תמר אברהם: "מה הן שלוש הנקודות שכדאי לשים לב אליהן במבט קדימה?"

שנת 2020 סימנה את סיומו של עשור נוסף ועמוס שינויים בענף הנדל"ן בישראל. עשור שהתחיל בעליות מחירים חדות, והמשיך בעליות מחירים מתונות, עם צמיחה של תחום ההתחדשות העירונית, ומגוון יוזמות ממשלתיות לריסון מחירי הדיור. השמאית והמשפטנית תמר אברהם , הפועלת בענף הנדל"ן כבר שלושה עשורים, משתפת את שלושת הנושאים שצפויים להעסיק את השוק בשנים הקרובות, והתחזית שלה באשר אליהם. 

תשואות על נכסים מניבים - מגמת ירידה ברורה שעלולה להשפיע על שוק ההון

זהו אחד הנושאים המעסיקים ביותר כיום את הציבור הוא התשואות מנכסי נדל"ן. על פי השוואת שיעורי התשואה בנכסים מניבים במחצית הראשונה של 2019  לעומת המחצית הראשונה של 2018, על פי נתוני השמאי הראשי הממשלתי, נרשמה ירידה בתשואה בשיעורי התשואה הממוצעת בממוצע כלל ארצי לנכסים מסחריים (מ-7.2% ל-7%), נכסי משרדים (מ-7.5% ל-7.1%) ובנכסי תעשייה ולוגיסטיקה (מ-7.6% ל-7.2%). 

"על מנת לבחון האם מדובר בירידה אשר משקפת מגמה, בדקתי את נתוני המחצית הראשונה של 2017, שהיו זהים למחצית הראשונה של 2018, אך כאשר מסתכלים על המחצית הראשונה של 2016, ניתן לראות בבירור שמסתמנת מגמה של ירידה ברורה: שיעורי התשואה עמדו בתחילת 2016 על 7.6% לנכסים מסחריים, 7.8% לנכסי משרדים ו-8% לנכסי תעשיה ולוגיסטיקה", אומרת אברהם, שמאית מקרקעין ומשפטנית המנהלת את אחד ממשרדי השמאות המובילים בישראל, ובעלת ניסיון של עשרות שנים בתחום. "במקביל, אנחנו רואים בשוק עסקאות המשקפות תשואות אף נמוכות יותר בנכסי משרדים אשר הושכרו לגורמים ממשלתיים, אליהן מתייחס השמאי הממשלתי באופן ספציפי. בהשוואה בין שיעורי התשואה מהשכרת משרדים בערים ת"א, ירושלים, חיפה ובאר שבע, נמצא כי שיעור התשואה בהשכרה למוסדות הממשלתיים הוא 5.5% לעומת 6.6% בשוק החופשי".

בשנה הקרובה אנו עלולים לראות השפעה של שיעורי התשואות הנמוכים על שוק ההון, מכיוון שחברות שעיקר עיסוקן נכסים למסחר, משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה, תחומים בהם אומדן שווי הנכסים מבוסס על שיטת היוון הכנסות, יידרשו לעדכן את שווי הנכסים בהתאם"

המסקנה הברורה, מבחינת אברהם, היא שהשוק נמצא במגמה של ירידה בתשואות. "שיעור התשואה משקף בדרך כלל את רמת הסיכון שהשוק מייחס להשקעה ואת שיעור הריבית במשק. המשק הישראלי נחשב אחד המשקים היציבים בעולם. אנו רואים זאת בחוזק השקל הישראלי לעומת מטבעות בעולם ואנו רואים כי המשקיעים מאמינים בהשקעה בנכסים מניבים. המשקיעים רואים בשוק הנכסים המניבים כשוק יציב ברמת סיכון לא גבוהה יחסית".

על פי התחזית של אברהם "בשנה הקרובה אנו עלולים לראות השפעה של שיעורי התשואות הנמוכים על שוק ההון, מכיוון שחברות שעיקר עיסוקן נכסים למסחר, משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה, תחומים בהם אומדן שווי הנכסים מבוסס על שיטת היוון הכנסות, יידרשו לעדכן את שווי הנכסים בהתאם". אברהם מסבירה כי "חישוב שווי הנכס על בסיס ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס כאחוז משוויו, יביא, בשוק של תשואה נמוכה, לעליית אומדן שווי הנכסים, דבר אשר יכול להשפיע על הערכת שווי החברות ומחיר המניה".

התחדשות עירונית - חשוב לוודא כי בעלי הדירות מקבלים תמורה על מלוא הזכויות שלהם

בנייה במסגרת התחדשות עירונית על גווניה השונים מהווה ללא ספק אחד ממנועי הצמיחה החשובים של תחום הנדל"ן בעשור האחרון. "רק במחוז תל אביב, כ-39% מהתחלות הבנייה הן במסגרת התחדשות עירונית, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה", אומרת אברהם. "בשוק הכללי מדובר על כ-18% מהתחלות הבנייה". עם הכניסה לשנת 2020, משרד המשפטים התריע על גורם בעייתי בעסקאות האלו וטען כי המגמה היא למקסם את רווחי היזם לעומת רווחי בעלי הדירות (שהם למעשה בעלי הקרקע). כחלק מבדיקת החסמים בתהליכי התחדשות עירונית, משרד המשפטים איתר את התופעה הקשורה למערכת היחסים בין היזמים לבעלי הדירות.

