עזריאלי: היוצאת מן הכלל שאינה מעידה על הכלל

קל מאוד לקרוא את הדוחות הכספיים שפירסמה השבוע קבוצת עזריאלי, וללעוג לכל התחזיות השחורות שמנבאות ירידה החדה בביקוש הצפוי לשטחי משרדים ומסחר.

ירידה בביקוש למשרדים – כי גוש דן מתמלא בהיצע מטורף של מגדלים חדשים; כי אנשים רבים למדו לעבוד מהבית והם לא חייבים לנסוע למשרד; כי Wework בכל זאת שינתה משהו בשוק, ושכנעה רבים שעדיף לשכור משרד קטן בחלל משותף; כי ההאטה הכלכלית בכל רחבי העולם מוכרחה להשפיע על הצורך שלנו בעוד ועוד מקומות עבודה.

ירידה בביקוש למשרדים – כי גוש דן מתמלא בהיצע מטורף של מגדלים חדשים; כי אנשים רבים למדו לעבוד מהבית והם לא חייבים לנסוע למשרד; כי Wework בכל זאת שינתה משהו בשוק, ושכנעה רבים שעדיף לשכור משרד קטן בחלל משותף; כי ההאטה הכלכלית בכל רחבי העולם מוכרחה להשפיע על הצורך שלנו בעוד ועוד מקומות עבודה

וכמובן ירידה בביקוש לשטחי מסחר – כי המסחר המקוון צובר תאוצה; כי השמיים הפתוחים מטיסים אותנו בקלות ובזול לקניות מעבר לים; כי החשש מהאטה כלכלית גורם לאנשים לחשוב פעמיים לפני שהם פותחים את הארנק.

אבל כאמור, אז קוראים את דוחות עזריאלי.

ההכנסות מדמי שכירות בנכסים של עזריאלי (NOI) טיפסו ברבעון האחרון ב-5% והסתכמו ב-407 מיליון שקל. גם ההכנסות מנכסים זהים (Same Property NOI) גדלו ב-4%. לפי הדוחות, שיעור התפוסה הממוצע במגזר הקניונים – תחזיקו חזק - עמד על 98%. במגזר המשרדים בישראל הוא עמד על 99%.

ובכל זאת, אל תתבלבלו: עזריאלי היא היוצא מן הכלל, שאינו מעיד על הכלל.

האיתנות של עזריאלי, העובדה שהקבוצה הענקית לא מרשה לעצמה לגמגם ולוותר מעט על שיעורי התפוסה כדי לקבל כל מחיר שהיא דורשת, בעיקר צריכה להלחיץ את כל המתחרים הרבים סביבה. במהלך הרבעון השלישי לבדו השקיעה עזריאלי עוד 179 מיליון שקל בנדל"ן להשקעה - בייזום, הקמת נכסים חדשים ובשדרוג והשבחת נכסים קיימים. וכשהיא תלקט בעזרת המאסה הגדולה והיתרון לגודל את הביקושים שעוד נמצאים בשוק, ליבנו עם היזמים הרעבים שיחכו לפירורים שאולי ישארו מסביבה.

וכשלוקחים בחשבון שרבים ממגדלי המשרדים המוקמים היום בישראל מתארגנים על ידי עשרות ומאות חברי קבוצת רכישה , חייבים להבין שהם מול עזריאלי זהו אפילו לא היחס שבין ראש לזנב.

רבים מאלה שבודקים שכירות בעזריאלי אפילו לא ישקלו לבוא לקבוצת רכישה – שמכרה עשרות או מאות מ"ר לכל משקיע.

כך לדוגמא, במגדל עזריאלי טאון, מה שהיה פעם הקרקע של קופת חולים כללית (לא רחוק משלושת מגדלי עזריאלי בכניסה לתל אביב וממגדל הספירלה שיקום על בית ידיעות אחרונות עד אמצע העשור הבא), מדווחת החברה כי חתמה ברבעון השלישי הסכם שכירות עם שוכר יחיד, "חברת טכנולוגיה מובילה", להשכרת שטח בהיקף של כ-9,000 מ"ר (9 קומות). אין מצב שאותה חברה היתה פותחת במו"מ על שכירות בבניין שנמצא בידיים של יותר מבעלים אחד – גם בגלל הצורך בכל כך הרבה קומות, גם בגלל הרצון לשמור על גמישות מקסימלית להתרחבות או להתכווצות, וגם בגלל הביטחון בסטנדרט ובשמירה על תחזוקה שוטפת של המגדל. כך, בזמן שלא מעט מגדלים גם על ציר יגאל אלון סובלים היום מלא מעט שטחים פנויים, מדווחת עזריאלי כי במגדל עזריאלי טאון, שיסתיים רק בשנה הבאה, "הושכרו קרוב ל-100% משטחי המשרדים בבניין".

עזריאלי מדווחת כי חתמה ברבעון השלישי הסכם שכירות עם שוכר יחיד, "חברת טכנולוגיה מובילה", להשכרת שטח בהיקף של כ-9,000 מ"ר. אין מצב שאותה חברה היתה פותחת במו"מ על שכירות בבניין שנמצא בידיים של יותר מבעלים אחד – בגלל הצורך בכל כך הרבה קומות, בגלל הרצון לשמור על גמישות מקסימלית ובגלל הביטחון בסטנדרט ובשמירה על תחזוקה שוטפת של המגדל

יכול להיות (אפילו סביר להניח) שגם עזריאלי עוד תחווה לא מעט אתגרים במציאות שוכרים. לא בכדי, החברה מפתחת אפיקי הכנסה נוספים – בראשם זרוע הדיור המוגן ("פאלאס") ומתחמי דאטה סנטרס בארה"ב. אבל עד אז, העובדה שהחברה נראית בריאה ואיתנה מאי פעם לא אומרת שהחברות האחרות אינן סובלות כבר עתה משפעת, לקראת חורף קשה במיוחד.

עזריאלי: היוצאת מן הכלל שאינה מעידה על הכלל