היום שאחרי המשבר: זכאי מחיר למשתכן יהפכו ממשקיעים לדיירים

נדמה כי הגל הראשון של מגפת הקורונה מאחורינו, כאן בישראל. נגיד זאת בזהירות הדרושה, כמובן, אך המהלכים של הימים האחרונים משרים אופטימיות רבה מסביב. במצב עניינים שכזה כדאי לבדוק כיצד השפיע המשבר, שנמשך כחודש וחצי, על ענף הנדל"ן כולו – והשפעה כזו בהחלט קיימת, בכך אין ספק. פרויקט מיוחד של מרכז הנדל"ן וכלכלני קבוצת גיאוקרטוגרפיה מציג את התרחישים האפשריים בעקבות המגפה בסדרת כתבות. הכתבה הראשונה: סקטור הנדל"ן למגורים.

"הנוף הנדל"ני של ישראל שונה היום מהותית מזה שהיה בתקופת המשבר הפיננסי של 2008", קובעים כלכלני גיאוקרטוגרפיה , ומצביעים על חוזקו של הענף: "שוק הנדל"ן בישראל שוכלל מאוד בשנים האחרונות, בזכות צמיחה כלכלית, מגמות עולמיות, תוכניות מתאר, חסר מצטבר בנדל"ן מניב ובנדל"ן למגורים, התחדשות עירונית , מעבר לכלכלת שירותים, תנועת הגירה פנימית ומימון זול, שהוביל יזמים רבים להסתכן בהקמה של פרויקטים שאפתניים.

המערכת הבנקאית, הגופים המוסדיים - וגם חלק מחברות הנדל"ן הגדולות - יציבים מאוד, ולכן לא צפויה בעיית אשראי חמורה. כל זאת למרות שישנם בשוק יזמים ממונפים או קטנים, שהמשבר הנוכחי יצר עבורם מצוקה כלכלית שתחייב אותם לממש נכסים בהקדם"

המערכת הבנקאית, הגופים המוסדיים - וגם חלק מחברות הנדל"ן הגדולות - יציבים מאוד, ולכן לא צפויה בעיית אשראי חמורה. כל זאת למרות שישנם בשוק יזמים ממונפים או קטנים, שהמשבר הנוכחי יצר עבורם מצוקה כלכלית שתחייב אותם לממש נכסים בהקדם".

על פי סקירת החברה, בטווח הקצר יש לצפות לירידת מחירי הדירות, זאת בשל מימושי נכסים של יזמים קטנים או של בעלי נכסים שנקלעו למצוקה כלכלית בעקבות המשבר, או הפסידו כספים בבורסה. אולם, שוק המגורים ימשיך עם ביקושים גבוהים ותוך זמן קצר יתאושש, כך להערכת הכלכלנים שניתחו את השוק.

ההאטה בבנייה, שצפויה השנה בשל המשבר, עשויה ליצור ירידה בהיצע הדירות לאותה רמת מחסור שהייתה בשנים האחרונות. בכל מקרה חשוב לזכור שבעידן של חסר בדירות למשפחות, גם הקטנה של הביקוש כתוצאה ממצוקה כלכלית זמנית לא תשנה את העובדה שהביקוש גדול מההיצע"

"שוק המגורים נמצא בחסר של דירות ולכן עדיין לדירות חדשות ימשיך. תיתכן הסטה של ביקושים לאזורים זולים יותר, אך לא נהירה לפריפריה. אומנם במהלך כהונת הממשלה אחרונה נבנו מידי שנה יותר מ-50 אלף דירות, אך אלו מיועדות לכסות על הפער המצטבר בדירות. ההאטה בבנייה, שצפויה השנה בשל המשבר, עשויה ליצור ירידה בהיצע הדירות לאותה רמת מחסור שהייתה בשנים האחרונות. בכל מקרה חשוב לזכור שבעידן של חסר בדירות למשפחות, גם הקטנה של הביקוש כתוצאה ממצוקה כלכלית זמנית לא תשנה את העובדה שהביקוש גדול מההיצע".

ערי הפריפריה וערי הלוויין של ת"א עשויות להרוויח

"בשנתיים הקרובות תושלם בנייה של עשרות אלפי דירות במסגרת מחיר למשתכן ", מזכירים כלכלני גיאוקרטוגרפיה , "שכן עד היום הוגרלו כ-80 אלף דירות לזכאי מחיר למשתכן. יש לזכור כי דירות רבות נרכשו מחוץ לאזורי הביקוש, על ידי זוגות שהפכו למשקיעים ותכננו להשכיר את הדירות, בעוד הם ישכרו דירות באזור המרכז. 

