מגבשים קבוצת רכישה? אלו 5 ההחלטות החשובות ביותר בדרך לפרויקט מוצלח

פרויקט נדל"ן סטנדרטי הוא תהליך מורכב עם המון גורמים שעשויים לעכב את התהליך. הכניסו למשוואה קבוצת רכישה עם עשרות (ולעתים מאות) בעלי זכויות שהתאגדו יחד, ורמת המורכבות גדלה אלפי מונים.

"ממש כמו בהקמת בניין, הוצאה לפועל של קבוצת רכישה דורשת יסודות חזקים ושלד יציב, כדי להגיע לתוצר סופי איכותי", אומר עדי גזית, מנכ"ל ברקת, מהחברות החלוצות והמובילות בישראל למתן הלוואות והעמדת אשראי בתחום הנדל"ן. לכן, אומר גזית, כדאי להשקיע בהחלטות הבסיסיות בתור השקעה להמשך הדרך. מתוך עשרות צמתי ההחלטה בתהליך, אספנו את ההחלטות החשובות ביותר, אשר כל קבוצת רכישה צריכה להשקיע בהן את מרב תשומת הלב על מנת להבטיח את הצלחת הפרויקט.

לפני הכול, בחירת מנהל קבוצה

מנהל קבוצת רכישה הוא איש מקצוע. יזם שצריך לדעת להוביל את קבוצת הבעלים מהיום בו הם הופכים לבעלי הקרקע ועד לשלב בו הפרויקט גמור, מאל"ף ועד תי"ו. "בין היתר, מנהל הקבוצה מעורב בתחומי תכנון, בחירת המהנדס הנכון, האדריכל הנכון, הוצאת היתר הבנייה, בחירת הקבלן המתאים וליווי הבנייה", אומר גזית. "לכן, חובה שיהיה נדל"ניסט במשרה מלאה". 

בחירת מנהל מנוסה ומקצועי יכולה לעשות את ההבדל בין פרויקט שמגיע להיתר בנייה בתוך 24-18 חודשים, לבין פרויקט שלא מנוהל נכון, שבו הוצאת ההיתר מתעכבת למשך זמן ארוך יותר"

בחלק מהמקרים, קבוצת הרכישה בוחרת למנות כמנהל את אחד מחברי הקבוצה, שאינו איש נדל"ן ולא מחזיק בידע מספיק. לדברי גזית, מדובר בהחלטה שהיא "הבסיס החשוב. בדומה לכל עולם יזמות הנדל"ן, שבו פרויקטים יכולים להיתקע למשך שנים, בחירת מנהל מנוסה ומקצועי יכולה לעשות את ההבדל בין פרויקט שמגיע להיתר בנייה בתוך 24-18 חודשים, לבין פרויקט שלא מנוהל נכון, שבו הוצאת ההיתר מתעכבת למשך זמן ארוך יותר", לדבריו. "במקרה כזה, מדובר בעוול גדול עבור בעלי הזכויות, ואנו לצערי נתקלים בכך לא אחת".

מינוי נציגות - ככל שהקבוצה גדולה יותר, כך יש יותר פוטנציאל לעיכובים

"בשלב מקדמי, הקבוצה צריכה לחתום על הסכם שיתוף שמסדיר את הזכויות הקנייניות של כל אחד ואחת מחברי הקבוצה. בשלב זה, אחת הפעולות המהותיות הינה מינוי נציגות", אומר גזית. לדבריו, ככל שהקבוצה גדולה יותר, יש באופן טבעי יותר פוטנציאל לאי-סדר ולעיכובים בקבלת החלטות.

"גם כשקבוצה מונה 30-20 חברים קשה לקבל החלטות, קל וחומר בקבוצה המונה עשרות רבות של חברים", מסביר גזית. "נציגות מונה לרוב 4-3 נציגים, הכוללים מורשי חתימה לצורכי העברת כספים וחתימות נדרשות שונות באופן שוטף".

