ועדת הערר: "המועד הקובע להשבחת שטח מרתף – אישור תוכנית ע/1"

האם בבניין אשר עובר תמ"א 38 ונכלל בתוכנית המרתפים של תל אביב – תוכנית ע/1 – היטל ההשבחה צריך להיקבע על פי מועד אישור תוכנית ע/1, או על פי המועד שבו הוצא היתר הבנייה עבור עבודות התמ"א? לעניין זה נדרשה לאחרונה ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב, וקבעה: המועד הקובע הוא מועד אישור תוכנית המרתפים, קרי שנת 2003.

מדובר בפרויקט תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה) ברחוב קלישר 11 בתל אביב. בעקבות הוצאת היתר בנייה לפרויקט, מונתה שמאית מכריעה לדון במחלוקת בעניין היטל ההשבחה בפרויקט. השמאית המכריעה קבעה, ראשית, כי בעת כניסתה לתוקף של תכנית המרתפים בשנת 2003, הזכויות שהקנתה התוכנית לא היו כלכליות, לאור השווי הכלכלי של הזכויות למרתפים באותה עת, לעומת עלויות הבנייה הכרוכות בהקמת המרתף בבניין קיים.

הדבר השני שקבעה השמאית, ושעליו ערערה החברה היזמית, היה כי בעת הוצאת ההיתר מכוח תמ"א 38 הפך מימוש הזכויות מכוח תוכנית המרתפים לכדאי - ולפיכך היא מצאה לנכון לחייב בגין הזכויות שנקבעו בתוכנית המרתפים, לפי המועד הקובע של הוצאת היתר הבניה מכוח תמ"א 38.

אירועים שהתרחשו לאורך הדרך אינם מאפשרים לגבות היטל השבחה נוסף

החברה היזמית הגישה כאמור ערר על קביעה זו. באי כוחה של מבקשת ההיתר, עורכי הדין עפר טויסטר, מיטל טויסטר ויהונתן מונרוב ממשרד עו"ד עפר טויסטר, טענו בערר כי לתוכנית ע/1 יש מועד קובע אחד, הוא מועד כניסתה לתוקף בשנת 2003, וכי שאלת השבחתה של תוכנית זו צריכה להיבחן ביחס למועד זה. 

עוד נכתב בערעור כי החוק מכיר באירועי השבחה ספציפיים, שרק בגינם ניתן לגבות היטל השבחה , והוצאת היתר בנייה אינו אחד מהם. לפיכך טענה החברה כי לא ניתן היה לחייב בהיטל השבחה בגין הוצאת ההיתר מכוח תמ"א 38 , אלא רק בגין כניסתה לתוקף של התוכנית. עיריית תל אביב טענה מנגד כי תמ"א 38 הגדילה את הכלכליות של הזכויות מכוח תכנית ע/1, וכי בשל כך יש לחייב על ההשבחה שנוצרה במועד הוצאת היתר הבנייה מכוח תמ"א 38.

במועד אישור התוכנית היו בבניין דירות בקומת הקרקע, ולפיכך ניתן היה להקים את שטחי המרתף ואף להצמידם לדירות אלה. השמאית המכריעה קבעה כי הקמת שטחי המרתף לעת אישורה של תוכנית ע/1 לא הייתה כלכלית, ובכך אין להתערב"

ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד שרון טל, קיבלה את הערר של החברה מבקשת ההיתר וקבעה: "בעניין זה אנו מקבלים את טענתו הראשונה של העורר ולפיה המועד הקובע לעניין קביעתה של השבחה זאת הוא מועד אישורה של תוכנית ע/1. במועד זה היו בבניין דירות בקומת הקרקע, ולפיכך ניתן היה להקים את שטחי המרתף ואף להצמידם לדירות אלה. השמאית המכריעה קבעה כי הקמת שטחי המרתף לעת אישורה של תוכנית ע/1 לא הייתה כלכלית, ובכך אין להתערב". עוד פסקה ועדת הערר כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב תישא בהוצאות הערעור, בסך של 5,000 שקל.

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל מסבירה כי "מהחלטתה של ועדת הערר עולה כי כאשר ניתן לממש את הזכויות במועד כניסתה לתוקף של תכנית, אזי המועד הקובע לחישוב היטל השבחה בגין תוכנית זו הוא מועד כניסתה לתוקף. העובדה שלימים אירעו אירועים נוספים, אשר הגדילו את כלכליותן של הזכויות, אינה מאפשרת לגבות היטל השבחה נוסף לפי המועד הרלוונטי לאירועים מאוחרים אלה".

ערר 8125/0418 יואל משה קרסו נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב. 
ניתן ביום 11.12.19 בוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב.