חבר קבוצת רכישה בפרויקט של ענבל אור יפוצה ביותר מחצי מיליון שקל ן

שלושה עורכי דין ששימשו בתפקידים שונים במסגרת פרויקט "אור בשדרה" של ענבל אור ברמת גן, ישלמו 556,527 שקל לאחד מחברי קבוצת הרכישה שהתגבשה סביב הפרויקט – זאת לאחר שנמצא כי פעלו ברשלנות אל מול התובע. כך קבע לאחרונה השופט בית משפט השלום בתל אביב, גיא הימן.

בפתיחת הדיון שבו ניתן גזר הדין אמר השופט הימן כי "פרשת קריסתה של קבוצת החברות של ענבל אור, שהחלה מתגלגלת בשנת 2016, הותירה אחריה טוענים רבים לנזק ושורה ארוכה של הליכים שיפוטיים, הצפויים לפרנס את הערכאות עוד זמן רב. התיק שלפנַי הוא אחת מן התביעות הללו". נראה כי אכן מדובר בהליך ראשון מתוך רבים – בטח ובטח לאחר הפסיקה שהתקבלה בסיומו של הליך זה.

במקרה הנידון מדובר באדם שחתם בינואר 2013 על הסכם הצטרפות, עם רעייתו, לקבוצת הרכישה שהתגבשה סביב פרויקט "אור בשדרה", שהובילה חברת גריני סיטי. עו"ד אבי דוידוב ועו"ד יובל קלנסקי שימשו כנאמנים של הקבוצה בשלב מסוים של הפרויקט, ואילו עו"ד אברהם אבי ששו שימש כאחד מבאי כוחה של החברה.

התובע שילם, כחלק מההסכם, סכום של 476,000 שקל, וכן 28,000 שקל שכר טרחת עורכי דין. במרץ 2013 נרשמה לטובתו הערת אזהרה על המקרקעין. כעבר שלוש שנים החליט לבטל את התקשרותו עם קבוצת הרכישה, בשל העיכובים בפרויקט, והוסכם כי החברה תעמיד למכירה את זכויותיו ומן הכסף אשר יתקבל יוחזר לו הסכום שכבר שילם – 504,000 שקל, בתוספת פיצוי מוסכם בן 47,600 שקל, ובסך הכול: 551,600 שקל. בטיוטת הסכם הביטול נקבע כי הערת האזהרה תישאר על כנה כל עוד לא הושב לתובע מלוא כספו.

התובע קיבל לידיו 15 צ'קים בסכום כולל של 551,600 שקל, ובינואר 2016 נמחקה הערת האזהרה באופן רשמי. לא עבר זמן רב לפני שהתברר כי לא נותר די כסף בקופת החברה. התובע הצליח לפרוע 72,773 שקל בלבד

בדצמבר 2015 הוא הוזמן למשרדי החברה לחתימה על ההסכם, שם גם פגש בעו"ד ששו, בין היתר. בהסכם שהוצג לו נכתב כי הערת האזהרה תימחק כנגד חתימה על ההסכם ועם מסירתם לפקודתו של צ'קים מאת החברה. התובע טען שבאותו מעמד הוסבר לו שאם לא יחתום – תתעכב המכירה ובכך גם החזרת כספו. עו"ד ששו החתימוֹ על הסכם הביטול וכן על בקשה למחיקתה של הערת האזהרה. 

התובע קיבל לידיו 15 צ'קים מטעם "גריני סיטי" בסכום כולל של 551,600 שקל, ובינואר 2016 נמחקה הערת האזהרה באופן רשמי. לא עבר זמן רב לפני שהתברר כי לא נותר די כסף בקופת החברה לתשלום מלוא ההחזר. התובע הצליח לפרוע 72,773 שקל בלבד. יתרת כספו שטרם הוחזרה לו עומדת על 478,827 שקל, ועל כך הגיש את תביעתו.

"מעורבותם העמוקה של הנתבעים לא יכלה להותירם ללא ידיעה על מצבה הכספי של החברה"

התובע גורס כי "אילו פעל כל אחד מעורכי הדין הנתבעים כנדרש מתפקידו ומן החלק שמילא בפרשה, לא הייתה הבטוחה – הערת אזהרה על המקרקעין, פגה. כל הסדר של מימוש עתידי של המקרקעין מבטיח היה, אז, את הממון שהובטח". הוא תבע את עורכי הדין בטענה לרשלנות מקצועית ולהפרה של חובת נאמנות וביקש לחייבם, יחד ולחוד, בסכומה של היתרה.

"לשיטת-התובע, ומצאתיה מתחייבת, מעורבותם העמוקה של הנתבעים ששימשו נאמנים לא יכלה להותירם ללא ידיעה כלשהי על מצבו של המיזם הזה; על מצבה הכספי של החברה בקשר אליו ועל הבעיות שהחלו נערמות", כתב השופט. "עורכי הדין לא יכלו שלא לדעת כי קופתה של הקבוצה לא תוכל לספק בטוחה לכספם של החברים כולם וכי בטוחה טובה אחרת, מלבדן של הערות אזהרה שנרשמו לזכותם של הרוכשים, אין. 

