עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה בגובה כ-258,000 שקל

המורכבות של סוגיית היטלי ההשבחה במסגרת תוכנית הרובעים בתל אביב מקבלת המחשה בפועל: כשבוע לאחר הרצאתם המיוחדת של עו"ד מיטל טויסטר ושל אילי בר במרכז הנדל"ן, אשר עסקה בדיוק בעניין זה, אנו זוכים להדגמת הפערים בין הרשות המקומית לבין הדיירים באשר לגובה היטל ההשבחה שאמור להיות מושת על דירות שנמצאות בתחומי תוכנית הרובעים.

כך, התבקש תושב העיר המתגורר ברחוב מאנה, לא רחוק מכיכר רבין, לשלם היטל השבחה של 257,854 שקל בגין השבחת דירתו, ששטחה 83 מ"ר, זאת בעקבות אישור תוכנית מתאר מקומית מפורטת שהוכנה לרובע 3. הדייר הגיש שומה משלו, בעזרת משרד " SK שמאות מקרקעין", אשר נקבעה על סכום של 27,995 שקל. כנהוג במקרים כאלו, פנו הצדדים לקבלת שומה של שמאי מכריע – ובמקרה הזה אל אדריכלית נורית ג'רבי, המשמשת גם כשמאית מכריעה.

לאחר שבחנה את הסוגיה לעומקה, קבעה השמאית כי "לאור האמור לעיל ובשים לב לעקרונות הגורמים והשיקולים שלעיל, קבעתי שההשבחה תעמוד על 174,779 שקל, והיטל ההשבחה על 87,390 שקל". במילים אחרות, "קיצצה" השמאית המכריעה כ-67% מהיטל ההשבחה שדרשה העירייה בשומתה המקורית.

לעיון בשומה המכריעה, לחצו כאן

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב מתכוונת לערער על השומה המכריעה, אך לאחרונה הגישה לוועדת הערר המחוזית לענייני פיצויים והיטלי השבחה בקשה להארכת המועד להגשת ערר מטעמה בחצי שנה – בהסכמת שני הצדדים, "זאת לאור העובדה כי קיימים הליכים במצב מתקדם יותר בפני בית המשפט העליון", לשון הבקשה. עוד נכתב בפנייתה של הוועדה המקומית כי "קבלת בקשה זו עשויה לחסוך לשני הצדדים את הצורך לנהל כעת הליך בוועדה, מה שכרוך ביחס לכל אחד מהצדדים בעלויות לא מבוטלות, טעם המקבל משנה תוקף במצב הכלכלי הקיים במשק היום, לאור משבר הקורונה. זאת ועוד, קבלת בקשה זו אף תמנע הכבדה ועומס שלא לצורך על ועדת הערר אשר כידוע עמוסה לעייפה".

במהלך השנתיים האחרונות הוגשו לוועדת הערר מאות עררים הנוגעים לשאלת ההשבחה מכוח תוכניות הרבעים של תל אביב-יפו, תוכנית רובע 3 (3616א) ותוכנית רובע 4 (3729א)"

המעניין הוא לעמוד על היקף הפעילות ועל מספר העררים הגבוה המוגש סביב תוכנית הרובעים בכל הקשור להיטלי השבחה . בפניית העירייה נכתב כי "במהלך השנתיים האחרונות הוגשו לוועדת הערר מאות עררים הנוגעים לשאלת ההשבחה מכוח תוכניות הרובעים של תל אביב-יפו, תוכנית רובע 3 (3616א) ותוכנית רובע 4 (3729א)".

לעיון בבקשה המלאה לחצו כאן

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, שותף ומבעלי משרד SK שמאות מקרקעין מציין כי "כמו במקרים רבים נוספים בעיר תל אביב, השמאית המכריעה פסקה כי היטל ההשבחה שדרשה הרשות מופרז בכל קנה מידה וכי בכל הקשור לתמ"א 38 'כוונת המחוקק הייתה שההשבחה מכוח התוכנית נוצרת ומתגבשת רק עם הוצאת היתר הבנייה. עד אז, מדובר בהשבחה ערטילאית בכל רחבי הארץ, אשר תלויה גם בשיקול דעת הוועדה המקומית'. 

מן הסתם הועדה המקומית של עיריית תל אביב תערער על ההחלטה, אך בבקשה שהיא הגישה לבעל הדירה נחשף היקף התופעה. המשמעות היא שמאוֹת בעלי נכסים, אם לא אלפים, נדרשו לשלם דמי היטל השבחה מופרזים. יש כבר עשרות פסיקות של שמאים מכריעים נגד מנגנון השיטה של העירייה לחישוב היטל ההשבחה, ולמרות זאת העירייה ממשיכה לגרור בעלי נכסים להליכים משפטיים בניסיונם להמשיך ולחלץ את היטלי ההשבחה".

כאמור, אך לפני כשבוע עסקנו בדיוק בסוגייה זו בהרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן, שבה אמרה בין היתר עו"ד מיטל טויסטר, שותפה בכירה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, כי "התפתחותם של היטלי ההשבחה בתוכנית הרובעים בתל אביב היא עניין מתגלגל; אנחנו נמצאים כשנה וחצי בתוך התהליך הזה, והטענות הולכות ומשתכללות: אחת לכמה חודשים נולדת טענה חדשה מצד עיריית תל אביב, שמלווה בשמאויות חדשות, ובאופן לא מפתיע הן הולכות ומגדילות את היטלי ההשבחה".

מעיריית תל אביב נמסר: "מדובר בסוגיה משפטית, אשר סמכות ההכרעה בה נתונה לוועדת הערר ולבתי המשפט, ולא לשמאים מכריעים. בהתאם, מוגשים עררים על ידי הוועדה המקומית לוועדת הערר, לקבלת הכרעה משפטית, כפי שהוועדה המקומית שוקלת להגיש גם במקרה המדובר. יצויין כי שומות הוועדה המקומית עולות בקנה אחד עם הלכות בית המשפט העליון, פסקי דין של בתי משפט מחוזיים והחלטות של ועדות הערר השונות, וזאת במטרה לגבות מס אמת".

צפו בהרצאה כולה כפי שהועברה למשתתפיה באמצעות הזום: