מימון מיידי ומהיר לטובת קידום הפרויקט: הלוואות גישור - מורה נבוכים

פרויקט בנייה מורכב מאלפי החלטות ופרמטרים לאורך הדרך, אשר משפיעים על האיכות, התזמון והשירות שהיזם מספק ללקוחות. אחד הכלים הנמצאים בארגז הכלים של היזם וקבוצות הרכישה הוא הלוואת גישור, אשר מספקת כספים באופן מיידי, לרוב עד שהפרויקט נכנס לליווי פיננסי עם בנק או גוף מימון אחר. 

הלוואת גישור יכולה לשמש למגוון מטרות, החל מהשלמת רכישת נכס או קרקע, וכלה באמצעי המאפשר קידום בנייה באופן מיידי. מהם ההיבטים החשובים ביותר בלקיחת הלוואת גישור? ובאילו מקרים ההלוואה יכולה לסייע להקדמה במסירת דירות בחודשים רבים? 

הערך החשוב ביותר - אלמנט הזמן

הרוב המכריע של הפרויקטים עוברים ליווי פיננסי ומימון מול בנק, תהליך הכולל ביורוקרטיה וזמן ארוך. הלוואת גישור, כאמור, היא הדרך לקבל מימון עד לכניסה של הפרויקט לתהליך הליווי, מגופי אשראי פרטיים המתמחים בכך. 

כאשר המערכת הבנקאית או גופים אחרים לא יודעים לתת מענה מספק לצרכי הלקוח, גופים כמו ברקת נכנסים לתמונה ומספקים פתרונות יצירתיים בחלון הזמן הדרוש"

"הערך המוסף המרכזי ליזמים בהלוואות גישור, הוא אלמנט הזמן", אומר עדי גזית, מנכ"ל ברקת, מהחברות החלוצות והמובילות בישראל למתן הלוואות והעמדת אשראי בתחום הנדל"ן. "כאשר המערכת הבנקאית או גופים אחרים לא יודעים לתת מענה מספק לצרכי הלקוח, גופים כמו ברקת נכנסים לתמונה ומספקים פתרונות יצירתיים בחלון הזמן הדרוש. בנושא הלוואות גישור, אלמנט הזמן מקבל משנה תוקף".

היזם נדרש למימון תוך פחות מחודש, וזכה לצאת לדרך באופן עצמאי

"לפני כשנה פנה אלינו יזם שרכש קרקע בירושלים, לאחר שהעביר תשלום ראשון על סך כ-35 מיליון שקל, ונותרה יתרה לתשלום של 70 מיליון שקל", מספר גזית. "היזם היה בטוח שייכנס איתו לעסקה משקיע שהיה איתו בקשר, אולם כחודש לפני מועד המימוש הוא הבין שהמשקיע לא מתכוון לעמוד בסיכומים. מדובר בחלון זמן שבנק לא היה עומד בו בהעמדת מימון, קל וחומר כשהיה שבוע של חג הפסח באמצע". לדברי גזית, חלון זמן של חודש ברוטו הוא בלתי אפשרי עבור גוף בנקאי מבחינת בדיקות, ביורוקרטיה ואישורים.

משקיע שנכנס בתור שותף לפרויקט גורר עלות הרבה יותר גבוהה של חלוקה ברווחים. הלוואה, לעומת זאת, מאפשרת ליזם לעמוד מול עלויות נמוכות יותר"

"מהצד השני של העסקה, מוכר הקרקע לא הסכים לתת ארכה ולכן היזם פנה לברקת. הצלחנו בשלושה שבועות להעמיד לו 70 מיליון שקל". במקרים כגון אלו, ההחלטה על קבלת הלוואת גישור כוללת גם שיקול של עלות. "משקיע שנכנס בתור שותף לפרויקט גורר עלות הרבה יותר גבוהה של חלוקה ברווחים. הלוואה, לעומת זאת, מאפשרת ליזם לעמוד מול עלויות נמוכות יותר".

היתרון העצום בלקיחת הלוואה, לדברי גזית, הוא ש"באמצעות ההלוואה היזם לא מקבל החלטה פזיזה, כמו הכנסת שותף או משקיע. הוא רוכש את הנכס בעצמו, מה שמאפשר לו לקבל החלטה מושכלת יותר בקשר לאופן בו הוא רוצה להתקדם".