"כמי שעוסקת מזה זמן רב בליווי דיירים בהליכי התחדשות עירונית , אני מודעת למורכבות התהליך ואין ספק שזכויות הדיירים נשמרות רק כאשר יש להם ייצוג חזק באספקט הכלכלי ולא רק המשפטי. לעניין המשפטי, אני ממליצה לכל מי שמעורב בתחום כאיש מקצוע או כבעל דירה, להיכנס לאתר של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בה מתפרסמות גם החלטות ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל בנושאי תמ"א 38 ופינוי בינוי".

חשוב להבין כי מבחינה כלכלית עסקת פינוי-בינוי היא מעין עסקת קומבינציה , שבה היזם מקבל חלק מהקרקע ובונה דירות בחלק הנותר בידי הבעלים, לכן יש צורך לבדוק האם שווי הזכויות שנמסרות ליזם בא לידי ביטוי בתמורה שמקבלים בעלי הדירות"

"כמו כן", מציינת אברהם, "חשוב להבין כי מבחינה כלכלית עסקת פינוי-בינוי היא מעין עסקת קומבינציה , שבה היזם מקבל חלק מהקרקע ובונה דירות בחלק הנותר בידי הבעלים (בעלי הדירות הקיימות), לכן יש צורך לבדוק האם שווי הזכויות שנמסרות ליזם בא לידי ביטוי בתמורה שמקבלים בעלי הדירות. חשוב למשל, לשים לב האם לדירות הישנות הנכנסות לפרויקט יש בנק של זכויות בניה אשר טרם נוצלו". 

אברהם מספרת כי במבני "שיכון" רבים בערים בגוש דן, אושרו במשך השנים תכניות המאפשרות להרחיב את דירות המגורים, עד כדי הכפלת שטחן. "במידה והזכויות הללו טרם נוצלו, הדיירים למעשה מוסרים ליזם גם את 'בנק זכויות הבניה', העומד לרשותם, בנוסף לדירת המגורים", מסבירה אברהם. "יש לבדוק אם מתקבלת תמורה גם עבור זכויות הבנייה הללו, שפעמים רבות לא צריך לשלם עבורן היטל השבחה , או מקרים בהם היזם מוסיף שטח קבוע לדירת מגורים ולא נותן לבעלי הדירה תמורה עבור זכויות הבניה שקיבל".

אברהם מבהירה כי "כתוצאה מכך, הצוות המקצועי העוטף את הדיירים הוא אחד הגורמים המשמעותיים ביותר להצלחת הפרויקט, לעובדה כי יצא בכלל לפועל וכי התוצאה שלו היא רווח הוגן לכל המעורבים".

חיוב חוכרים בהיטל השבחה - החוק שם דגש על מערכת היחסים הכלכלית בין החוכר למחכיר

לאחרונה נתקבל פסק דין בבית המשפט העליון אשר התייחס למגזר החקלאי, אך במהותו, עוסק במערכת היחסים בין בעל הקרקע לחוכר והשפעתו על חיוב חוכר בהיטל השבחה .

על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה העוסקת בהיטל השבחה , היטל השבחה יחול על בעל קרקע או על חוכר לדורות. החוק אינו מתייחס לתוכן הכלכלי של מערכת היחסים בין בעל הקרקע לחוכר.

"במצב זה, אם רשות מקרקעי ישראל החכירה קרקע חקלאית לחוכר בחוזה חקלאי ובמהלך תקופת החכירה, שונה ייעוד הקרקע, יהיה על החוכר לשלם את היטל ההשבחה בגין שינוי הייעוד, באם ימכור את הקרקע בשוק החופשי", מסבירה אברהם. 

"ברוב חוזי החכירה של קרקע המוחכרת לשימוש חקלאי, יש סעיף המגביל את אפשרות החוכר ליהנות משינוי ייעוד הקרקע. לסעיף זה, נוסף מערך של החלטות שנתקבלו במשך השנים על ידי מנהל מקרקעי ישראל", לדבריה. 

באמצעות פסק הדין מבהיר בית המשפט כי מערכת היחסים הכלכלית בין החוכר למחכיר היא הקובעת ולא המצב הסטטוטורי של הקרקע"

לאחרונה נתקבל בבית המשפט העליון פסק דין, הנוגע במערכת היחסים הכלכלית בין החוכר למחכיר ולטיב המשמעות הכלכלית של החכירה. "סעיף 21 לתוספת השלישית, עוסק במקרים הספציפיים שבהם קרקע מוחכרת לשימוש חקלאי, ייעוד הקרקע שונה לייעוד אחר והחוכר לדורות, שלו הוחכרה הקרקע, אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש. במקום היטל השבחה , מאפשר הסעיף להחיל את ההסדרים בדבר תשלומים מאת מנהל מקרקעי ישראל אשר הוסכמו בין רמ"י  לרשויות המקומיות". 

בפסק הדין קבע בית המשפט העליון כי לשון החוק המתייחס לקרקעות 'שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי', חלה גם על קרקע שהייעוד הסטטוטורי שלה אינו חקלאי, אך מטרת השימוש בחוזה החכירה - הינו חקלאי. "כך מבהיר בית המשפט כי מערכת היחסים הכלכלית בין החוכר למחכיר היא הקובעת ולא המצב הסטטוטורי של הקרקע", מסכמת אברהם.