מידע נדל"ן וחיפוש עסקאות נדל"ן במערכת רשות המיסים - המדריך השלם לשנת 2024

כאשר אנחנו מוכרים או קונים נכס או שטח, השאיפה היא לצבור כמה שיותר מידע על הפעילות בשוק הנדל"ן באזור, כדי לדעת מה הערך האמיתי של הנכס אותו אנחנו מעוניינים לקנות\למכור, כדי לוודא שאנחנו מציעים אותו במחיר מתאים, או קונים אותו במחיר הנמצא בטווח של השוק.

אחד ממקורות המידע הקיימים היום לגילוי מידע על שוק הנדל"ן הוא מערכת מידע נדל"ן  של רשות המיסים, אשר מציגה את פרטי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בישראל, על פי דיווחי הצדדים לרשות המיסים.

המידע ב"מידע נדל"ן" מבוסס על מערכת המידע כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן),מערכת מידע המופעלת משנת 1989 על ידי רשות המסים של ישראל לתיעוד ועיבוד נתוני עסקאות מקרקעין. הנתונים המדווחים למערכת משמשים בין היתר את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השמאי הממשלתי, יחידת המידע של משרד השיכון והאוצר לשם חישוב מדדים, ביצוע אומדנים לשווי מקרקעין וצרכי מיסוי אחרים.

הבסיס לתיעוד הנתונים הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),המחייב דיווח לרשות המיסים נדלן על כל עסקת מכר מקרקעין בישראל תוך 50 ימים מיום החתימה על החוזה, על מנת לחשב מס שבח מקרקעין על אותה עסקה. הפרטים הנכללים בהגשה כוללים את זהות המקרקעין (גוש, חלקה, תת-חלקה, כתובת),זהות הצדדים בעסקה (שם, מספר זהות),נתוני הנכס (שטח קרקע, שטח בנוי, שנת בנייה, קומה, מספר קומות בבניין, סוג נכס, שימוש בנכס, הצמדות),ופרטי העסקה (תאריך, מחיר מוצהר, מחיר מוערך, הערות). 

חשוב לציין כי לאף יחידה ממשלתית אחרת, או הציבור, אין הרשאה לעיון בשדות זיהוי הצדדים לעזרה. 

איך מקבלים מידע נדל"ן באתר רשות המיסים?

במהלך השנים, נעשו ניסיונות מצד גורמים לא-ממשלתיים לפתיחת מערכת כרמ"ן לעיון מתוך נימוקים שונים. בין היתר, הטענות היו שמדינות מערביות חושפות את פרטי עסקאות המקרקעין כדי לשכלל את השוק. רשות המיסים נדלן , מצידה, סירבה לחשוף את הנתונים מתוך טענה לשמירה על צנעת הפרט. 

בשנת 2009 פרסם השמאי הממשלתי הראשי עבודה אשר פרטה את הנזק הנוצר מחוסר הנגישות של המידע עבור הציבור. באותה עבודה נקבע כי סגירת הנתונים לעיון מובילה לפגיעה באמינות הדיווח של נישומים לרשות המיסים, פגיעה ביעילות השוק בעקבות חוסר במידע, אפשרות להפצת מידע מטעה מטעם בעלי עניין, עידוד 'מעאכרים', הגדלת הסכנה לתרגילי עוקץ, הארכת הליכי ערר ובוררות, פגיעה באיכות שומות מקרקעין ופגיעה בהכנסות ממיסוי. 
לאחר פרסום העבודה, הוגשה נגד המדינה עתירה מצד כלכלנית באוניברסיטת תל אביב ומרצה מהטכניון, הקוראת לביטול מדיניות הסתרת המידע.

חלק מהטיעונים בעתירה היו הנזק שנגרם למשק בעקבות היעדר מידע וקושי בביצוע מחקר אקדמי בתחום הנדל"ן ללא בסיס הנתונים של הממשלה. כתוצאה מהעתירה ופסיקת בית המשפט, ב-2010, הקימה רשות המיסים את מערכת " מידע נדל"ן " הכולל את כלל עסקאות הנדל"ן שבוצעו במדינת ישראל.

