חוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית) - המדריך השלם לשנת 2024

חוק המארגנים, הנקרא באופן רשמי 'חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)', חוק הרשות להתחדשות עירוני, וידוע גם בכינוי "חוק המאכערים", אושר ב-2017 מתוך כוונה להסדיר את ההסכמים בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 או פינוי-בינוי, בין בעלי הדירות לבין גורם כלשהו המלווה אותם לקראת חתימה על הסכם סופי לביצוע פרויקט מול יזם.

ניסוח החוק נבע בעיקר ממקרים של מתווכים שלקחו על עצמם את ארגון הדיירים בהתנהלות שלהם מול היזם, על רקע פיזור הבטחות ללא כיסוי, והחתימו אותם על הסכמי בלעדיות ללא הגבלת זמן.

במקרים אחרים, הדיירים חתמו על חוזה עם המארגן, זאת ללא שהבינו את ההשלכות המשפטיות של החוזה, מבלי שידעו איך ייראה הפרויקט ומי יהיה הקבלן בפועל, ולעתים מבלי לקבל אף פרט בסיסי על התפקיד של המארגן בפרויקט והתמורה שתשולם לו.

על מי משפיע חוק המארגנים?

כאמור, חוק המארגנים (או חוק המאכערים, כולם שמות שונים לאותו חוק),משפיע מצד אחר על הדיירים ומצד שני על היזמים.

הדיירים

באשר לדיירים, המטרה העיקרית של החוק היא הגדרה של לוחות זמנים להסכם, כך שבעלי הדירות לא יהיו כבולים ליזם או מארגן לשנים רבות מאוד, לעתים ללא הגבלת זמן בכלל. החוק, אם כן, מבקש להשליט סדר בתחום, לקבוע לוחות זמנים ברורים ולהטיל על המארגנים חובות של שקיפות, זהירות והגינות מול הדיירים.

על מנת להבטיח כי בעלי הדירות יבינו באופן מלא את ההסכם הליווי עליו הם חותמים, החוק מחייב את "מארגן העסקה" להסביר באופן מפורט על כל תנאי ההתקשרות ולחשוף כל מידע שחשוב שידעו מראש. על המארגנים לעשות זאת באמצעות אספה של בעלי דירות, בה משתתפים לפחות 40% מבעלי הדירות בבניין. על המארגן להודיע על האספה בכתב ו-7 ימים מראש.

בכינוס עצמו, על המארגן להציג לבעלי הדירות נושאים כגון עיקרי ההסכם והחוק, בשם מי הוא פועל (אם הוא פועל בשם יזם מסוים),שכר הטרחה שישולם לו, לשתף זהות של בעל דירה הפועל יחד איתו לקידום הפרויקט (אם קיים),מידע על הרשות להתחדשות עירונית ודרכי הפנייה אליה.

רק לאחר שבעלי הדירות מקבלים הסבר מפורט במהלך האספה, מארגן העסקה ראשי להחתים אותם על הסכם כתוב. על המארגן לאפשר את תרגום ההסכם לשפות כמו רוסית, ערבית ואמהרית, על פי הצורך ודרישת הדיירים.

החוק להתחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) מגדיר את הפרטים המהותיים אותם חובה לציין בהסכם שכזה: פרטי המארגן, מועד חתימת ההסכם, הבהרה על התמורה שיקבל בעל הדירה (אשר תקבע על פי ההסכם העתידי מול היזם),התשלום הניתן למארגן, התחייבות המארגן לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, הגינות ובואפן מקובל, התחייבות המארגן לאתר יזם מתאים, פרטי היזם מטעמו המארגן פועל, אם קיים, וכל אינטרס אישי של המארגן.

לצד זאת, חשוב לדעת שעל אף השקיפות הנדרשת מצד המארגן, חובתו לשמור בסודיות על כל מידע שמסופק לו על ידי בעל הדירה (מלבד עצם החתימה על הסכם הניהול). למארגן אסור לעשות כל שימוש במידע, אלא אם קיבל הסכמה מפורשת מבעל הדירה, או שהוא מחויב לגלות אותו על פי הדין.

