עוברים לערים קטנות: גורמי ההשפעה על שוקי נדל"ן בעולם 

כאשר מדובר בצמיחת שוק הנדל"ן, ישנם מספר גורמים שהשילוב ביניהם הוא בעל השפעה מכרעת על האם תהיה עלייה או ירידה בתחום. מספר מחקרים הראו כי אחוז גבוה של משקיעי נדל"ן ומתווכים מעבירים את מאמציהם בהדרגה מערים גדולות ופופולריות לערים קטנות יותר, תוך שימוש בהודו כדוגמה מובילה לכך.

גורמים המשפיעים על שוק הנדל"ן

לפי ניתוח שפורסם באתר money control, ענף הנדל"ן העביר את הפעילות מערים גדולות לערים בדרגה 2 ו-3 (לפי גודל האוכלוסייה ורמת השירותים והמתקנים בעיר) בשל מספר גורמים:

●    מחסור במשאבי קרקע: מאחר והערים כבר מאוכלסות בצפיפות גבוהה, ישנן מעט מאוד קרקעות פנויות למבנים חדשים או עתידיים, הן למטרות מסחריות והן למגורים. כתוצאה מכך, מתווכי נדל"ן בודקים כעת ערים קטנות יותר, בהן יש יותר משאבי קרקע זמינים בעלות נמוכה יותר. 

●    מחירי נכסים גבוהים יותר: בהתחשב בעובדה כי יש מעט מאוד עתודות קרקע שנותרו עבור הקמת בניינים חדשים, מחירם של הנכסים הקיימים בערים הגדולות הוא גבוה מאוד, בין אם הם מוצעים להשכרה או לרכישה. זה משפיע באופן משמעותי על החלטתם של המתווכים לנתב את מאמציהם לרכישת נכסים זולים בערים קטנות יותר, בידיעה כי הם בעתיד ישקיעו רבות בפיתוח שלהם.

●    עלויות בניה גבוהות: זוהי סיבה נוספת המסבירה מדוע משקיעי נדל"ן מתמקדים כעת בערים קטנות יותר. מכיוון שיוקר המחייה בערים הגדולות הוא גבוה יותר, כוח אדם מיומן גם הוא יקר יותר מכיוון שהעובדים נאלצים לגבות יותר כדי לכסות את הוצאות המחיה שלהם. כתוצאה מכך, עלות הקמת המבנים בערים הגדולות היא יקרה בהרבה מאשר בערי הטבעת בדרגה 2 ו-3 המקיפות אותן. זו הסיבה שערים כמו ודודרה, קוימבטורה, ג'משדפור וצ'אנדיגר הופכות למרכזי מסחר אלקטרוני. 

●    ירידה בביקוש: עם הבנת הצורך בהרחבת תשתיות לקראת פיתוח הערים, אושרו תקנות ממשלתיות מסוימות לטובת הקמת ופיתוח תשתיות פיזיות בערים הקטנות. עם זאת, היא גרמה לירידה בביקוש לנכסים בערים הגדולות מכיוון שמשקיעי הנדל"ן החלו לשנות את יעדי ההשקעה שלהם כדי להקדים את המתחרים שלהם, מתוך ידיעה כי יהיה ביקוש גובר לנכסים בערים הקטנות כאשר הממשלה תממש לבסוף את חזון התכנית "דיור לכל" בשנת 2022. 

●     עלויות מחיה גבוהות: זהו גורם משמעותי נוסף המניע את השינוי שחווה ענף הנדל"ן בערים הגדולות בהודו. עלויות המחיה הגבוהות מבריחות יותר ויותר עובדים אל מחוץ לערים הגדולות וכתוצאה מכך, למפתחים ולמשקיעים אין ברירה אלא להפנות את תשומת ליבם לערים המתפתחות או לערי הטבעת המקיפות את הערים הגדולות. 

אלה הם רק כמה מהגורמים המשפיעים על צמיחת הנדל"ן בהודו, לצד העובדה כי האוכלוסיה העירונית של הודו צפיה להגיע ללמעלה מ-850 מיליון אנשים עד שנת 2050. כ-50% מהאוכלוסייה צפויה להיות בטווח הגילאים 19-58 ובעקבות כך תהיה דרישה גבוהה למקומות דיור. אין זה פלא שהמשקיעים והמפתחים ממקדים בהדרגה את תשומת ליבם בערים בדרגה 2 ו-3 שבהן משאבי הקרקע נמצאים בשפע וגם זול יותר לשכור עובדים מיומנים. 

בעוד שהשטח שישמש בעתיד לצרכי מגורים ומסחר בערים הקטנות אינו ידוע, הוא ממשיך להניע את השינוי בצמיחת הנדל"ן באזורים העירוניים של הודו. פוטנציאל הצמיחה גבוה כל כך עד כי בנק ICICI, אחד מבנקאי המשכנתאות הגדולים בהודו, כבר מתכנן כיצד להעלות את ההלוואות לבתים ב-33% ובו בזמן גם להרחיב את הרשת שלו למיקומים חדשים, במיוחד בתוך הערים בדרגה 2 ו-3. 

העדויות לצמיחה זו מתוארות בעליה במחירי הנכסים בתוך הערים בדרגה 2 ו-3. לדוגמה, העליה המתועדת היא של 6.5% בניו טאון (קולקטה), 8.1% באחמדאבאד, 5.8% בנשיק, ועליה של 5.3% בצ'אנדיגר. מאידך, נרשמות גם ירידות בערים הגדולות. לדוגמה - במומבאי נרשמו ירידות של 3.6%, בגורגאון הירידות עומדות על 5.8% ואילו בצ'נאי נרשמו ירידות של 1.5%.

לסיכום, עם קרקעות זמינות ומחירים נמוכים בערים הקטנות יותר בהודו, המשקיעים והיזמים לא מוכנים לסכן את ההזדמנות הזאת. ההבנה כי הדינמיקה בשוק הנדל"ן המשתנה ללא הרף דוחפת קמעונאים ועובדים לגלות את הערים הרחוקות יותר מעבר לקווי הרכבת, הובילה לשינוי משמעותי בענף הנדל"ן. מי שהיה חכם דיו לאמץ בחום את השינוי הזה עשוי בהחלט לצאת כשידו על העליונה בסופו של דבר.