עורכי דין מלַווים בכלל וכנאמניהם של חברי הקבוצה בפרט, היה עליהם לדעת את משמעותה של העברת הכסף, שהתקבל במכירתן של זכויות התובע לקונה חלופי, ישירות אל החברה תחת הותרתו בקופתה של הקבוצה"

נהיר הדבר בעינַי כי מומחיותם המקצועית חייבה את ידיעתם על משמעותה של מחיקת ההערה, שנרשמה לזכותו של התובע, כשמן העבר האחר נמסרים לתובע שטרות אשר, מטיבם, תלויים בכושר הפירעון של החברה. כמומחים לדיני מקרקעין, כעורכי דין מלַווים בכלל וכנאמניהם של חברי הקבוצה בפרט, היה עליהם לדעת את משמעותה של העברת הכסף, שהתקבל במכירתן של זכויות התובע לקונה חלופי, ישירות אל החברה תחת הותרתו בקופתה של הקבוצה, ובוודאי שתחת העברתו, מיד עם שהתקבל, לידי התובע".

עוד קובע השופט כי כבר במחציתה של שנת 2015 הסתמנו, בידיעתם של נאמני הקבוצה, בעיות ביכולת לקדם את המיזם, בייחוד לנוכח קשיים בשיתוף הפעולה עם החברה ועם ענבל אור. באשר לטענת הנתבעים כי המצב שאליו נקלע התובע נובע בעיקר מבחירתו לנקוט פעולות עצמאיות, קבע השופט כי לכל אחד מחברי הקבוצה – אנשים בשר ודם - מסורה הייתה חירות לנהוג בענייניהם הכספיים ובהשקעותיהם כראות עינם. מושכלה יסודית זו מאפשרת להביט באור הנכון על האופן שבו התנהל התובע בקשר לביטולה של העסקה.

הנאמנים מחקו את הערת האזהרה ימים אחדים לאחר שזכויותיו של התובע נמכרו לאחר, ותמורתה של מכירה זו התקבלה בקופת החברה. כנגד אותה מחיקה לא טרחו הנאמנים לוודא כי הכסף, ששילם הרוכש האחר, מועבר לתובע ומשמש לפירעונם של הצ'קים הדחויים שבידיו. בזאת נדמה כי הועדף עניינה של החברה לקבל תמורה כספית נוספת עבור המכירה החוזרת של הזכות, על פני עניינו של התובע כי הכסף הזה יגיע לידיו. כל אלה הם פניה של התרשלות. 

המחדל שבאי-נקיטתה של פעולה אשר יכלה לחלצו מן המצב שאליו הוא נקלע, הרי הוא התרשלות, ומעשה ההתרשלות תרם תרומה ממשית לתוצאה הגרועה"

מה מקום היה, לכתחילה, לרשום הערת אזהרה ? אילו ניתן היה להסתפק בבטוחה אחרת, ממילא לא נזקקים היינו לאמצעי משפטי זה. חשיבה אחרת אינה יכולה, בעינַי, להלום התנהלות מקצועית של עורך דין אשר דיני הקניין, ודיני המקרקעין בפרט, הם לחם חוקו. המחדל שבאי-נקיטתה של פעולה אשר יכלה – באותה עת בה החברה עודנה פעילה וזכויותיו של התובע טרם נמכרו לאחר – לחלצו מן המצב שאליו הוא נקלע, הרי הוא התרשלות, ומעשה ההתרשלות תרם תרומה ממשית לתוצאה הגרועה".

"אילו קיים עורך הדין את חובתו המקצועית ספק ממשי שהתובע היה חותם על בקשת המחיקה"

השופט אף התייחס ישירות ובנפרד להתנהלותו של עו"ד שושו בפרשה ואמר: "התובע התייצב לחתימה בלי עורך דין. הוא ראה בעורך הדין ששו, שהתנהל כ'בן בית' במשרדיה של החברה, גורם מוסמך ובעל הידע המקצועי הדרוש. הוא התבקש לשבת עם עורך הדין הזה ולחתום לפניו על בקשתו לביטולה של הערכת האזהרה. הוא שׂם בו, במעמד החתימה, את מבטחו. 

עורך הדין ששו נדרש להסביר לו, היטב היטב, את משמעותו של הביטול, במועד שבו הוא נעשה ובהתחשב בהשפעתה של המחיקה על מערך היחסים המשפטי שבין התובע לבין החברה בעת המסוימת ההיא, לפי נסיבותיה הפרטניות. על עורך הדין היה לדעת זאת. היה עליו לדעת כי הוא הגורם האחרון, בשרשרת שכשלה לכל אורכה, הניצב בין התובע לבין מעשה המחיקה אשר, ללא ספק, גרע מן הכוח שבידיו והרע את מצבו.

לאחר שמיעתן של העדויות, שוב לא נותר בי ספק כי מן הבחינה העובדתית יש לאמץ במלואה את גרסתו של התובע כי עורך הדין ששו לא הסביר לו, כל עיקר, את משמעותה הברורה של המחיקה בעת ההיא"

לאחר שמיעתן של העדויות, שוב לא נותר בי ספק כי מן הבחינה העובדתית יש לאמץ במלואה את גרסתו של התובע כי עורך הדין ששו לא הסביר לו, כל עיקר, את משמעותה הברורה של המחיקה בעת ההיא, קודם שכספו הושב לו. בכל אלה התרשל עורך הדין ששו. אילו קיים עורך הדין את חובתו המקצועית כנדרש, ספק ממשי הוא אם היה התובע חותם על בקשת המחיקה, למצער כל עוד עמד בתוקפו הנוסח המעודכן של תניית המחיקה בהסכם הביטול".

בהתאם לכל אלו קבע כי שלושת הנתבעים ישלמו לתובע 478,827 שקל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, מיום הגשתה של התביעה בנובמבר 2017 ועד למועד התשלום בפועל. עוד חייב השופט את הנתבעים בהוצאות משפט בסך של 16,100 שקל, וכן ב-61,600 שקל שכר טרחת עורכי דין. בסך הכול מדובר בסכום של 556,527 שקל.