על פי חוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית ),על ההסכם לכלול לוחות זמנים לקידום העסקה עם יזם, כאשר המארגן חייב להציג התקדמות ועמידה בלוח הזמנים בהתאם ללשון החוק, על פי השלבים השונים: החתמת אחוז מסוים של בעלי זכויות, קידום תכנוני של הפרויקט, וכך הלאה.

במקרה בו המארגן לא עומד בלוחות הזמנים, ההסכם בין המארגן לבעלי הדירות מאבד מתוקפו, ללא פיצוי למארגן. עם זאת, במקרה בו בעלי הדירות מבטלים את ההסכם עם המארגן לפני תקופת ההסכם, עליהם לשלם למארגן פיצויים.

היזמים

בנוסף למגבלות על המארגן, גם היזמים מושפעים מחוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית ). ראשית, החוק יוצר הבדלה בין יזמים למארגנים, וכתוצאה מכך גם מבדיל בין עסקאות התחדשות עירונית הנחתמות בין היזם לדיירים, לבין עסקאות הנחתמות מול המארגן, בשלב מוקדם יותר של הפרויקט.

מלבד התייחסות להסכם עם המארגן, לוחות הזמנים מתייחסים גם ליזם אשר יכול לממש חלק מהתנאים להארכת התוקף של ההסכם הנחתם בין המארגן לבין בעלי הזכויות על המקרקעין.

למה עסקאות פינוי בינוי לא יוצאות לפועל?

פרויקט פינוי-בינוי כולל התקשרות עם מספר רב של בעלי דירות, כך שלעתים נדרש תהליך ארוך עד לאיחוד האינטרסים שלהם, לפני שמוציאים לפועל את הפרויקט. מצידן של החברות היזמיות, הרצון הוא להיכנס לפרויקט בשלב בו יש בשלות ממשית בקרב בעלי הזכויות כלפי התהליך, לצד רוב מינימלי להוצאת הפרויקט לפועל. על רקע עובדות האלו, צמח בישראל תפקיד של מארגן עסקה (או "מאכער"),שתפקידו לייצר מערכת של הסכמות בסיסיות בין בעלי הדירות, על מנת לקדם את הפרויקט ליזם. הגורם המארגן יכול להיות היזם בעצמו, עורך דין המייצג את הדיירים, נציגות הדיירים או מתווך חיצוני.

מצידם של המארגנים, הסיכון הוא השקעת הזמן המושקע בתהליך, אשר קיים סיכוי שלא יבשיל לפרויקט מוגמר. בתמורה, הם לוקחים עמלה מסוימת מבעלי הדירות. תחום המארגנים היה פרוץ לחלוטין ולא היתה מגבלת כניסה לתחום, זאת מול הסיכוי לרווח גדול, ככל שיותר פרויקטים יצליחו. תחום המארגנים, שאינו הוסדר עד כה, כלל התנהגות בלתי הולמת מצד מארגנים, שביקשו לקבל התחייבות מבעלי הדירות מבלי לעשות פעולות מספיקות לקידום הפרויקט, ואף לפגוע בפרויקטים חלופיים על פי צרכיהם.

החוק נועד למנוע חסמים מצד המארגן - מצבים בהם מארגנים\יזמים החתימו חלק מבעלי הדירות, לא השלימו את תהליך הפינוי-בינוי, ובעקבות הבלעדיות מולם, התהליך כולו מתעכב. לעתים הסכמי ההתקשרות כללו עד כה בלעדיות לטווחים ארוכים ולעתים אף ללא הגבלת זמן, מה ש"תקע" פרויקטים רבים של פינוי-בינוי, בהם המארגנים לא עשו את עבודתם ולא קידמו את הפרויקט, אך הדיירים היו כבולים אליהם.

תוקף הסכם ארגון בפרויקט התחדשות עירונית

חוק רשות התחדשות עירונית מגדיר לוחות זמנים מסודרים, על מנת להפחית את התלות של בעלי הדירות במארגן, ולתת למארגן אינטרס ממש לקידום הפרויקט.

