"המרכיב שמשפיע יותר מכול על עלויות הפרויקט"

"ישנם גורמים רבים שמשפיעים על עלויות הפרויקט, אך מכל אלו הבעיות הנוגעות לאלמנטים מעל לקרקע הן קרדינליות, זה המרכיב שמשפיע הכי הרבה על עלות הפרויקט. חיפוי חוץ, תכנון פנים וכדומה גוררים את העלויות הגבוהות ביותר, ובשלב ההתחלתי, שלב הייזום של הפרויקט, ישנו מעין ניגוד עניינים בין היזם לאדריכל: האדריכל רוצה את הפרויקט הכי יפה, והיזם – שגם לו חשוב המראה – רוצה שהפרויקט יהיה גם כלכלי. לכן חשוב מאוד לעצור ולבדוק היטב את המשמעויות של כל אלמנט ואלמנט בפרויקט".

האדריכל רוצה את הפרויקט הכי יפה, והיזם – שגם לו חשוב המראה – רוצה שהפרויקט יהיה גם כלכלי. לכן חשוב מאוד לעצור ולבדוק היטב את המשמעויות של כל אלמנט ואלמנט בפרויקט"

כך אמר היום (ב') אבירם אליאס, שותף בחברת מידבד כלכלה הנדסית, בהרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן שעסקה במספרים שמאחורי ביצוע פרויקט נדל"ן, ושבה השתתפו גם ניר נווה, מנכ"ל ובעלי נווה בגדדי חברה לבנייה, וארבל דר, שותף מנהל בחברת גרניט גיוס הון בנדל"ן מבית מרכז הנדל"ן . 

צפו בהרצאה במלואה:

אליאס דיבר על שלל הגורמים המשפיעים על עלות הבנייה, ופירט, למשל, על העלויות שיש לקחת בחשבון בנוגע לאופי הפרויקט, ובנוגע לתת-הקרקע: "הצפיפות סביב הבניין משפיעה על העלויות, כריתה ושימור עצים, מבנים סמוכים שעשויים להשפיע על שעות העבודה (לדוגמה: בית כנסת סמוך), כריתה ושימור של עצים ועוד. בתת הקרקע ישנם אלמנטים כמו מי תהום, זיהום הקרקע, ניקוז גז ראדון ואיטום מפניו, סוג הקרקע ועוד. את כל הדברים הללו חשוב לקחת בחשבון, כי הם משליכים לא רק על עלויות הביצוע, אלא גם על העלות למטר ועוד ועוד".

ניר נווה, מנכ"ל ובעלי נווה בגדדי חברה לבנייה, דיבר על נושא המעקב התקציבי החשוב לאורך חיי הפרויקט: "אנחנו עובדים באופן קבוע עם מעקב תקציבי, מחשבים עלויות ביצוע ביחס לתקציב הפרויקט, גם באופן שוטף וגם בצורה תקופתית, מתייחסים לתקציב ביחס להצעות מחיר של ספקים וקבלני משנה, משווים את העלות בפועל לתקציב ועוד. 

אם תמחרנו ברזל במיליון שקל והוא חורג בחשבוניות – זו אינדיקציה בשבילנו לגבי התקציב כולו. כך אפשר לגלות בזמן אמת תקלות, חריגות, שינויים בכמויות ועוד"

במסגרת זה אנחנו מפעילים מערכת מתקדמת שמתריעה על חריגות תקציביות: אם תמחרנו ברזל במיליון שקל והוא חורג בחשבוניות – זו אינדיקציה בשבילנו לגבי התקציב כולו. כך אפשר לגלות בזמן אמת תקלות, חריגות, שינויים בכמויות ועוד. במקביל אנחנו מבצעים גם ניהול תזרים, שהפך בשנים האחרונות לאחד הדברים הכי מרכזיים עבור חברות בנייה להבטחת איתנותן הפיננסית וליצירת חסינות מפני קריסה".