הלוואת גישור בתור אמצעי לחיסכון ומקסום זכויות

בנסיבות מסוימות, הלוואת גישור מאפשרת ליזם לחסוך בעלויות אחרות. "לפני כמה חודשים פנה אלינו יזם עם קרקע המיועדת לדיור מוגן. הייתה לו הלוואה פתוחה מאחד הבנקים הגדולים בסך 24 מיליון שקל. הוא פנה לברקת בתחילת דצמבר, ואמר שהוא חייב לשלם אגרות כדי להוציא היתר עד סוף השנה, אחרת הוא יפסיד את כל ההקלות (שבס-כחלון) מול הרשויות". הבנק, שהיה כבר עם הלוואה על הקרקע, סירב להגדיל את ההלוואה הדרושה והסכים להתקדם למימון ליווי בלבד. 

היתרון היה השילוב בין יחס המימון וזמינות אשראי גבוהה - הפנייה אלינו הייתה סביב 10 בדצמבר, וב-26 בדצמבר כבר העמדנו את הלוואה"

"במקרה הזה, היתרון היה השילוב בין יחס המימון וזמינות אשראי גבוהה - הפנייה אלינו הייתה סביב 10 בדצמבר, וב-26 בדצמבר כבר העמדנו את הלוואה. היזם גם עמד בזמנים מבחינת הוצאת ההיתר, שילם אגרות, וגם קיבל מימון שפרע את ההלוואה של הבנק. 

היכולת שלנו לספק פתרונות כאלו מהווה ערך מוסף אדיר עבור יזמים. אנחנו אחד הגופים המובילים בשוק, בעל מוניטין וניסיון רב-שנים בכל הקשור להספקת חמצן ליזמים וקבוצות רכישה, במקום ובזמן שהם צריכים, עד שהם נכנסים לתהליך ליווי פיננסי, שלעיתים גם הוא נותר בברקת בסופו של יום", אומר גזית.

כשהלוואת גישור מקדימה את מסירת המפתח בשנה שלמה

יתרון נוסף של הלוואת גישור היא האפשרות לקדם את הפרויקט עוד לפני תחילת המימון של הבנק, מה שמאיץ את הפרויקט ומאפשר ליזם לייצר הכנסה מוקדם מהצפוי. "בפרויקט קבוצת רכישה בתל אביב, נעשתה פנייה לברקת אחרי קבלת אישור ועדה מהבנק, כאשר היו אגרות לתשלום להוצאת היתר חפירה ודיפון והוצאות נוספות לקידום הפרויקט". בנקודה זו נוצר פער בין אישור הפרויקט באותו בנק לבין שלב החתמות הפיננסית, כאשר הבנק בודק את כל חברי קבוצת הרכישה. 

"היו להם אגרות להיתר, כאמור, וכדי להתחיל לבנות הם היו צריכים הלוואת גישור. העמדנו להם הלוואה של 90 מיליון שקל, והערך המוסף שסיפקנו היה העמדה מיידית, וזאת בזמן שהבנק המשיך עוד כשנה וחצי (!) בהליך החיתום הפיננסי". גזית מסביר כי "הבנקים כפופים להוראות בנק ישראל, בעוד גופים חוץ-בנקאיים, כמו ברקת, יכולים לעבוד בגמישות רבה יותר, תוך שמירה על בטחונות מקסימאליים בדומה לבנקים". באמצעות הלוואת הגישור, קבוצת הרכישה התחילה באופן מיידי בעבודות חפירה ודיפון, מה שיאפשר להם לאכלס את הפרויקט כשנה קודם למועד המקורי. 

גמישות, יעילות ומהירות - עם פרופיל סיכון נמוך

בכל הנוגע לבטוחות, ברקת מעניקה הלוואות גישור עם משכנתא בדרגה ראשונה, מה שמאפשר לה על שמירת פרופיל סיכון נמוך. נוסף על כך, אסור ליזם להתפשר על תהליך מקצועי. "בברקת אומנם עובדים מהר ויעיל, אך לא מתפשרים על התהליך והביטחונות - מצד אחד עבודה מקצועית ושמרנית, ומצד שני עבודה גמישה ומהירה, גם בעסקאות מורכבות כמו קבוצות רכישה".

תפקיד ההלוואה הוא לקדם את הפרויקט ואת היזם. אם זה במקום הנכון ובזמן הנכון - מדובר בכלי מעולה. בברקת יצרנו את התשתית ואת המנגנון שעובד בצורה יעילה ומהירה"

אם כן, ניתן לראות שהלוואות גישור יכולות להיות רלוונטיות לכל גורם בענף - חברות ציבוריות, חברות מובילות, קבוצות רכישה, וכן יזמים בסדר גודל בינוני-קטן. "תפקיד ההלוואה הוא לקדם את הפרויקט ואת היזם. אם זה במקום הנכון ובזמן הנכון - מדובר בכלי מעולה. בברקת יצרנו את התשתית ואת המנגנון שעובד בצורה יעילה ומהירה, בהתאם לצורכי הלקוח", מסכם גזית.