטח ציבורי פתוח - שניתן לשפצו, שכן היא נתנה לשם כך היתר בנייה. המסקנה מכך היא כי הוועדה המקומית סברה שהמבנה נבנה כדין. עם אישורה של תוכנית 2503 מצויים המקרקעין שוב, אפוא, בייעוד למגורים, אלא שלטענת הוועדה המקומית, לצורך זכאות לפטור על המקרקעין להיות מיועדים למגורים גם במצב שקדם לתוכנית 2503. איננו סבורים כי יש מקום למסקנה זו.

המבנה ותיק, ניתן להרחיבו בהתאם לתוכנית החדשה. אין אפילו טענה שנבנה שלא כדין או כי הוועדה המקומית התייחסה אליו ככזה לאורך השנים. כאמור, הועדה המקומית אף נתנה היתר לשיפוצו בשנת 1988. מדוע זה אפוא השבחה בגין הרחבת יחידות המגורים במבנה ותיק זה, המצוי בשכונת שיקום, המתאפשרת מכוח התוכנית – אינה חוסה תחת הפטור?"

"הוועדה המקומית מבקשת לקרוא להוראת הפטור תנאים שזכרם לא בא בה"

ועדת הערר התייחסה גם לנושא הבעלות על הנכס: "טענתה של הוועדה המקומית היא כי שתי היחידות מצויות בבעלות משותפת (מושע) של שלושת העוררים שלפנינו, וכי הן לא נרשמו כיחידות קניין עצמאיות – דירות בבית משותף – ומשום כך לא ניתן לראות בכל אחד מהעוררים כבעל דירה בפני עצמו כי אם שותף בבניין כולו. 

לא ראינו כיצד יש באופן רישום הבעלות – במושע או כיחידות בבית משותף, כדי לפגוע ברציונל של הפטור. האומנם תכלית שיקום השכונה והרחבת דירת מגורים ישנה וצרה נפגעת אך משום שהבית לא רשום כבית משותף? תמהנו"

טענת הוועדה המקומית מבקשת (שוב) לקרוא להוראת הפטור תנאים שזכרם לא בא בה. הוראת הפטור אינה דורשת מגורים בפועל בהם, לא של בעל המקרקעין ואף לא של גורם אחר. זאת להבדיל מהוראות פטור אחרות. גם אם היה ניתן לקרוא לתוך הפטור תנאי בדבר מגורים בפועל של המחזיק (ואיננו סבורים כך), לא ראינו כיצד יש באופן רישום הבעלות – במושע או כיחידות בבית משותף, כדי לפגוע ברציונל של הפטור. האומנם תכלית שיקום השכונה והרחבת דירת מגורים ישנה וצרה נפגעת אך משום שהבית לא רשום כבית משותף? תמהנו".

בהתאם לכל אלו קבעה ועדת הערר המחוזית כי יש לקבל את הערר ולהעניק לעוררים פטור מהיטל השבחה על הרחבת דירותיהם. עוד פסקו חברה ועדת הערר כי הוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררים, בסך של 3,000 שקל.