שנתיים לאחר הפקדתה: עיריית ת"א מבטלת את התוכנית להוספת שטחי ציבור בעיר

התוכנית כבר הופקדה, המטרה נראתה ראויה – אך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב החליטה לאחרונה לבטל את תוכנית תא/מק/4676, אשר אמורה הייתה להוסיף שטחי ציבור ברחבי העיר – בשל המחסור בהם בכל שכונותיה. 

בדברי ההסבר לתוכנית נכתב כי היא נוסחה כדי לספק "מענה לשטחי ציבור באמצעות תוספת שטחים בבקשות לתוספת שטחי בנייה עבור מגורים. לאור מחסור בשטחי ציבור בתחום העיר תל אביב-יפו, נדרשת תוכנית שמכוחה ניתן יהיה לספק מענה ראוי לשטחים אלו. היקף שטחי הציבור יתווסף מעבר למסגרת השטחים המותרים מתוקף התמ"א או מתוקף הוראת השעה וייקבע בהתאם, במסגרת הנחיות פרטניות על ידי רשות רישוי/ועדה מקומית לעת הבקשה לתיק מידע".

התוכנית, ביוזמת עיריית תל אביב, אמורה הייתה לאפשר את תוספת שטחי הציבור בעיר מכוח הקלת שבס, וכן לתוספת יח"ד ולשטחים המתווספים אליהן במסגרת בקשות להיתר מכוח תמ"א 38 המוסיפות מעל 50 יח"ד. על פי הגדרות אלו, התוכנית אמורה הייתה לשנות באופן משמעותי אזורים רבים בתל אביב, ולשלב יותר ויותר שטחי ציבור בין המבנים השונים.

ביטול זה התאפשר הודות לאישור הוועדה למדיניות חדשה (אישור שניתן בתחילת השנה) הקובעת רף המגדיר כי כל פרויקט המבקש להוסיף 50 יחידות דיור ומעלה מתוקף תמ"א 38 יחויב בקידום תב"ע הכוללת פתרונות לשטחי ציבור נאותים לטובת הפרויקט וסביבתו"

אך לדברי העירייה, ביטול התוכנית לא יעצור את כוונתה להוספת שטחי ציבור בעיר, להפך. בתגובתה נכתב כי "בישיבת הועדה המקומית הוחלט לבטל את התב"ע שדרשה שטחי ציבור בנויים עבור תוספות יחידות דיור בגין תמ"א 38 ובגין תוספות יחידות דיור ושטחים כנגזרת מהוראת שעה שבס כחלון. ביטול זה התאפשר הודות לאישור הוועדה למדיניות חדשה (אישור שניתן בתחילת השנה) הקובעת רף המגדיר כי כל פרויקט המבקש להוסיף 50 יחידות דיור ומעלה מתוקף תמ"א 38 יחויב בקידום תב"ע הכוללת פתרונות לשטחי ציבור נאותים לטובת הפרויקט וסביבתו. 

כמו כן, בהתאם להוראת שעה שבס כחלון, כל בקשה להיתר לתוספת יחידות דיור דורשת חוות דעת של מהנדס העיר לעניין קיום מענה לצורכי ציבור כתנאי לאישור הבקשה. לכן, כל בקשה נבחנת על ידי היחידה לתכנון אסטרטגי. הוראת השעה הייתה אמורה לפוג בסוף 2019, אולם בשל הבחירות הנוספות ואי הקמת הממשלה, היא ממשיכה לחול. הביטול נכנס לתוקף באופן מיידי, ופרסום לרשומות בנושא יצא בימים הקרובים".

קביעת הוראה חד-משמעית המונעת קבלת הקלה אינה ראויה, והשיקולים שעל הרשות לשקול הם התכנוניים. המדיניות המסתמנת של תל אביב תקשה על האזרח, שכן ברור כי הגשת בקשה להקלה לא משתווה לקידום תב"ע, הן מבחינת העלויות והן מבחינת הזמנים הארוכים שקידום תב"ע אורך"

עם זאת, יש מי שחושב כי ביטול התוכנית אינו חף מבעיות. עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה, נדל"ן והתחדשות עירונית, אומר כי "מסתמן שביטול התוכנית וקביעת המדיניות החדשה של ת"א לא תואמת את החוק. קביעה לפיה תוספת של 50 יחידות דיור תחייב קידום תב"ע היא קביעה מעט בעייתית, וסותרת את מסלול ההקלה הקבוע בחוק, לפיו על המוסד התכנוני לבחון את הבקשה תוך שקילת השיקולים התכנוניים הרלוונטיים. לוועדה המקומית יש שיקול דעת באישור הבקשה, ואין זו זכות מוקנית. 

גם בית המשפט העליון קבע כי לא ניתן לשלול חד-משמעית כל אפשרות לקבלת הקלה, גם אם זו לא זכות שניתנת אוטומטית. קביעת הוראה חד-משמעית המונעת קבלת הקלה אינה ראויה, והשיקולים שעל הרשות לשקול הם התכנוניים, שינחו את מדיניות המוסד התכנוני ויבטיחו שמירה על מטרת החוק. למרות הביקורת העקבית על מוסד ההקלות, בחר המחוקק שלא לוותר על מוסד זה ולהשאיר אותו על כנו, ולכן על הרשויות לכבדו. המדיניות המסתמנת של תל אביב תקשה על האזרח, שכן ברור כי הגשת בקשה להקלה לא משתווה לקידום תב"ע, הן מבחינת העלויות והן מבחינת הזמנים הארוכים שקידום תב"ע אורך".

אלי רוזנטל

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז: "ארגון הקבלנים שמח על כך שעיריית תל אביב קיבלה את התנגדותנו, שהוגשה באמצעות עורכי הדין רועי אמזל ושמואל לכנר ממשרד נשיץ, ברנדס אמיר ושות', ונענתה לבקשת הארגון כפי שהובעה בפגישות עם מקבלי ההחלטות בעירייה. 

התוכנית שעליה הגשנו התנגדות הייתה תוכנית בעייתית אשר כופה על יזמים וקבלנים להקצות שטחים בפרויקטי התחדשות עירונית לטובת שימושים ציבוריים, על פי בחירת העירייה. ברור כי מצב זה היה עלול להיות בעייתי שכן ישנם שימושים ציבוריים שלא מתאימים לפרויקטי מגורים, ואף היה מותיר את היזמים והקבלנים במצב של חוסר ודאות תכנונית לגבי הפרויקט. אנחנו, בארגון הקבלנים, בעד הקצאת שטחי ציבור לטובת תושבי הפרויקטים ותושבי העיר כולה, כמובן, אך הקצאה זו צריכה להיעשות בצורה שקולה, מידתית ובתיאום עם היזם או הקבלן ".

אלי רוזנטל