המידע שנחשף הוא בעל חשיבות גדולה, משום שהוא מאפשר לדעת מחירי דירות שנמכרו , או האם בעל הדירה שאנחנו מתעניינים בה מבקש מחיר מופרז עבודה.

עמוד רשות המיסים מידע נדלן - כאן

כיצד בודקים את מחירי הדירות שנמכרו?

על מנת לבדוק את מחירי הדירות שנמכרו באזור מסוים, יש להיכנס לאתר מידע נדלן רשות המיסים, לבחור את קטגוריית ' מיסוי מקרקעין ' ועל קישור ' מידע נדל"ן '. בעמוד זה נתבקש למלא פרטי מידע רלוונטיים לאיתור סוג העסקאות שאנחנו רוצים לראות. ישנם פרטים שהמילוי שלהם הוא חובה, אשר מסומנים בכוכבית אדומה.

משום שמדובר במערכת המבוססת על דיווחי עסקאות עצמאיים לרשות המיסים, באופן טבעי ומצער, יש בהם אי-דיוקים, כך שיש להגדיר את טווח החיפוש בחוכמה כדי למנוע ככל הניתן פערי מידע אפשריים.

הקטגוריה הבסיסית ביותר למילוי היא סוג הנכס, כאשר האופציות הן 'דירת מגורים', 'בניין', 'קרקע' ועוד. ההמלצה שלנו – לבחור בכל מקרה את האופציה של 'כללי'. הסיבה היא פערי מידע בדיווחים, כמו עסקאות המבוצעות דרך קבוצת רכישה , ולכן הדיווח עליהן הוא רכישת חלק בקרקע, כאשר בפועל מדובר על רכישת דירה.

הקטגוריה הבאה לבחירה נקראת 'מהות העסקה'. תחת קטגוריה זו קיימות קטגוריות שקשה להבדיל ביניהן לעתים, כגון 'בית בודד' ו'קוטג' חדש משפחתי', או 'דירה רגילה' ו'דירת גן', כאשר יש לציין כי בבניינים ישנים החצר אינה משויכת בטאבו לדירה, כך שמדובר ב'דירה רגילה' על פי עסקאות נדל"ן רשות המיסים.

אם רוצים לבדוק עסקאות בבניין מסוים, יש להכניס גוש וחלקה (נתונים המופיעים בארנונה או דרך אתר המיפוי לישראל, באמצעות הכנסת כתובת). לחלופין, ניתן להגדיר עיר, רחוב ומספר בית. בכלליות, עדיף לחפש לפי גוש וחלקה, משום שלבניינים מסוימים יש מספר כתובות, כמו בניינים פינתיים ועוד.

חשוב לציין – תוצאות החיפוש ב' מידע נדל"ן ' מציגות עד 150 עסקאות, כך שאם אתם מחפשים עסקאות נדל"ן ברשות המסים על פי רחוב, קיים סיכוי להצגה של יותר מ-150 תוצאות, מה שמצריך מיקוד. 
חתך החיפוש המשני מאפשר מיקוד על פי תקופה ספציפית של עשיית עסקאות נדל"ן , ועל פי טווח מחירים. 

שאר הקטגוריות עשויות להציף אי-דיוקים רבים בדיווח, כגון מספר חדרים, שטח הנכס ושנת בנייה. המצב נכון בניינים ישנים, להם עשויים להיות מספר גרסאות של דיווחים על מספר חדשים, שטח ושנת בנייה. 

