תקדים בעליון: מוסדות התכנון יידרשו לבחון הסכמות פוזיטיביות כתנאי להיתר בנייה ברכוש משותף

רעידת אדמה בעולם התכנון והבנייה – לכל הפחות בכל הנוגע ל"גבולות הגזרה" של מוסדות התכנון: אם עד היום עולם התכנון ועולם הקניין היו נפרדים מבחינת ההליכים בעולם התכנון והבנייה, הרי שפסיקת בית המשפט העליון מאתמול (ד') משנה את המציאות הזו: כעת, על פי הפסיקה בתיק עע"מ 795/19 (טליאט נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א) על מוסדות התכנון להבין הבנה בסיסית ומעלה בענייני מקרקעין.

תחילתה של הפרשה ב-2015, אז הגיש דייר בבית משותף בקשה להיתר בנייה לחדר יציאה לגג. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב דחתה את בקשתו, משום ש-50% מהדיירים בבית המשותף התנגדו לכך (50% הוא הרוב שהתחייב על פי המדיניות הישנה), אך הוא הגיש ערר, ו-ועדת הערר המחוזית אישרה זאת, על אף התנגדותם של הדיריים. ערר זה נקרא "ערר נונו", על שם משפחת נונו, בעלת ההיתר שאושר, וחדר הגג שריר וקיים היום.

השינוי: בשתי מילות קסם – הסכמה פוזיטיבית

שכנהּ של משפחת נונו, קנרוב טליאט, ראה כי שכנו נונו קיבל היתר בנייה והחליט להגיש אף הוא בקשה דומה – כמעט זהה לבקשתה של משפחת נונו – במטרה להקים חדר משלו על הגג, בידיעה שעל פי המדיניות הישנה הוא אינו חייב בהסכמת הדיירים. אלא שלצערו הרב התנאים השתנו: מאחר שוועדת הערר אישרה את בקשת משפחת נונו, המשמעות היא שהמדיניות הקודמת בוטלה. 

ביטול זה הופך את סדר הדברים וטורף את הקלפים, שכן הוא מחייב לפעול על פי חוק המקרקעין, שקובע כי נדרשת הסכמה של 75% לבקשה שכזו. בדיוק על פי זה פעלה הוועדה המקומית: היא נצמדה לחוק המקרקעין, כקבוע בתב"ע, ודרשה מטליאט לשלוח את הבקשה להיתר לכל הדיירים, כדי שאלו יוכלו להביע התנגדות, אם יראו בכך צורך. לאחר שטליאט לא הציג את הרוב הדרוש, וזאת לאחר שכל דיירי הבניין קיבלו את פרסום הבקשה ובחרו שלא להתנגד כלל - עדיין בקשתו נדחתה.

היעדר התנגדויות לא מספק, וללא הסכמה פוזיטיבית אל למוסד התכנון לאשר היתר בנייה. במילים אחרות, גם אם הדיירים לא הצהירו כי התנגדו להיתר הבנייה, אין זה אומר שהם מסכימים לו

טליאט לא השלים עם רוע הגזירה לאחר שוועדת הערר קיבלה את הערר של שכנו, עם 50% מתנגדים, והגיע עד לבית המשפט העליון עם סוגיה זו. אתמול הכריע בית המשפט העליון בסוגיה באופן סופי, וקבע: היעדר התנגדויות לא מספק, וללא הסכמה פוזיטיבית אל למוסד התכנון לאשר היתר בנייה. במילים אחרות, גם אם הדיירים לא הצהירו כי התנגדו להיתר הבנייה, אין זה אומר שהם מסכימים לו: על מגיש הבקשה להשיג הסכמה מפורשת שלהם, פוזיטיבית, לעניין.

וכאן מתגלגל העניין, הקנייני במהותו, לפתחם של מוסדות התכנון – שעד היום נזהרו כמו מאש מלהיכנס לסוגיות קנייניות. מדוע? משום שכעת, במצבים כאלו, יידרשו מוסדות התכנון לבחון הסכמות פוזיטיביות כתנאי להיתר בנייה ברכוש משותף. 

הכלל עד היום היה: אם קיימת תוכנית מתאר (תב"ע) מאושרת - מוסד התכנון יבחן אם הבקשה תואמת לאותה תוכנית. אם אכן כך - שיקול דעתו יהיה מצומצם; אם מוגשות התנגדויות קונקרטיות משכנים בעלי זכויות ברכוש המשותף, יבחן מוסד התכנון אם להקפיא את ההליך ולשלוח הצדדים למפקחת על הבתים המשותפים שתכריע קניינית. כאשר הוגשו פרסומים לכל הדיירים (כפי שעשה טליאט) ולא הוגשו התנגדויות, מוסד התכנון היה מסתפק בכך ומאשר הבקשה להיתר. כעת הדברים השתנו שינוי מהותי.

בחינה דיונית, יש לוודא כי דייר אכן קיבל את החומר והביע את הסכמתו לכך, ולא לוודא רק היעדר התנגדות. מבחינה מהותית, חשוב לוודא כי הדייר מסכים, תוך מודעות למושא הסכמתו, והרי הדרישה להסכמה פוזיטיבית היא מנגנון ראוי להשגת יעד זה"

כך נכתב בהחלטת שלושת שופטי העליון, ניל הנדל, דוד מינץ, יוסף אלרון: "שינוי בזכויות ובנייה ברכוש המשותף דורשים ביטחון ויציבות. מבחינה דיונית, יש לוודא כי דייר אכן קיבל את החומר והביע את הסכמתו לכך, ולא לוודא רק היעדר התנגדות. מבחינה מהותית, חשוב לוודא כי הדייר מסכים, תוך מודעות למושא הסכמתו, והרי הדרישה להסכמה פוזיטיבית היא מנגנון ראוי להשגת יעד זה. כך תישמר חלוקה צודקת של הרכוש המשותף. חשוב שאם יהיה שינוי ברכוש המשותף, הוועדה תדע באופן פוזיטיבי כי ניתנה הסכמת בעלי זכויות הקניין".

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן

"פס"ד חשוב מאין כמותו המאותת כי יש לבצע חישוב מסלול מחדש"

בסופו של עניין, ההשפעה של פסק דין תקדימי זה היא שמהיום על מוסדות התכנון להבין הבנה בסיסית ומעלה בענייני מקרקעין, ולוודא כי על פי חוק המקרקעין , שלא היה בסמכותם עד כה, על מבקש הבקשה להשיג הסכמות פוזיטיביות לפי אותו חוק. 

משרד עו''ד רייסמן גור

"אין ספק שפסק דין זה יהווה סנונית ראשונה בניתוח מחודש של הליך בקשה להיתר", מוסר עו"ד מורן גור, שייצג את משפחת נונו בתיק הזוכה הראשון, ומנגד ציפה שבעניין טליאט ההלכה לא תתהפך. "ההחלטה תשליך גם על סוגיות בהיטלי השבחה , על היבטים נזיקיים כנגד מוסדות תכנון שאישרו תוכניות בהתעלם מהסכמות פוזיטיביות ועוד. 

פסק דין זה חשוב מאין כמותו, והוא מאותת לכל הנוגעים בדבר כי עליהם לבצע חישוב מסלול מחדש בכל האספקטים הקשורים בענף הנדל"ן, הן הקנייניים והן התכנוניים, וזאת עוד טרם הגשת בקשה להיתר למוסד תכנון במדינת ישראל".