"מחוקקים מסתכלים לטווח הקצר - וכל השוק משלם בעליית מחירים"

עד כמה הרגולציה מכבידה על הפעילות השוטפת בעולם הנדל"ן הישראלי? מהי המשמעות של עודף רגולציה על שוק הנדל"ן וכיצד אפשר לפתור זאת? דרור פלדמן, מנהל סקטור מטה המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, דיבר היום על הנושא החשוב באירוע פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן , וביקר את התנהלותם של כמה מחברי בית המחוקקים הישראלי.

"למה נוצר עודף רגולציה לאורך השנים? לרגולטורים, שכוונתם טובה, יש נטייה לייצר נדבך על גבי נדבך – ומצב כזה יוצר עומס רגולטורי. במשך שנים מוסיפים רבדים על גבי רבדים, באופן שנוסף על הנדבך הקיים נדבך חדש, וזה יוצר את העומס - שמיתרגם למחיר. 

בכנסת שלנו ישנן יוזמות רבות שמקורן בפופוליזם. אני מניח שמציעי ההצעה חושבים שהם עושים טוב, אך רבים מהם מסתכלים לטווח הקצר ולא לטווח הארוך, וההסתכלות הזאת יוצרת מציאות שאותו גורם לא ידע בזמן החקיקה שזו שהולכת להתקבל. התוצאה בסופו של דבר היא שכל השוק ישלם זאת בצורת עלייה במחירים.

חשוב להבין ששינויים רגולטוריים, ובוודאי תדירים, מייצרים שינויים בשוק ובהמשך לזה אי-ודאות – מצב לא חביב על יזמים. הדבר הנכון הוא להבין שמצב שוק הנדל"ן היום שונה ממה שהיה אפילו באמצע העשור הנוכחי, והעובדה הזאת מחייבת את הרגולטור לעשות התאמות בהתייחסות שלו לשוק, ובכך להשפיע על כל השוק – על ההיצע, על הביקוש, ובאופן כללי על אפשרויות שעומדות בפני יזמים לפעול בשוק הזה ולייצר ממנו תועלת".

פלדמן סיכם בניתוח הקיבעון, לדבריו, שאוחז ברגולטור לאורך השנים, בשל העובדה שזה אינו מעדכן את הנחיותיו בהתאם לשינוי בשוק. "בין 2012 ל-2015 הרגולטור הוציא סדרה של הוראות בתחום המשכנתאות, שהשפיעה עליו מאוד. אך האם המגבלות הללו נכונות גם להיום? מה שקרה הוא שההשפעה של אותן הוראות יצרה עיוותים בשוק. 

אתן דוגמה: באותן שנים הוטלה מגבלה על ריבית משתנה, שהייתה נכונה תקופה של לפני 6 שנים, מתוך הנחה שתתרחש עלייה דרמטית של ריבית הפריים . מה זה עשה לשוק, שכידוע מתאפיין כיום בריבית נמוכה מאוד? לקוחות שנחשפו למגבלות המשמעותיות בעצם שילמו יותר". 

פלדמן אף הציע כמה פתרונות למצב ויעדים שיאפשרו הקלה משמעותית על הרגולציה הקיימת: לבחון דה רגולציה בענף; לגבש רגולציה בשיתוף הגורמים המושפעים ממנה, תוך בחינת השלכות לטווח הקצר והארוך גם יחד; ולהימנע מחקיקה "חפוזה ופופליסטית", כלשונו.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה