תוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה עד כה: מה קרה מאחורי הקלעים?

נדמה שעבור אנשי מנהל התכנון , והוותמ"ל בפרט, יום רביעי שעבר היה באמת יום של חג: הפרסומים על אישור תוכנית ההתחדשות העירונית בשכונת קריית משה המוזנחת במערב רחובות לוו בהכרזה כי מדובר במתחם ההתחדשות הגדול ביותר שאושר עד היום בישראל – ולא נראה שהגזימו: 10,000 יחידות דיור במקום 1,000 (וקצת יותר) יחידות דיור קיימות, לצד התחדשות אזור התעשייה הסמוך ו-470 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה הם בהחלט נתונים מרשימים.

אך מה קרה מתחת לפני השטח, או מאחורי הקלעים? כיצד אושרה התוכנית ואילו דברים עברה בדרך – עד לרגע המיוחל שבו כבר אפשר לחשוב על מימוש בפועל, בעוד כמה שנים? 
"מדובר בשכונה גדולה בהיקף של יותר מ-1,000 יחידות דיור קיימות, ובמצב סוציואקונומי לא גבוה", מספר השמאי והכלכלן אלי כהן ממשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', אשר ליווה בעצמו את התוכנית מאז יצאה לדרך ב-2014. "הכוונה הייתה במקור לבצע בבתי השכונה חיזוק, ולא פינוי-בינוי, אך לאחר בדיקת מצב הבניינים הבנו שזה לא אפשרי. 

מחירי הדיור בשכונה, שאינם גבוהים, חייבו צפיפות ענקית במצב החדש כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי, מה גם שמבחינה אדריכלית שלא ניתן היה לתכנן בניינים בני עשרות קומות. כאן הממשלה נרתמה לנושא, והקציבה קרקעות סמוכות, בעלות סטטוס חקלאי, בתור שטח משלים - זאת כדי ליצור כלכליות סבירה לפרויקט כולו. נוסף על זה, גם אזור התעשייה רכטמן הסמוך יחודש, כדי שיהווה מקור תעסוקה לשכונה המתחדשת".

עניין העסקים הסמוכים לשכונה הוא פרט מעניין בפני עצמו בכל הקשור לתוכנית הזו, המשלבת באופן נדיר למדי חידוש לא רק של מגורים ישנים, אלא גם של שטחי תעשייה ומסחר קיימים. משרד עורכי הדין גינדי כספי נבחר ללוות רבים מבעלי העסקים בו, מרביתם מרחוב משה יתום, כדי להבטיח שאלו יזכו להצעה כדאית במסגרת הסכמתם להיכלל בתוכנית.

"בקריית משה ישנו מצד אחד מתחם מגורים ומצד שני מסחר, ובמצב כזה המטרה היא ליצור תוכנית שתציע עירוב שימושים ראוי", מסביר עו"ד זיו כספי, מייסד משרד גינדי כספי ושותף בכיר בו. "אם אזור התעשייה, שהוא כרגע אבן נגף וצמוד למגורים, לא מפונה, התוכנית פשוט תהיה לא טובה. בניית מגורים חדשים לצד אזור תעשייה ישן תביא לירידת ערכי המגורים, עד למצב שלא יתאפשר בכלל יישום של התוכנית. יש אינטרס אדיר לפנות את התעסוקה במקרה הזה, וזו משימה לא פשוטה. 

המשימה שבעצם הוטלה עלינו היא לנסות ליצור תוכנית כלכלית גם עבור הסוחרים, ובאמת הגשנו התנגדות עבת כרס בעניין. מצאנו את אנשי הוותמ"ל פתוחים לשמוע, להקשיב, לתקן, והם אכן תיקנו את התוכנית פעם אחר פעם, עד שיצרו תוכנית שנראית בסדר גמור. אנחנו מרגישים שהיא יכולה הייתה להיות קצת יותר טובה, אבל היא תוכנית ריאלית - וזה באמת בזכות העבודה המשותפת של הרשות להתחדשות עירונית , בצוותא עם הוותמ"ל. רק עם אנשים שמבינים עניין אתה יכול ליצור משהו כזה גדול".

זכויות הבנייה כמעט שולשו

כאמור, התוכנית החלה לקרום עור וגידים כבר בשנת 2014, אך מאז עברה כמה גלגולים ועדכונים – בין היתר בשל האתגר שבשילוב תוכניות הפינוי-בינוי למגורים עם פינוי וחידוש אזור התעשייה הסמוך. "לפנות אנשים מהעסקים שלהם ולהקנות להם זכויות זו משימה שונה לגמרי בהשוואה לפינוי-בינוי של מגורים", מסביר עו"ד כספי. "צריך למצוא מודל נכון וחכם כדי לפנות אותם, צריך כלכליות הגיונית. לעיתים בעל פלאפל בדוכן של מטר על מטר מפרנס ארבע משפחות, וזה דבר שאי אפשר לאמוד בשווי קרקע. 