אליאס דיבר בהרצאה גם על היחסים שבין היזם לקבלן לאורך הפרויקט, והצביע על נקודת תורפה מרכזית: ניסוח המכרזים לעבודות הקבלנות. "ישנו תמיד לחץ של זמן, והלחץ הזה יוצר מוצר לקוי, מכרז לא מדויק, שמייצר תקציב שגוי", הוא מסביר. "אותם קבלנים שמקבלים את חוברת המכרז, יש להם קושי בהערכת הפרויקט, וכך נוצר לא פעם מצב שיזמים מקבלים מהקבלנים הצעות מחיר גבוהות בהרבה מאלו שהתכוננו אליהן.

הדרך לפתור זאת, וזהו שירות שאנחנו מעניקים, הוא לייצר גם עבור היזמים וגם עבור הקבלנים מערכת מפורטת לתמחור הפרויקט בשלביו השונים, מתחילת הדרך ועד לשלב הביצוע. אנחנו מציעים יכולת ניתוח לפי סוג מבנה, לפי מטר ולפי יחידת דיור, עלויות צפויות מצד כל קבלן, לוח תשלומים לפי כל פרק בפרויקט ועוד. כך מייצרים ודאות".

ישנה מורכבות בעבודה של קבלן מול היזם, מההיבט הפיננסי. עבורנו, טובת הפרויקט היא מעל לכול, ולאו דווקא הרווח הקבלני. אנחנו נוהגים לשבת עם היזמים ומבצעים כל הזמן סיעור מוחות יחד"

גם נווה התייחס לנושא היחסים בין הקבלן ליזם, בתור מיש עומד בראש חברה קבלנית שעובדת עם יזמים רבים בענף הישראלי: "ישנה מורכבות בעבודה של קבלן מול היזם, מההיבט הפיננסי. עבורנו, טובת הפרויקט היא מעל לכול, ולאו דווקא הרווח הקבלני. אנחנו נוהגים לשבת עם היזמים ומבצעים כל הזמן סיעור מוחות יחד, כדי למצוא את הפתרונות הטובים ביותר".

"נכון לעכשיו הירידה בשוק המגורים קטנה משציפו"

במסגרת ההרצאה העניק ארבל דר, שותף מנהל בחברת גרניט גיוס הון בנדל"ן מבית מרכז הנדל"ן , סקירה על עולם המימון החוץ-בנקאי לפרויקטי נדל"ן, ואמר: "ב-15 השנים האחרונות החלה מהפכה בתחום, שאנחנו כרגע בשיאה. כך נוצר מצב שאם בעבר הייתה קרקע אבל לא היה מימון, היום היצע הקרקעות באזורי הביקוש, בוודאי בייעוד מגורים, הולך ואוזל. לכן מי שמתכוון לעסוק היום בשנים הקרובות בייזום נדל"ן למגורים – כנראה יפנה להתחדשות עירונית".

אם בעבר הייתה קרקע אבל לא היה מימון, היום היצע הקרקעות באזורי הביקוש, בוודאי בייעוד מגורים, הולך ואוזל. לכן מי שמתכוון לעסוק היום בשנים הקרובות בייזום נדל"ן למגורים – כנראה יפנה להתחדשות עירונית"

דר התייחס גם להשפעה של משבר הקורונה על התחום, ואמר: "חלק מגורמי המימון סגרו את הדלתות, וגם גורמי מימון גדולים לא בחנו אף בקשה חדשה. זו תקופה עם הרבה מאוד חוסר ודאות עבור העוסקים בענף, וזו התוצאה.

רוב גורמי המימון סוברים שבענף המגורים - אם תהיה פגיעה - היא תהיה חד-ספרתית בלבד, עד 10% לכל היותר. נכון לעכשיו הירידה משמעותית הרבה פחות"

מן הצד השני, רוב גורמי המימון סוברים שבענף המגורים הפגיעה - אם תהיה - תסתכם בירידה חד-ספרתית בלבד, עד 10% לכל היותר. נכון לעכשיו הירידה משמעותית הרבה פחות. אם נוסיף לזה את הכוונה להוריד את מס הרכישה, ואת העובדה שבחודשים האחרונים היה קיפאון במוסדות התכנון ולא אושרו פרויקטים בכמות גדולה – הצפי הוא לעלייה רבה בביקושים".