המחסן יוכר כדירת מגורים כי הרשויות "לא פעלו לפנותו מיושביו"

ברוב קולות של שניים מול אחד אישרה ועדת הערר המחוזית בתל אביב לפי חוק מיסוי מקרקעין להכיר בנכס שייעודו אינו למגורים כדירת מגורים – וזאת משום שהעירייה והרשויות לא פעלו לפנותו מדייריו. ההחלטה התקבלה כאשר עמדתו של יו"ר הוועדה, השופט הרי קירש, הייתה עמדת מיעוט, לעומת דעותיהם של שני חברי הוועדה הנוספים, רו"ח צבי פרידמן ורו"ח מיכה לזר.

המקרה המדובר נוגע למכירת נכס ברחוב מגידו 5 בתל אביב. הנכס, בשטח של 55 מ"ר, נמצא בקומת הקרקע של הבניין, ובעליו סיכמו על מכירתו בסכום של 1.337 מיליון שקל. במהלך ניסיונות המכירה גילו הבעלים כי הנכס כלל לא רשום כנכס למגורים, אלא בייעוד למחסן, מוסך וחדר הסקה (חדר דודים) – וזאת למרות שבמשך שנים שימש כדירת מגורים לכל דבר, על כל המתקנים הדרושים בה: מטבח, מקלחת ועוד.

הבניין שבו נמצא הנכס נבנה בשנות הארבעים המאוחרות. בשלוש קומות הבניין מעל קומות הקרקע בנויות שש דירות מגורים, ואילו קומת הקרקע היא קומת עמודים. בצידה המזרחי קיימת יחידה אשר מוגדרת כנראה כדירת מגורים (הרישומים של הנכס לא ברורים עד תחום, ולכן עניין זה הוא בגדר השערה). הנכס המדובר נמצא ממוקם בחלק המערבי של קומת הקרקע, חלק שהוגדר בתוכניות כמיועד למחסן, לחדר הסקה, לגראז', למוסך ואף להקמת שטח פתוח.

כשגילו את העובדה הזאת, פעלו הבעלים להכרה בנכס כדירת מגורים מזכה, כדי שיזכו בחישוב מס שבח מוטב. הם פנו בעניין למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, אך זה קבע כי אין להכיר בנכס כדירת מגורים מזכה. בין היתר נטען כי הבעלים פנו לכמה גורמים בבקשה להסב את רישום הנכס לדירת מגורים – כולל פנייה לוועדת הערר המחוזית – אך נדחו.

בבקשה ציינו המבקשים כי במרוצת השנים כל הגורמים הנוגעים לעניין התייחסו אל הנכס כאל דירה המשמשת למגורים. לדבריהם, במשך תקופה ארוכה הם כלל לא היו מודעים לייעוד התכנוני המקורי של הנכס, וכי ייעוד היסטורי זה איננו מצדיק את שלילת הטבת המס מהם היום, לאחר שהמקום שימש כדירה לכל דבר ועניין במהלך שנים רבות.

בעקבות החלטת המנהל הגישו הבעלים ערעור לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין , באמצעות עורכי הדין אפרת סולומון, טלי יהושע ועדי קימל ממשרד עורכי דין מאיר מזרחי. בבקשה זו ציינו המבקשים כי במרוצת השנים כל הגורמים הנוגעים לעניין התייחסו אל הנכס כאל דירה המשמשת למגורים. לדבריהם, במשך תקופה ארוכה הם כלל לא היו מודעים לייעוד התכנוני המקורי של הנכס, וכי ייעוד היסטורי זה איננו מצדיק את שלילת הטבת המס מהם היום, לאחר שהמקום שימש כדירה לכל דבר ועניין במהלך שנים רבות.

"מקום שבו רשויות התכנון והבנייה לא מצאו לנכון למנוע את השימוש שעושים העוררים בדירה למגורים, מובן כי אין זה ראוי ומוצדק כי האכיפה בעניין זה תתבצע באופן עקיף על ידי רשויות המס", כתבו העוררים.

