העוררים דרשו חישוב לינארי נפרד ל-2 דירות צמודות

האם דירה ללא מקלחת ושירותים יכולה להיות מוגדרת כדירה למגורים? האם ניתן לבצע לה, וליחידת הדיור הצמודה לה, חישוב מס לינארי נפרד בשל כך? מנהל מיסוי מקרקעין חיפה קבע שלא – וכך קבעה גם ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית משפט המחוזי בחיפה, לאחר שעיינה בכלל הראיות ושמעה את כלל העדויות.

הוועדה, בראשות השופטת אורית וינשטיין, שבה חברים גם עו"ד אהובה סימון ועו"ד נתן מולכו, נדרשה לסוגיה בעקבות ערר שהגישו תושבי קריית אתא, בעלי נכס בעיר. המערערים מכרו ביוני 2017 את הנכס - מגרש בשטח של דונם – לצד שלישי תמורת 3.7 מיליון שקל. על פי הצהרתם, על הקרקע היה מבנה צמוד קרקע חד-קומתי, המורכב משתי יחידות דיור: האחת מרכזית, בגודל 120 מ"ר, והשנייה עורפית, בגודל 65 מ"ר.

על פי הצהרת המערערים, על הקרקע היה מבנה המורכב משתי יחידות דיור: האחת מרכזית, בגודל 120 מ"ר, והשנייה עורפית, בגודל 65 מ"ר. בשומתם העצמית בוצע חישוב של מס השבח באופן לינארי, בנפרד לכל יחידת דיור

על עסקה זו דיווחו העוררים למנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ובשומתם העצמית ביצעו חישוב של מס השבח באופן לינארי, כלומר חישוב בנפרד לכל יחידת דיור. בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מסוף אוקטובר 2018 אושרה הריסת הנכס, והקמת בית משותף בן שש קומות, הכולל 12 יחידות דיור, תחתיו. עוד לפני כן, במרץ 2018, הגישו העוררים השגה אשר קבעה מחיר לשתי הדירות – 1.5 מיליון שקל ליחידה המרכזית, ו-900,000 שקל ליחידה העורפית.

בנובמבר 2018 התיר מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ניכוי רק של חלק מן ההוצאות שניכוין התבקש בשומה העצמית, ונוסף על כך - דחה את טענות העוררים ביחס לשווי המכירה ולשווי היחידה המרכזית, וכן דחה את הטענה בדבר קיומן של שתי דירות נפרדות בנכס. על כך הוגש הערר על ידי בעלי הנכס.

"הנכס נמצא במצב תחזוקתי ירוד, שאינו מתאים למגורים"

לטענת העוררים, היחידה העורפית בנכס שימשה למגורים עד ליום המכירה, ובין היתר התגוררו בה העוררים, בתקופות שונות, והיא כוללת כניסה נפרדת ואת כל המתקנים הנדרשים על מנת שתיחשב כ"דירת מגורים" כמשמעותה בחוק. "ביחידה העורפית קיימים שני חדרים, חדר שירותים, מטבח, מרפסת ופינת שירות", כתבו בערעור. "כמו כן, לדירה מערכת ביוב ואינסטלציה, היא מחולקת בחלוקה פנימית התואמת שימוש למגורים ונמצאת בסביבת מגורים".

על כן, טוענים העוררים כי יש להתיר להם חישוב לינארי מוטב גם בגין היחידה העורפית, במופרד מן היחידה החזיתית המרכזית. עוד טוענים המערערים כי בניגוד לטענת אנשי מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, לא נערכה ביקורת בנכס בנובמבר 2017, וכי המצב התכנוני של הנכס עובר ליום המכירה או היתר הבנייה משנת 1982 לא נבדקו, אלא התבססו על נתונים שהתקבלו באופן טלפוני מעיריית קריית אתא.

מנגד, עמדת המשיב הייתה כי לאור ממצאי הביקורת שערך בנכס, אשר תועדו בתמונות שהוגשו לעיון ועדת הערר, הרי שהיחידה העורפית אינה בגדר "דירת מגורים" וספק אם כלל שימשה למגורים בפועל. "היחידה העורפית התקיימה כתלות ביחידה המרכזית, כאשר שתי היחידות מהוות יחדיו יחידה כלכלית אחת", נכתב בתשובת מנהל המיסוי. "משכך, היחידה העורפית איננה 'דירת מגורים' המזכה בחישוב לינארי נפרד מן היחידה המרכזית.

היחידה העורפית מהווה מחסן שהוסב לחדר, וישנו מונה חשמל ומונה מים אחד בגין הנכס. מביקורת שערך המשיב בנכס, עולה כי היחידה העורפית אינה כוללת את כל הרכיבים ההכרחיים לדירת מגורים, ובראשם מקלחת נאותה ומטבח"

היחידה העורפית מהווה מחסן שהוסב לחדר, וישנו מונה חשמל ומונה מים אחד בגין הנכס. מביקורת שערך המשיב בנכס, עולה כי היחידה העורפית אינה כוללת את כל הרכיבים ההכרחיים לדירת מגורים, ובראשם מקלחת נאותה ומטבח. הנכס נמצא במצב תחזוקתי ירוד, שאינו מתאים למגורים. מהצהרת ההון שצירפו העוררים מסתברת עלות בנייה נמוכה ביותר, המהווה גם היא ראייה נוספת לכך שלא מדובר בדירת מגורים נפרדת, אלא הסבה של חלק מבית המגורים ליחידה נפרדת כחלק מבית המגורים עצמו".

עוד צוין בתשובת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה כי "הנכס רשום כיחידה אחת לצורכי ארנונה במרשם עיריית קריית אתא. שרטוט הבית המופיע במרשם מראה כי במקור היה מדובר ביחידה אחת. עוד הובהר על ידי העירייה, שאילו היה מדובר בשתי יחידות דיור נפרדות העוררים היו זכאים להקים על הנכס בניין בן 14 יחידות דיור ולא 12 יחידות דיור כפי שקרה בפועל, והרי ברור כי העוררים לא היו מוותרים על התמורה שתתקבל משתי יחידות דיור נוספות".

"העוררים לא הוכיחו מגורים בפועל ביחידה העורפית"

יו"ר ועדת הערר, השופטת אורית וינשטיין, קבעה כי הצפייה בחומרים, שצולמו חודשים ספורים לאחר המכירה, מגלה נכס במצב מוזנח (בכל הנוגע ליחידה העורפית) המעלה ספקות ממשיים באשר למגורים ממושכים בו עד ליום מכירת הנכס. עוד קבעה כי אין אף מסמך התומך בטענות שהעלתה העוררת (מבעלי הנכס) בעדותה בבית המשפט. 

לא נעשה שינוי כתובת במשרד הפנים ולא הוצג דואר כלשהו שהגיע אל האב בכתובת הנכס. עניין זה תמוה ביותר: אם אומנם עבר אביה של העוררת להתגורר ביחידה העורפית וגר שם במשך 19 שנה – איך ייתכן שלא שינה את כתובת מגוריו?!"

"אין כל אינדיקציה על מגורי אביה של העוררת ביחידה העורפית; לא נעשה שינוי כתובת במשרד הפנים ולא הוצג דואר כלשהו שהגיע אל האב בכתובת הנכס. עניין זה תמוה ביותר: אם אומנם עבר אביה של העוררת להתגורר ביחידה העורפית, כטענתה, וגר שם במשך 19 שנה – איך ייתכן שלא שינה את כתובת מגוריו?! אין גם כל אינדיקציה באשר למגוריהם של ילדי העוררים ביחידה המרכזית בנפרד מהעוררים. הגרסה שהושמעה בעל פה על ידי העוררת עומדת בסתירה למסמכים ברורים וחד-משמעיים.

העוררים לא הוכיחו מגורים בפועל ביחידה העורפית במועד הרלבנטי של יום העסקה, ואף לא בפרק זמן סביר שקדם ליום המכירה, כך שלא מתקיים במקרה הנדון התנאי של דירה המשמשת למגורים. אשר לשאלה אם היחידה העורפית 'מיועדת למגורים לפי טיבה' – עמדתי היא כי אף בעניין זה לא הרימו העוררים את הנטל להוכיח כי תנאי זה מתקיים ביחידה העורפית. ברמה הפיזית חסרים ביחידה העורפית שני רכיבים משמעותיים: מטבח ומקלחת. בהיעדרם לא ניתן לומר כי קיים פוטנציאל למגורים בדירה".

לפי שרטוט הנכס, כפי שמופיע בתוכנית הבית המעודכנת בפנקסי העירייה, קיים מעבר חופשי בין התוספת שהתבקשה ובין היחידה המרכזית. כמו כן, העוררים לא דיווחו מעולם לעיריית קריית אתא על קיומן של שתי דירות מגורים בנכס"

עוד מציינת השופטת כי גם בשרטוטי היחידה העורפית "יש כדי לחזק את ההנחה שהתוספת נועדה לשמש כחדר נוסף ליחידה המרכזית, ולא כיחידה עצמאית. לפי שרטוט הנכס, כפי שמופיע בתוכנית הבית המעודכנת בפנקסי העירייה, קיים מעבר חופשי בין התוספת שהתבקשה ובין היחידה המרכזית. כמו כן, העוררים לא דיווחו מעולם לעיריית קריית אתא על קיומן של שתי דירות מגורים בנכס, ואף לא ביקשו מעולם את שינוי רישום זה".

בהתאם לכך קבעה השופטת כי כלל הנסיבות העובדתיות מובילות למסקנה כי היחידה העורפית איננה דירת מגורים לפי טיבה. באשר לנושא ניכוי הוצאות הבנייה של היחידה העורפית, עניין שנכלל גם הוא בערעור, המליצה השופטת להתיר לעוררים את ניכוין. עוד המליצה להטיל על העוררים הוצאות משפט ושכר הטרחה של הצד המשיב, בסך כולל של 30,000 שקל. שני חברי הוועדה קיבלו את המלצות השופטת, ואלו הפכו להחלטה סופית.