עוד צעד (קטן) בדרך להתחדשות שכונת הארגזים בתל אביב

דוגמה קטנה שיכולה לשפוך אור על הקשיים בקידום הליך הפינוי וההסדרה המייגע של שכונת הארגזים בדרום-מזרח תל אביב: בית משפט השלום בתל אביב הורה לאחרונה על פינוי מקרקעין בשכונה, שעליהם פעל שלא כחוק במשך שנים מפעל לייצור מוצרי מלט. את הבקשה לפינוי הקרקע, שנחשבת קרקע בבעלות מדינה, הגישה רשות מקרקעי ישראל לבעלי המפעל כבר בספטמבר 2015 – ורק כעת ניתן פסק הדין שמורה על פינוי הקרקע, בתוך 120 יום.

נציין כי שכונת הארגזים, בשטח של 163 דונם, מיועדת לפינוי ולהתחדשות כבר שנים רבות. עוד ב-1993 החלה לקדם רמ"י תוכנית פינוי-בינוי לשכונה, אך זו נכשלה בשל חוסר שיתוף פעולה מצד התושבים, לא מעט מהם כאלו שתפסו אחיזה בקרקע שלא כחוק. מאז נעשו כמה ניסיונות להשגת הסכם ראוי, כולל רכישת הקרקע על ידי היזם פרידמן חכשורי, שאף הציע לשאת בעלויות הפיצוי לתושבים, אך למרות זאת גם כיום הפינוי מתרחש בעצלתיים.

"החברה הנתבעת תפסה חזקה במקרקעין ללא רשות או זכות כדין"

הקרקע המדוברת נחשבת "מקרקעי ציבור" כהגדרת חוק המקרקעין, שעליה פעל כאמור מפעל לייצור בלוקים ומוצרי בטון. מחודש יוני 2018 החברה שהפעילה את המפעל משכירה אותו לצד שלישי. רשות מקרקעי ישראל , בתור מנהלת הקרקעות הציבוריות, הגישה לבית המשפט תביעה שבה מתבקשים בעלי המפעל לסלק את ידם מהמקרקעין.

בתביעה צוין כי כבר ב-2015 נשלח מכתב לבעלי המפעל, במטרה להגיע עימו להסכם פינוי. פנייה זו לא נענתה. רמ"י טענה בדיון, שהתנהל בפני סגנית נשיא בית משפט השלום בתל אביב, השופטת כרמלה האפט, כי "החברה הנתבעת תפסה חזקה במקרקעין ללא רשות או זכות כדין, ועל כן יש להורות על פינויה". עוד טענה הרשות, לצד תובעות אחרות כמו החברה היזמית פרידמן חכשורי עצמה, כי אין לכרוך את שאלת הפיצוי – שעליו עומדת הנתבעת – במסגרת הדיון בתובענה זו לפינוי. 

הנתבעת מרוויחה הון מאי-פינוי המקרקעין, שכן היא משכירה אותם תמורת דמי שכירות בסך של 37,500 שקל בתוספת מע"מ לחודש. אין כל הצדקה לדון בטענות לפיצויים ואין הצדקה לעכב בשל כך פינוי הנתבעת"

"במועד שאיננו ידוע לתובעות, תפסה הנתבעת חזקה בחלק מהמקרקעין ועשתה בהם שימוש לשם קיום מפעל לייצור מוצרי בטון המצוי בבעלותה", נכתב בכתב התביעה. "חלק נוסף מהמקרקעין, בגודל של 600 מ"ר, נתפס אף הוא על ידי הנתבעת בסמוך למועד הגשת כתב התביעה, ולגביו הודתה הנתבעת כי אין לה זכויות בו. נוסף על כך, חוות דעת מפענח תצלומי אוויר מפריכה את גרסת הנתבעת שלפיה בשנת 1930 הוקם מפעל בלוקים במקרקעין.

הנתבעת מרוויחה הון מאי-פינוי המקרקעין, שכן היא משכירה אותם תמורת דמי שכירות בסך של 37,500 שקל בתוספת מע"מ לחודש. התובעות אינן מכחישות כי הנתבעת זכאית לפיצוי כספי בגין הפינוי מכוח המכרז, והן אף ניסו להגיע עימה להסדר, שלא צלח, אולם אין כל הצדקה לדון בטענות לפיצויים ואין הצדקה לעכב בשל כך פינוי הנתבעת - על אחת כמה וכמה מקום שבו מדובר בפינוי עסק שחדל מפעילותו ומשכיר את המקרקעין".

גם אם תתקבל התביעה, הדבר לא יגרע מזכויות בעלי המניות להמשיך ולהחזיק במקרקעין, עד לקבלת הפיצוי המגיע להם, אם מכוח זכויותיהם במקרקעין ואם מכוח מכרז"

החברה הנתבעת טענה מנגד כי "בהינתן העובדה שלא הנתבעת היא המחזיקה במפעל ובמקרקעין, אלא בעלי מניותיה, אשר הם גם אלה אשר מנהלים, באמצעות הנתבעת, את העסק, הרי שהגורם הרלבנטי הזכאי לפיצוי אינו הנתבעת, אלא בעלי המניות שלה. הנתבעת היא אישיות משפטית מלאכותית שפועלת במקרקעין מטעם בעלי מניותיה. מאחר שהנתבעת איננה בעלת הדין הנכונה, הרי שגם אם תתקבל התביעה, הדבר לא יגרע מזכויות בעלי המניות להמשיך ולהחזיק במקרקעין, עד לקבלת הפיצוי המגיע להם, אם מכוח זכויותיהם במקרקעין ואם מכוח מכרז.

לצד זה, יש לכרוך במסגרת הדיון בתובענה זו את שאלת הפינוי בשאלת הפיצוי. הדבר נובע הן מהוראות המכרז; הן ממכתב התובעת מיום 21/9/2015; הן מהודאת התובעות בכתב התשובה שלפיה מגיע לנתבעת פיצוי בעקבות המכרז; והן מהוראות חוק המכר". את סכום הפיצוי קבעו נציגי החברה על סך של 9,296,852 שקל.

"לכל היותר הייתה הנתבעת בת רשות מכללא במקרקעין"

סגנית הנשיא, השופטת האפט, נדרשה בראשית החלטתה לנושא פינוי השכונה עצמה, ואמרה: "נוכח האינטרס הציבורי ומטרתה של התובעת לפנות את שכונת הארגזים לשם בנייתה מחדש, תוך שיפור התשתיות ותנאי המחיה של כלל המתגוררים בה, לא ניתן לדחות את התביעה או להורות כי הנתבעת לא תידרש לפנות את המקרקעין, אלא יש לקבל את התביעה ולהורות על הפינוי, כפי המבוקש, תוך קביעת התנאים שבהם ייעשה כן".

באשר למעמדה של החברה אשר הפעילה את אותו מפעל בטון במקרקעין, קבעה השופטת כי "לכל היותר יכולה הנתבעת לטעון כי ניתנה לה רשות מכללא להחזיק במקרקעין. רשות זו הינה רשות חינם, הניתנת לביטול בכל עת, בהיותה לא יותר מאשר רשות הדירה, המתחדשת מרגע לרגע עד למועד שבו היא מתבטלת על ידי בעל המקרקעין. לכן, לכל היותר, הייתה הנתבעת בת רשות מכללא במקרקעין, ורשות זו באה לכדי סיום, לכל המאוחר, בעת משלוח המכתב בספטמבר 2015".

דרישתה של הנתבעת לכרוך את שאלת הפיצוי בשאלת הפינוי לא באה אלא כדי לשמש מנוף במשא ומתן מול התובעות, על מנת לטייב פיצוי זה. לכך, כפי המתואר, אין לתת יד"

מכאן עברה השופטת לנושא כריכת הפיצוי בשאלת הפינוי, ובקביעת אותו סכום פיצוי בתשובת הנתבעים: "דרישתה של הנתבעת לכרוך את שאלת הפיצוי בשאלת הפינוי לא באה אלא כדי לשמש מנוף במשא ומתן מול התובעות, על מנת לטייב פיצוי זה. לכך, כפי המתואר, אין לתת יד. לא כל שכן, מקום שבו אינטרס הציבור מחייב את השלמת פינוי שכונת הארגזים ובכללה המקרקעין, ומקום שבו זכויות הנתבעת לפיצוי מכוח המכרז, שמורות לה לדיון בשוויון כוחות וללא מנוף שהוא. אני שוללת מכל וכל את ניסיון הנתבעת לחשב את סכום הפיצוי על סמך הסכם פיצויי ההפקעה. חישוב שכזה מהווה הרחבת חזית אסורה".

אני מתירה לתובעות לפצל את סעדיהן, כך שתוכלנה, אם תבקשנה לעשות כן, להגיש כנגד הנתבעת תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים"

בהתאם לכך, קבעה השופטת כי על החברה ומי מטעמה, לרבות בעלי מניותיה והגורם אשר שוכר ממנה את הקרקע כיום, לסלק ידם מהמקרקעין – כמעט חמש שנים שלמות לאחר שהתבקשו לעשות זאת לראשונה על ידי רשות מקרקעי ישראל : "הנתבעת ומי מטעמה יפנו את המקרקעין וישיבו את החזקה בהם לתובעות, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם, וזאת בתוך 120 ימים. אני מתירה לתובעות לפצל את סעדיהן, כך שתוכלנה, אם תבקשנה לעשות כן, להגיש כנגד הנתבעת תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים". עוד פסקה השופטת כי החברה הנתבעת תשלם לתובעות הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 40,000 שקל.