ברירת המחדל של תוקף ההסכם היא שישה חודשים (החל מהמועד הקובע, בו נחתם הסכם ארגון עם הדייר הראשון). הארכה של תוקף ההסכם מעבר לשישה חודשים תותר רק אם המארגן פעל על פי דרישות ספציפיות – החתמת דיירים נוספים על הסכם הארגון, או החתמתם על הסכם פינוי-בינוי\ תמ"א 38 מול היזם\קבלן. הארכה נוספת תתקבל בהתניה של הפקדת בקשה למתן היתר בנייה לביצוע הפרויקט אצל רשויות התכנון.

פרויקט פינוי בינוי

פרויקט חיזוק ( תמ"א 38 )

לאחר תום התקופה המוגדרת בהסכם, התוקף שלו לא פג באופן אוטומטי, אך בעלי הדירות יכולים לקיים אסיפה ולהחליט באמצעות הצבעה אם ברצונם להמשיך את ההליך עם אותו יזם. אם בהצבעה יושג רוב נגד המשך ההתקשרות, יפוג תוקפם של כל ההסכמים שנחתמו עד לאותה נקודה, כך שהדיירים יהיו חופשיים לקדם הליכים מול כל גורם אחר שיחפצו.

כיצד חוק המארגנים משפיע עליי כדייר?

ראשית, חשוב להכיר את חוק המארגנים ולדעת על קיומו לפני שמתחילים בתהליך של תמ"א 38 או פינוי-בינוי. ההמלצה היא להעביר את לשון החוק לכלל הדיירים, מדובר בחוק לא ארוך, המנוסח בצורה בהירה וממוקדת, שמבהיר את זכויות בעלי הדירות והחובות של המארגן.

בכל מקרה, במקרה בו הדיירים סבורים כי המארגן אינו עומד באחד מסעיפי החוק- בהיבט של לוחות זמנים, מתן הסבר, ניסוח, פרטים חסרים או כל סיבה אחרת, עליהם לפנות לרשות ההתחדשות העירונית ולפרט על נסיבות המקרה.

חשוב לציין כי החוק אמנם קובע את גבול האחריות של המארגן, אך הוא לא מסיר את האחריות מהדיירים עצמם בשלבים שלפני החתימה- הן מול המארגן והן מול היזם. לכן, חשוב שהדיירים יהיו מודעים לזכויותיהם ולא יחפזו לחתום על הסכם עם כל מארגן שמציע את עצמו. אם ההסכמים כובלים אותם ללוחות זמנים ארוכים ללא כל התחייבות מצד היזם, כדאי להימנע מחתימה, בנוסף, כדאי לקבל ייעוץ מעורך דין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית , כבר בשלב הראשוני, על מנת שיבטיח עמידה של המארגן בכל סעיפי החוק החדש, וימנע טעויות שעלולות לעלות לדיירים ביוקר.

בנוסף, חשוב לדעת מול מי חותמים על הסכמה עקרונית בתחילת הדרך. ההעדפה היא שההסכמה לא תגדיר יזם ספציפי בבלעדיות אלא נציגות דיירים או נציגות מקצועית חיצונית, כגון עורך דין המשמש בתור בא כוח של הדיירים. בפרויקטים גדולים בהם יש עשרות ואפילו מאות בעלי דירות, כדאי לשקול פנייה לשירותי חברה מארגנת.

סיכום

בשורה התחתונה, חוק המארגנים אמור "לעשות סדר" ביחסים בין הדיירים למארגן, ולעזור לבעלי הדירות להבין את משמעות הפרויקט לפני כניסה לתהליך ארוך ולא פשוט. לכן, כדאי לדרוש כמה שיותר מידע ושקיפות מהמארגן, במיוחד על רקע כניסת חוק המאכערים לתוקף, כאשר הוא מחויב לכך על פי חוק. אסור לדיירים לחשוש או להתבייש - עליהם להציג את לשון החוק למארגן הפוטנציאלי, ולדרוש ממנו לעמוד בכל אחד מהסעיפים, עד האחרון שבהם. רק כך יוכלו הדיירים לוודא שהפרויקט מתחיל בנקודה הכי הוגנת, שקופה ומהימנה, כאשר כל האינטרסים חשופים, עם התחייבות מוגבלת בזמן לוחות זמנים מוגדרים היטב ותנאים לביטול ההסכם.