ליווי משפטי וניסוח הסכם שיתוף – פאזל מורכב עם הרבה חלקים

עוד החלטה חשובה של קבוצת רכישה היא בחירת עורך הדין של הקבוצה, אשר לרוב מקבל ייפוי כוח לצורך ביצוע פעולות, על פי המקובל והדין בתחום. "זו נקודה מהותית, במיוחד סביב הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה", אומר גזית. "חשוב שמשרד עורכי הדין יהיה בקיא בתחום של קבוצות רכישה ושיהיה בעל ניסיון מוכח. ליווי משפטי אולי נשמע פשוט, אבל מדובר במשימה מאוד מורכבת, אשר דורשת הרבה הבנה וטיפול שוטף". לדבריו, "מדובר בפאזל עם הרבה חלקים, שדורש ידע, יכולת ומיומנות שאם אין אותם לעורך הדין, זה פשוט לא יצלח".

משכך, חובה לבחור משרד עורכי דין עם הבנה גבוהה מאוד במקרקעין. "מדובר בזכויות רבות של הרבה אינדיבידואלים, לצד שעבודים פרטניים ושעבוד כללי - צריך לדעת איך לעשות את כל הדברים האלו".

ההחלטות על זהות הגורם שמנהל את הקבוצה, הנציגות של החברים ומשרד עורכי הדין – הן בין ההחלטות הבסיסיות והקריטיות ביותר עבור קבוצת רכישה "

חשוב להבין כי קבוצת רכישה היא בסופו של דבר "קבוצת אנשים שכל מה שמחבר ביניהם הנו הסכם שיתוף. ההסכם כולל הסדרה בין אינדיבידואלים לגבי הזכויות במקרקעין, אופן קבלת החלטות וכל הדרוש בכדי לקדם את הפרויקט. לכן, ההחלטות על זהות הגורם שמנהל את הקבוצה, הנציגות של החברים ומשרד עורכי הדין – הן בין ההחלטות הבסיסיות והקריטיות ביותר עבור קבוצת רכישה", מדגיש גזית.

מינוי קבלן, מפקח הנדסי ושמאי

בכל הנוגע לפעילות בשטח, קבוצת הרכישה בוחרת בעלי תפקידים כמו קבלן בנייה, מפקח הנדסי ושמאי. "חשוב לבחור קבלן עם ניסיון וסיווג מתאים, הנמצא במצב פיננסי איתן", אומר גזית. "מעבר לכך, הקבוצה ממנה מפקח הנדסי מטעמה, המפקח בין היתר על הקבלן ומנהל את מכרז הקבלנים. ההחלטה מתקבלת בהתאם למחיר, התאמה לפרויקט וליכולת של המועמדים".

נוסף על כך, לכל פרויקט מתמנה שמאי אשר נבחר על ידי הקבוצה אך מובא לאישור הגוף המממן ופועל מטעמו. "חשוב שהשמאי יהיה מהמובילים והמנוסים בתחום, כדי להבטיח את אישור הגוף המממן והערכת שווי מדויקת שלא תעכב את הפרויקט". 

בחירת גוף המימון - הצומת המרכזי ביותר 

אין ספק שבחירת הגוף המממן של הפרויקט, אשר מלווה אותו בהיבט הפיננסי לכל אורכו, היא אחת הבחירות המכריעות עבור כל פרויקט. "הרבה מאוד קבוצות רכישה נכנסות בנושא הזה לדרך חתחתים", אומר גזית. "אישור המימון יכול להימשך מספר חודשים בעבודה מול גופי מימון חוץ בנקאיים, להבדיל מאישור מימון מבנק שיכול להימשך גם עד שנתיים, כאשר הקבוצה גדולה ו/או ישנם אזרחים זרים, לדוגמה, ואוכלוסיות שקשה יותר לבדוק ולאשר אותן".

בין היתר, הגורם המממן מאשר את הקבלן לאחר בדיקת רקע ואיתנות פיננסית, וכאמור גם את המפקח ההנדסי והשמאי שהקבוצה מביאה בפניו.

קבוצת רכישה היא תהליך הרבה יותר מורכב מפרויקט נדל"ן רגיל, משום שמדובר בהתארגנות של הרבה יחידים. מספיק שאחד מחברי הקבוצה לא כשיר להחזר של המימון, והדבר יכול לעכב את הקבוצה כולה למשך זמן רב"

החדשות הטובות הן ש"ברגע שהקבוצה סגרה מימון ובחרה קבלן - היא נמצאת על 'המסלול הירוק' לגמר הפרויקט והוודאות עולה", אומר גזית. "בחירת גוף מממן הינה צומת מרכזי, שהרבה קבוצות מפספסות", אומר גזית. "חלק מהקבוצות רואות רק את המחיר והעלות המיידית של המימון, אך חשוב לזכור שקבוצת רכישה היא תהליך הרבה יותר מורכב מפרויקט נדל"ן רגיל, משום שמדובר בהתארגנות של הרבה יחידים. מספיק שאחד מחברי הקבוצה לא כשיר להחזר של המימון, והדבר יכול לעכב את הקבוצה כולה למשך זמן רב".