חשוב להיות כאן גמיש הרבה יותר, חכם ופתוח לשינויים, וליצור תמריץ חיובי. אי אפשר לפַנות בעל עסק מהחנות שלו אלא אם יצרת כלכליות הגיונית במבנה שיכול לאפשר גם בינוי-פינוי, כלומר ליצור תוכנית שמאפשרת להעתיק את העסק למקום אחר, שם הוא יכול להמשיך להתפרנס, ובינתיים להרוס את המבנה הקיים ולהקים חדש. כשחושבים על הכול, יש סיכוי שהתוכנית תצא לפועל - וההערכה שלנו שזה יקרה".

"צריך לזכור שהתוכנית עברה שני סבבים של הפקדות", מוסיף עו"ד כספי. "התוכנית במקור לא אפשרה בכלל יישום של הדבר הזה, ואט-אט גיבשנו כאן תוכנית כלכלית הרבה יותר. הזכויות גדלו בצורה משמעותית, כמעט שולשו. מדובר בתוספת של מאות אחוזים בהשוואה לתוכנית המקורית. עם זאת, צריך לזכור שמבחן האמת עוד לפנינו: צריך לראות שהתוכנית יוצאת לפועל".

אך מתברר שהדאגה באשר לתמורה שתתקבל במסגרת התוכנית לא הייתה נחלתם של הסוחרים בלבד, אלא – כמו בכל פרויקט בסדר גודל כזה – גם של הדיירים: "התושבים חששו מאוד, שכן לא פשוט להבין תוכנית חדשה כזאת", מספר אלי כהן. "הם חששו לגבי מה יקרה איתם, מה היזמים יעשו, מה ייתנו להם ומה לא, ואפשר להבין אותם. לכן קבענו במסגרת העבודה על התוכנית כמה כללים שיגנו עליהם. כך לדוגמה, נקבע כי גודל דירה מינימלי יהיה לא פחות מ-70 מ"ר, והגדרנו כמה מטרים מרובעים יש להוסיף לכל דייר קיים. אלו דברים שיסייעו להגן על האוכלוסייה הקיימת, וזה היה נדבך חשוב מהעבודה".

כהן ממשיך ומוסיף לגבי דרך חישוב מספר יחידות הדיור שיתווספו לשכונה במצב החדש: "אני אישית ליוויתי את הפרויקט ממש מתחילתו, לפני ארבע שנים, והתברר שהשילוב שמציעה הכשרתי, הן ככלכלן והן כשמאי, היה חיוני מאוד בנוגע לראייה הכוללת של השכונה – סביב אזורי התעשייה, התעסוקה, המגורים והאזורים משלימים.

"בהנחת העבודה התחשבנו בכך שמחירי הדיור יהיו גבוהים יותר במצב החדש, ועל פי זה חישבנו מה היחס בין הרצוי בין יחידות הדיור הקיימות ולבין יחידות הדיור לאחר השלמת הפרויקט. כיום מחירי הדיור גבוהים יותר משהיו כשיצאנו לדרך, כמובן, כי השוק קרא את המצב החדש. גם את זה  והבאנו את זה בחשבון. לשכונה יתווספו שטחי ציבור, בתי ספר, מתנ"סים, שבילים ושבילי אופניים, וכמובן אוכלוסייה צעירה. אני יכול להעריך שהשכונה הזו תהיה בהחלט מבוקשת בעוד כמה שנים".

"אם מודל ההשלמה יעבוד – יש סיכוי שהוא יצליח גם במקומות אחרים"

בסופו של דבר השאלה היא אם פרויקט גרנדיוזי שכזה יכול להוות דוגמה לעבודה דומה גם במקומות אחרים. אם בעקבות אישור התוכנית הזו ניתן יהיה ליישם במהירות תוכניות גדולות לא פחות ברשויות נוספות, על ידי למידה של דרך הביצוע בפרויקט קריית משה.

"אני חסיד גדול של התפיסה לפיה לכל תוכנית יש המורכבות שלה", מציין עו"ד כספי. "אבל אם המודל של חלקות ההשלמה יקרום סוף-סוף עור וגידים – שהרי פרויקטים הכוללים חלקות השלמה עוד לא יצאו לפועל עד היום במדינת ישראל – יש סיכוי שזה יעבוד גם במקומות אחרים. כדי שזה יקרה, מישהו צריך 'לנער' את רשות מקרקעי ישאל ולגרום לה לתת כתף בהקשר הזה, כדי שתוכניות כאלו יצאו לפועל, ברחובות או בכל מקום אחר. 

דבר אחד בטוח: הוותמ"ל היא פשוט הצלחה אדירה. עד לפני 4-3 שנים היינו מדברים על תוכנית ממוצעת שאורכת בין 8 ל-15 שנים, וכאן תוכנית כל כך גדולה מגיעה למתן תוקף בתוך 4 שנים בלבד. חשוב לזכור שבדיוק בשנים האלה הוותמ"ל התחילה לעבוד, וללמוד איך לעשות את זה נכון, וכך גם הרשות להתחדשות עירונית . אני מעריך שאם התוכנית הזו הייתה מתחילה היום, התהליך היה מסתכם בשלוש שנים ולא בארבע".