היו"ר גרס כי יש לדחות את הערר – שני חברי הוועדה הנוספים גרסו אחרת

את מסקנות הוועדה הציג תחילה יושב הראש שלה, השופט הרי קירש מבית המשפט המחוזי בתל אביב. לטענתו, "הנכס הנדון כלל איננו 'דירה' כמשמעות מושג זה בחוק מיסוי מקרקעין , על פי ההקשר ועל פי תכלית החקיקה. זהות הנכס הנדון, הנגזרת לגישתי בהתאם לייעוד התכנוני המפורש לפיו הוא נבנה, איננה אלא מחסן, גראז' וחדר הסקה. העובדה שמאן דהוא החליט, בניגוד לדין, לבנות במקום יחידה המתאימה למגורי אדם, איננה הופכת את הנכס ל'דירה' לצורך החוק.

אי־נקיטת פעולה משפטית יזומה מצד העירייה איננה יכולה להוכיח, מבחינה משפטית, כי השימוש בנכס אכן תאם את הייעוד התכנוני על פי דין. אוסיף ואומר כי כאשר העוררים פנו לעירייה וביקשו את אישורה להמשך השימוש למגורים, תשובתה הייתה שלילית"

מעבר לכך, אי־נקיטת פעולה משפטית יזומה מצד העירייה איננה יכולה להוכיח, מבחינה משפטית, כי השימוש בנכס אכן תאם את הייעוד התכנוני על פי דין. אוסיף ואומר כי כאשר העוררים פנו לעירייה וביקשו את אישורה להמשך השימוש למגורים, תשובתה הייתה שלילית".

לפי הנסח בטאבו, הדירה עברה כמה בעלים לאורך כל השנים והעירייה, באישורה להעברות, לא התנגדה להעברות אלו; העוררים רכשו את הנכס ב-1922 כ'דירת מגורים', דבר הכתוב גם בהסכם הרכישה; הם הצהירו לרשות המיסים על רכישת הנכס כ'דירת מגורים', ושילמו מס רכישה לפי מדרגות המס שחלו באותה עת ברכישת דירת מגורים; מנהל מיסוי מקרקעין קיבל הצהרה זו ולא הסתייג ממנה"

בהתאם לכך דעתו של השופט קירש הייתה כי יש לדחות את הערר באופן מוחלט – אך דעתו הייתה דעת מיעוט, כאמור. רו"ח צבי פרידמן טען כי יש לקבל את הערר, מכמה טעמים: "הרישום בטאבו וגם הרישום בעירייה הוא של דירת מגורים; גם התשריט של בית משותף שבצו הבית המשותף רשום כדירה, וכך מעיד מר אודם, העד המומחה מטעם המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין ת"א); לפי הנסח בטאבו, הדירה עברה כמה בעלים לאורך כל השנים והעירייה, באישורה להעברות, לא התנגדה להעברות אלו; העוררים רכשו את הנכס ב-1922 כ'דירת מגורים', דבר הכתוב גם בהסכם הרכישה; הם הצהירו לרשות המיסים על רכישת הנכס כ'דירת מגורים', ושילמו מס רכישה לפי מדרגות המס שחלו באותה עת ברכישת דירת מגורים; מנהל מיסוי מקרקעין קיבל הצהרה זו ולא הסתייג ממנה.

הנכס שימש למגורי אדם במשך עשרות שנים והיו קיימים בו כל אותם המתקנים הדרושים כרגיל למגורים. זאת ועוד: במשך תקופה ארוכה לא היו העוררים מודעים כלל וכלל לייעוד התכנוני המקורי של הנכס, ורק בעת ניסיון המכירה גילה הרוכש הפוטנציאלי כי עלפי היתר בנייה היסטורי - ייעוד הנכס היה לגראז', מחסן וחדר הסקה, ומעולם לא אושר כדירת מגורים. דהיינו העוררים התוודעו לפגם התכנוני רק כעבור 20 שנה לאחר שרכשו את הנכס. הרשויות לא פעלו כלל וכלל לפנות את הדירה מיושביה והשלימו עם היות הדירה 'דירת מגורים'. העירייה אף לא רשמה בטאבו הערת אזהרה על שימוש חורג ולא הפעילה כל אמצעי אכיפה. על כך, דין הערר להתקבל".

רו"ח מיכה לזר, החבר השלישי בוועדת הערר, העלה גם הוא את אותן הטענות של רו"ח פרידמן באשר להתנהלות הרשויות ולכך שהנכס שימש בפועל כדירת מגורים במשך שנים – ולכן גרס גם הוא כי על הערר להתקבל. בהתאם לכך התקבל הערר של הבעלים במלואו, והנכס הוכר כדירת מגורים מזכה.