גמישות, מיומנות ומהירות - היתרונות ששווים לקבוצת הרכישה הרבה מאוד כסף

גם כשכל חברי הקבוצה עוברים את אישור הגוף המממן, מדובר על תהליך מאוד מורכב, אומר גזית. "בפרויקט רגיל הגוף המממן בודק חברה יזמית אחת, אך בקבוצת רכישה מדובר על בדיקה של עשרות אינדיבידואלים, מה שדורש עבודה ומיומנות הרבה יותר גבוהה". 

"למשל, הוראות בנק ישראל מטילות מגבלות במתן המימון. משקיעים (בעלי שתי דירות ומעלה) רשאים לקבל מימון של עד 50% בלבד מעלות הנכס. גופי אשראי, כמו ברקת, מאפשרים יותר, בנסיבות העניין, תוך שמירה על פרופיל סיכון נמוך", מספר גזית. "אנחנו מגלים גמישות והתאמת מימון ללקוח תוך ניסיון ספציפי ומומחיות בקבוצות רכישה".

ההבדל הוא בגמישות המחשבתית והתאמת המימון ללקוח, לצד גמישות ביחס המימון, בהתאם לנידון, ועבודה מהירה יותר. המיומנויות והמומחיות של ברקת מאפשרים לנו להעמיד מימון בתנאים מצטברים עדיפים מהבנק"

למרות הגמישות הרבה, גזית מספר כי "ברקת פועלת באופן מאוד שמרני - פרויקט שלא עובר בנק עקב בעיות במקרקעין או בלווים, לא יעבור גם את ברקת. ההבדל הוא בגמישות המחשבתית והתאמת המימון ללקוח, לצד גמישות ביחס המימון, בהתאם לנידון, ועבודה מהירה יותר. המיומנויות והמומחיות של ברקת מאפשרים לנו להעמיד מימון בתנאים מצטברים עדיפים מהבנק".

עבור כל פרויקט נדל"ן, ובמיוחד בקבוצת רכישה, חשוב להבין שזמן שווה כסף. "מבחינת מספרים יבשים, הפערים בין הגופים הבנקאיים לגופים החוץ בנקאיים מבחינת עלות המימון הם לא מהותיים. השוני המהותי הוא אלמנט הזמן. אם קבוצת רכישה מסוימת יכולה לקבל מימון דרך גוף חוץ בנקאי חצי שנה קודם בהשוואה לבנק, מדובר על חיסכון משמעותי מבחינת שכר דירה אלטרנטיבי שיכול להיכנס קודם, או פחות שכר דירה עד לכניסה לדירה, ויש לקחת נושא זה בחשבון, על מנת להשוות בין המחירים האפקטיביים של החלופות".

אם קבוצת רכישה מסוימת יכולה לקבל מימון דרך גוף חוץ בנקאי חצי שנה קודם בהשוואה לבנק, מדובר על חיסכון משמעותי מבחינת שכר דירה אלטרנטיבי שיכול להיכנס קודם, או פחות שכר דירה עד לכניסה לדירה"

לדבריו, "בתור חלוצה ומובילה בענף ליווי קבוצות רכישה, לקח לברקת זמן לא קצר ב'חינוך שוק' עד שקבוצות הפנימו את הנושא ותמחרו אותו כנדרש. פער הזמנים יוצר מצב שבו בהרבה מקרים, מבחינה אפקטיבית, ברקת זולה יותר מהמערכת הבנקאית - או במילים אחרות, זמן שווה כסף".

אם כן, "קבוצות רכישה עומדות בפני החלטות רבות, אבל יש מספר החלטות מהותיות כאמור- הסכם השיתוף המגובש יחד עם עורך הדין, מינוי מנהל, נציגות קבלן ומפקח הנדסי, כאשר ההחלטה החשובה ביותר הנה הגוף המממן", מסכם גזית. "מימון הוא הצומת המרכזי שמעכב קבוצות רכישה ויזמים רבים. בלי מימון אין פרויקט!"