למשל, אם נחפש את רחוב העצמאות בנתניה, ונקבל יותר מ-150 תוצאות, אפשר למקד את החיפוש על פי תקופת הזמן הרלוונטית, למשל מ-1 באוגוסט 2017 ועד היום. חיפוש של סכום עשוי לנקות מחירים ועסקאות לא רלוונטיות, כמו עסקאות של מכירת חלק מדירה, עסקת דמי מפתח או מצד שני עסקאות יוקרה. 

איך קוראים את התוצאות?

בתוצאות מוצגת כתובת מדויקת, המחיר המוצהר והשווי המוערך (אשר אמורים להיות זהים),ונתונים על מספר חדרים, שטח דירה, קומה, מספר דירות וקומות בבניין, והצמדות לנכס אם קיימות.

כאמור, הפרטים על שטח ושנת בנייה אינם מוחלטים ו-ודאיים, בעקבות השגיאות ואי-הדיוקים בדיווח. לעתים תוכלו לראות עסקאות באותם בניינים אך עם שנות הקמה שונות, לעתים מצוינת מרפסת ולעתים לא, על אף שהמרפסות בבניין הן אחידות. 

הפרמטרים המדויקים (כמעט באופן מוחלט),הם מחיר ותאריך עסקה. בנוסף, כדאי לשים לב לפרמטר המציג את חלקה של העסקה בנכס, כדי לחשב את השווי המלא של הנכס בהתאם- במקרה בו המחיר נראה נמוך, יכול להיות עסקת המכירה היא על מחצית מהזכויות, או כל אחוז אחר שאינו 100%. 

כאמור, במידע שנאגר במערכת עשויות להירשם שגיאות, הנובעות מסיבות שונות: טפסי הדיווח ממולאים בכתב יד, לעתים באופן חלקי בעקבות חוסר היכרות עם התחום, התוכן מוקלד לאחר מכן על ידי פקידים ברשות המיסים, מה שמהווה הזדמנות נוספת לשגיאה, העבודה כי בעסקאות ללא חבות מס רשות המיסים לא מקפידה על הזנה מלאה או מדויקת, הגדרת פרמטר שטח דירה על פי שיטות חישוב שונות משמעותית אחת מהשנייה.

המערכת המיושנת אינה בודקת את תקינות הנתונים, כך שניתן לכתוב בשטח הדירה 6000 מ"ר במקום 60 מ"ר, והרשומה תאושר ולא תתוקן. במהלך השנים, על רקע ההבנה של החשיבות הרבה של נתוני דירות שנמכרו במידע נדל"ן, הגורמים הממשלתיים בחנו ויישמו צעדים שונים לשיפור הדיוק של הדיווחים.

בשנת 2017 הושק אתר הנדל"ן הממשלתי של משרד האוצר והמרכז למיפוי ישראל, המספק מידע כולל על שוק הדירות. באתר מאוגדים נתוני אתר ' מידע נדל"ן ' על דירות שנמכרו מרשות המיסים, יחד עם בסיס נתונים של משרדים ממשלתיים נוספים. האתר החדש מציע חוויית משתמש ידידותית יותר וכולל אפשרויות כמו חיפוש מבוסס מפה, עסקאות עבר בנכס ושינוי במחיר לאורך השנים.

סיכום

לסיכום, אם בעבר הפרטים על מחירי דירות שנמכרו היו מוסתרים מהציבור, כיום ניתן לאתר את המידע על עסקאות נדל"ן דרך מידע נדלן  רשות המיסים, ודרך אתר הנדל"ן של משרד האוצר והמרכז למיפוי ישראל. בעזרת חיפוש על פי פרמטרים שונים, ניתן לאתר עסקאות נדל"ן שנעשו בישראל. 
עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את השגיאות ואי הדיוקים שנעשו במשך השנים, הנובעים מסיבות שונות והיסטוריות, אשר שופרו במשך הזמן.
הבשורות הטובות הן שהמידע על עסקאות נדל"ן ומחירי דירות שנמכרו נגיש וזמין לכלל הציבור, בין אם אתם עומדים בפני קנייה או מכירה של נכס מקרקעין.