הכול ורוד? "שיפור דרמטי במדד הנשיגות; עלייה בהתחלות הבנייה"

שיפור דרמטי ביכולת משקי הבית לרכוש דירה; התייצבות במחירי הדיור; התחלות בנייה וגמר בנייה בקצב העונה על הצורך הדמוגרפי; יעדי תכנון גבוהים מהיעד שנקבע; ואפילו הכנסות שיא של רשות מקרקעי ישראל – על פי סקירת משרד הבינוי והשיכון על שוק הדיור הישראלי שהוצגה הבוקר (א') בישיבת הממשלה, מצב השוק טוב הרבה יותר ממה שנוהגים לספר לנו.

הסקירה של אנשי המשרד הוצגה הבוקר על ידי שר האוצר, משה כחלון, ושרת הבינוי והשיכון, ח"כ ד"ר יפעת שאשא-ביטון. בישיבה נסקרו נושאים שונים, ביניהם מחירי הדיור לאורך השנים, מלאי התכנון, מגמות השיווק, ההנחות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ועוד.

 
אחד הנתונים המרכזיים שהוצגו נוגע ל"מדד הנשיגות", המצביע על יכולת משקי הבית בישראל לרכוש דירה בשנים האחרונות. על פי הנתונים, מאז 2017 ישנה ירידה ביחס בין מחירי הדירות ומחירי השכירות לבין ההכנסה למשק בית (הממוצעים): בעוד שב-2016 עמד המדד על 7.92 (כלומר כמעט 8 שנות הכנסה שנדרשו כדי לרכוש דירה), וב-1997 על 8.65 (הנתון הגבוה ביותר מאז, על פי משרד הבינוי והשיכון ), הוא ירד ב-2018 ל-7.43. 

במשרד הבינוי והשיכון מגדירים זאת כ"שיפור דרמטי" ביכולת משקי הבית לרכוש דירה, ואף מצביעים על מדד נשיגות נמוך בתוכנית מחיר למשתכן : בקרב זוכי מחיר למשתכן, המהווים היום 53% מרוכשי הדירות החדשות, מדד הנשיגות עומד על 6.24, כך על פי אנשי המשרד – נתון המשתווה למדד בשוק החופשי לפני עשור – ב-2009. 

מדד הנשיגות מציג ירידה גם בנוגע לשכירות, כאמור: על פי נתוני המשרד, מדד הנשיגות מראה על ירידה בעלות שכר דירה ממוצע לעומת הכנסת משק בית, מ-0.24 ב-2016 ל-0.23 ב-2018. מדובר בנתון הנמוך ביותר ב-20 השנים האחרונות, ולשם השוואה – ב-1997 עמד מדד זה על 0.34. כל אלו יחד מכניסים אולי מעט פרופורציות לבהלה סביב משבר הדיור בשנים האחרונות.

עוד כוללת הסקירה בחינה של מדד מחירי הדירות החדשות. על פי הנתונים המובאים בסקירה, מאז פרסום המדד באוקטובר 2017 נרשמה ירידה ריאלית של 2.5% בשנת 2018, וירידה של 4.6% במהלך 2019 (עד אוגוסט) – זאת גם כן על פי נתוני הלמ"ס.

"עמידה ביעדי התכנון – ואף למעלה מכך"

בהמשך הסקירה ציינו במשרד הבינוי והשיכון כי נרשמה התייצבות במחירי הדיור בתקופה האחרונה, לאחר עשור של עליות מחירים חדות – בהסתמך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המראים על התייצבות במחירים בשנת 2017, "ירידה של 1.3% בשנת 2018 ועלייה של 2% במהלך 2019, זאת לאחר עלייה דרסטית במחירים אשר אפיינה את העשור האחרון".
 
עוד מציינים במשרד כי נרשמה עלייה בהתחלות ובגמר הבנייה: "לראשונה, בשנת 2019, התחלות וגמר הבנייה נמצאות ברמה העונה על הצורך הדמוגרפי כפי שהוגדר בתוכנית האסטרטגית לדיור 2040, והעומד על 52 אלף יח"ד בשנה". יש לציין עם זאת כי סקירות הלמ"ס ובנק ישראל שפורסמו בחודשים האחרונים דווקא מצביעות על ירידה מסוימת בקצב התחלות הבנייה – גם במהלך 2019.

  
הסקירה נחתמה בנושא המלאי התכנוני, ולפי אנשי המשרד " מנהל התכנון ממשיך את המגמה של השנים האחרונות, של עמידה ביעדי התכנון על פי התוכנית האסטרטגית ואף מעבר לכך". יעד התכנון לשנת 2019, כפי שנקבע על ידי הממשלה, עמד על 104 אלף יחידות דיור, ומנהל התכנון צפוי לאשר כ-135 אלף יחידות דיור עד סוף השנה. 

מנכ"לית מנהל התכנון , דלית זילבר, מסרה בסקירה כי מתוך כלל יחידות הדיור שאושרו, כ-53,000 יחידות דיור אושרו בוותמ"ל וכ-30,000 יחידות דיור אושרו במסגרת התחדשות עירונית . נזכיר כי על פי נתוני המנהל המסכמים את שנת 2018, גם בשנה שעברה המלאי התכנוני עבר את היעד, ב-25%, ועמד על 151 אלף יחידות דיור, לעומת יעד ממשלתי של 120 אלף שקל.