דווקא משבר הקורונה עשוי להוביל אותם לגור בדירות שרכשו, וכך ערים רבות כמו קריית ביאליק, קריית גת, יבנה, נתיבות, שדרות ועוד, יקלטו מאות זוגות צעירים שיחזקו את החוסן העירוני ואת שוק הנדל"ן, ובהמשך ייַצרו ביקוש גם למסחר ולתעסוקה.  

צפוי גידול בביקוש לשכירות/לרכישת דירות בטבעות שעוטפות את תל אביב, שם שכר הדירה נמוך יותר. כך לדוגמה, השכירות של דירת שלושה חדרים בצפון הישן בתל אביב הינה סביב 8-7 אלף שקל בחודש, לעומת כ-6,000 שקל בשכונת בורוכוב בגבעתיים או באזור ביאליק ברמת גן"

בתל אביב גרים היום כ-192 אלף בני 44-20 (שהם כ-43% מהתושבים בעיר). המצוקה הכלכלית שצעירים הגרים בעיר נקלעו אליה עשויה להחזירם להורים לתקופה קצרה, עד שימצאו עבודה. בשל כך תיתכן עצירה של הישארות הצעירים בתל אביב, שקיבלה ביטוי בשנים האחרונות בגידול חד במספר תינוקות וילדים בכיתות גן. לכן צפוי גידול בביקוש לשכירות/לרכישת דירות בטבעות שעוטפות את תל אביב, שם שכר הדירה נמוך יותר. כך לדוגמה, השכירות של דירת שלושה חדרים בצפון הישן בתל אביב הינה סביב 8-7 אלף שקל בחודש, לעומת כ-6,000 שקל בשכונת בורוכוב בגבעתיים או באזור ביאליק ברמת גן. 

מנגד, יש לקחת בחשבון את האפשרות שמשבר של כחודשיים הוא זמני בלבד, וכי החזרה לשגרה תהיה ללא השפעה על קבלת ההחלטות לגבי בחירת מקום מגורים. ייתכן, בתרחיש זה, כי בתוך שבועות ספורים השוק ימשיך בדיוק מאותה נקודה שבה עצר". 

המשקיעים עשויים לחזור ולהתעניין בנדל"ן; 
שוק הדיור להשכרה בדרך לשינוי מהותי

כלכלני גיאוקרטוגרפיה מתמקדים בעוד שני תרחישים חשובים שעשויים להתרחש בעתיד הקרוב: "הורדת הריבית על ידי בנק ישראל עשויה לדחוף בעלי הון להשקיע שוב בשוק הנדל"ן, וכך להגדיל עוד את הביקוש למגורים. בהתאם לכך, יתרמו המשקיעים ל'הזנת' עליית המחירים או לשמירה על העלייה המתונה של השנתיים האחרונות. 

בתוך 3-2 שנים מלאי הדירות להשכרה ארוכת טווח יעמוד על אלפי דירות, ואלו צפויות ליצור מציאות מגורים חדשה ואיכותית למשפחות רבות. מודל ההשכרה ארוכת הטווח מייצר עבור משקי הבית ודאות לגבי פתרונות המגורים שלהם"

בתחום הדיור להשכרה הביקוש צפוי לגדול, על רקע חוסר הוודאות שיצר משבר הקורונה מול בעלי דירות מרובים. היום ישנה בנייה של פרויקטים חדשים להשכרה בשוהם, בירושלים, בגן יבנה, בראשון לציון, באור יהודה ובחולון, ובערים נוספות מתוכננים פרויקטים נוספים. כך, בתוך 3-2 שנים מלאי הדירות להשכרה ארוכת טווח יעמוד על אלפי דירות, ואלו צפויות ליצור מציאות מגורים חדשה ואיכותית למשפחות רבות. מודל ההשכרה ארוכת הטווח מייצר עבור משקי הבית ודאות לגבי פתרונות המגורים שלהם, ובעידן הקורונה ואחריו משקי הבית - בייחוד אלו שידם אינה משגת לרכוש דירה - יחפשו ודאות רבה ככל האפשר". 

כלכלני גיאוקרטוגרפיה הגיעו למסקנות המובאות בכתבה זו על בסיס ניתוח מגמות ארוכות טווח, מצב השוק בנקודת הפתיחה ומעקב אחר השפעת קובעי המדיניות: רשויות, משרדי ממשלה, ועדות תכנון, יזמים ורוכשים.