התחדשות עירונית ב-2019: מספר המתחמים שהוכרזו במסלול רשויות הוכפל; ירידה באישור יח"ד במסלול מיסוי

הדו"ח המסכם לשנת 2019 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם היום (ב') מעניק הצצה הגונה למדי למתרחש בענף הזה, גם בסקטורים שאולי אנו שמים לב אליהם פחות ביומיום או מתעמקים פחות בנתונים הנוגעים אליהם. כאן נעסוק בשניים כאלו: מסלול הרשויות המקומיות לקידום מתחמי פינוי-בינוי, ומסלול המיסוי לקידום מתחמים אלו. הנתונים מעניינים מאוד.

אחד הנתונים הבולטים הוא העלייה בכמות המתחמים שקודמו במסלול הרשויות המקומיות לאורך 2019. על פי דו"ח הרשות, בשנת 2019 הוכפל מספר המתחמים שהוכרזו במסלול זה, ונרשמה עלייה של 80% במספר יחידות הדיור המוצעות. "עלייה דרמטית זו באה בין היתר על רקע הקמתן של המנהלות העירוניות להתחדשות עירונית", צוין בדו"ח, "וכן הודות למאמצים ממשלתיים הכוללים הכרזות בוותמ"ל, תוספת תקציבים לתכנון ועוד".

התחדשות עירונית ב-2019: מספר המתחמים שהוכרזו במסלול רשויות הוכפל; ירידה באישור יח

הנתונים הם כאלו: בשנה החולפת הוכרזו 27 מתחמים חדשים לפינוי-בינוי במסלול הרשויות המקומיות. במתחמים אלו ייהרסו 5,463 יחידות דיור קיימות, ובמקומן צפויות להיבנות 28,990 יחידות דיור חדשות. לשם השוואה, בשנת 2018 הוכרזו מתחמים ובהם 16,022 יחידות דיור בסך הכול. 2017 הייתה השנה היחידה, למעט 2019, שבה הוכרזו מתחמים עם יותר מ-20,000 יח"ד – 20,462 יח"ד בסך הכול.

בראייה כוללת מרגע שהושק המסלול בשנת 2000 ועד לשנת 2019, ובבחינת הפעילות במסלול זה על פי ערים, ניצבת לוד ראשונה עם הכרזה על מתחמים בני 14,672 יח"ד. רחובות שנייה עם 12,047 יח"ד במסלול זה. תל אביב רק תשיעית, עם שני מתחמים בלבד ו-4,501 יח"ד. בסך הכול הוכרזו עד היום במסלול זה 116,466 יח"ד.

התחדשות עירונית ב-2019: מספר המתחמים שהוכרזו במסלול רשויות הוכפל; ירידה באישור יח

ומה באשר לתוכניות מאושרות? בשנת 2019 אושרו תוכניות בחמישה מתחמים במסלול הרשויות המקומיות, הכוללים 17,344 יחידות דיור וכן 437,150 מ"ר מסחר ותעסוקה. בשנת 2018, למשל, אושרו רק 963 יח"ד במסלול זה, וב-2007 – שנת השיא עד לכניסתה של 2019 לתמונה – אושרו 7,380 יח"ד.

מספרים אלו מרשימים למדי, אך הם הופכים משמעותיים עוד יותר בראייה לטווח הרחוק: מתברר כי מאז שנת 2000 ועד סוף 2019 אושרו בסך הכול 51,748 יח"ד במסלול זה. המשמעות: 33% מסך הדירות שאושרו ב-20 השנים האחרונות במסלול זה, אושרו במהלך שנת 2019. ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית צופים עלייה במספר יחידות הדיור שיאושרו בשנים הקרובות, "לנוכח קידומן של תוכניות רבות נוספות במסלול הוותמ"ל".

התחדשות עירונית ב-2019: מספר המתחמים שהוכרזו במסלול רשויות הוכפל; ירידה באישור יח

יש לציין כי נוסף על יחידות הדיור, תוכניות הפינוי-בינוי במסלול הרשויות המקומיות מבטיחות תוספת גם של מבני ציבור, שצ"פים, שטחי מסחר, ומשרדים. הדו"ח מוסיף ומציין כי "לאחר אישור החלטת מועצת מקרקעי ישראל באשר לאפשרות להקצות קרקע משלימה ולנוכח מאמצי הרשות למימוש ההחלטה, 15 מהמתחמים שהוכרזו בשנת 2019 מסתמכים על הקצאת קרקע משלימה לצורך יצירת כדאיות כלכלית".

מסלול המיסוי: שיא ביח"ד הכלולות בהחלטות מקדמיות – אך ירידה מסוימת במדדים אחרים

הדו"ח השנתי כולל כמובן נתונים גם לגבי מסלול המיסוי (המסלול שבו מקודמים מיזמים מהסקטור הפרטי, בתמיכת הרשות). על פי נתונים אלו, מספר יחידות הדיור במתחמי פינוי-בינוי במסלול המיסוי שלגביהם התקבלו החלטות מקדמיות עמד ב-2019 על 41,401 – המספר הגבוה ביותר אי פעם. ב-2018 עמד מספר זה על 22,096 יח"ד, וב-2017 על 33,925 יח"ד. נציין כאן כי החלטה מקדמית היא השלב הראשון במסלול המיסוי, המקנה ליזם ולבעלי הדירות את האפשרות לחתום על הסכמי פינוי-בינוי אגב דחיית מועד חבות המס עד לשלב הביצוע בפועל.

התחדשות עירונית ב-2019: מספר המתחמים שהוכרזו במסלול רשויות הוכפל; ירידה באישור יח

מבחינת ההכרזה על מתחמים במסגרת מסלול זה, נרשמה עלייה בהשוואה ל-2018 – 4,359 יחידות דיור כלולות במתחמים שהוכרזו ב-2019, לעומת 2,782 ב-2018. עם זאת, המספר בשנה החולפת רחוק למדי מהמספר שהושג בשנת 2017, שהיה גם השיא עד היום: 7,331 יח"ד במתחמים שהוכרזו. בדו"ח מצוין כי "בת ים, קריית אונו, אשדוד ורמת גן בולטות בין הערים במספר המתחמים המוכרזים ובמספר יחידות הדיור המתוכננות בהן במסלול המיסוי. הדבר מבטא הבשלת מספר רב של
מתחמים שהגיעו לשלב תכנוני מתקדם ולהסכמה עם בעלי הדירות".

התחדשות עירונית ב-2019: מספר המתחמים שהוכרזו במסלול רשויות הוכפל; ירידה באישור יח

מבחינת כמות יחידות הדיור שאושרו, מדובר על 9,212 יח"ד ב-2019 – מספר נמוך לעומת 2018, אז אושרו 11,849 במסלול זה. "בשנת 2019 נרשמה ירידה קלה במספר יחידות הדיור שאושרו במסלול מיסוי", נכתב בדו"ח. "עם זאת, לנוכח העלייה בהיקף הפעילות היזמית בשלב ההחלטה המקדמית, אפשר להניח כי מספר יחידות הדיור שיאושרו יעלה בשנים הקרובות".