אחרי 11 שנים: אושר פרויקט הפינוי-בינוי של רסקו מגורים ברעננה

בתום תלאות רבות, ולאחר 11 שנים של ניסיונות לקידום הפרויקט – מתחם הפינוי-בינוי ברחוב גאולה 11-7 ברעננה יוצא לדרך לאחר שהחלטתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה קיבלה את אישורו של בית המשפט המחוזי מרכז.

מדובר בפרויקט פינוי-בינוי של חברת רסקו מגורים, אשר כולל הריסה של שלושה מבנים ישנים בני 4-3 קומות, ו-138 יחידת דיור בסך הכול, והקמת שישה בנייני מגורים חדשים במקומם, בני 9 קומות ועוד קומה חלקית, וכן שתי קומות חניונים תת-קרקעיים עם 540 מקומות חניה. בסך הכול מתוכננת במסגרת הפרויקט בנייתם של 355 יחידות דיור.

חברת רסקו פעלה במשך שנים לקידום הפרויקט, עוד משנת 2008, ולאחר שהשיגה את הסכמת הדיירים כולם פנתה לקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שאישרה את התוכנית בספטמבר 2017. אלא שהתוכנית זכתה להתנגדותם של כמה דיירים במתחם, וכן של דיירים בבניינים סמוכים, אשר הגישה ערעור על אישור התוכנית לוועדת הערר המחוזית. זו דחתה את אחד הערעורים, אך קיבלה את השני, הטוען כי הפרויקט במתכונתו המאושרת יפגע פגיעה קשה באיכות חייהם של בעלי הבתים הסמוכים, וכי 3.5 קומות שאושרו בפרויקט אושרו שלא כדין, תוך התעלמות מהצפיפות המותרת ובעיות התנועה והחניה.

ועדת הערר טענה אז כי לצורך חישוב הזכויות המתאפשרות לפי תמ"א 38 ותוכנית 1010 (שבמסגרתה הוכנה התונית) חסר נתון של שטח קומה בבניינים הקיימים בפועל, שלפיו יש לחשב את שטחן של הקומות המורחבות. לפיכך קבעה וועדת הערר, כי על הוועדה המקומית לתת את ההיתר בהתאם לתחשיב מתוקן של הזכויות המתאפשרות, שייערך על בסיס שטח הקומות הקיימות בפועל בבניינים, שחיזוקם מבוקש.

העותרים: "גם לשיטת ועדת הערר מדובר בפרויקט ראוי ובהיקף תכנוני נכון"

"תוכנית 1010 לא באה להוסיף זכויות מעבר לאלו אשר מקנה תמ"א 38 , ולפיכך אין לבצע את חישוב הזכויות בפרויקט לפי 'קומה תיאורטית'", טענה ועדת הערר, "אלא יש לבצע חישוב מחדש לפי שיטת 'הקומה הקיימת', וזאת בהעדר עיגון לקביעה אחרת, ואף לנוכח היקף הסמכות המוקנית לועדה המקומית".

בעקבות החלטה זו הוגשו ערעורים לבית המשפט המחוזי במחוז מרכז, בפני השופט עוז ניר נאוי. העתירות אוחדו לעתירה אחת, והן כוללות את היזמית, חברת רסקו מגורים, את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה ו-132 מדיירי המתחם, אשר כבר חתמו על הסכמתם לביצוע הפרויקט.

[quote]

לטענת העותרים לבית המשפט המחוזי, פרשנותה המצמצמת של ועדת הערר לתוכנית 1010 "שגויה ובלתי סבירה, שכן משמעותה סיכול פרויקט חשוב וראוי אשר לקח שנים רבות לאשרו. במסגרת האישור נסמכה הוועדה המקומית, בין השאר, על הוראות הוועדה המחוזית, לרבות חוות דעת שניתנה לוועדה המקומית בעקבות ההוראות האמורות. 

אילולא תבוטל החלטת ועדת הערר, ותוּשב על כנה החלטת הועדה המקומית, הפרויקט כולו יבוטל בהיעדר כדאיות כלכלית לביצועו, ותושבי השיכון ייאלצו להמשיך לחיות בתנאים בלתי ראויים במבני הרכבת הרעועים. כל זאת, כאשר אף לשיטת ועדת הערר מדובר בפרויקט ראוי ובהיקף תכנוני נכון בשים לב למצבם הקשה של מבני הרכבת, ולפיכך לקבלת העתירות משמעות גורלית ביחס לחייהם של אנשים רבים".

"מטרת העל – חיזוק מבנים, אף על חשבון תוכנית מפורטת"

השופט ניר נאוי כתב בהחלטתו כי "לאחר ששקלתי את טענות הצדדים החלטתי לקבל את העתירות, ולהורות על ביטולה של החלטת ועדת הערר, שכן הגעתי למסקנה כי החלטתה היא בלתי סבירה במכלול נסיבות העניין, ומכמה טעמים, ולפיכך אינה יכולה לעמוד. יש לזכור כי מטרת העל של תמ"א 38 היא ביצוע חיזוק מבנים, אף על חשבון תוכנית מפורטת, תוך מתן תמריצים נרחבים. התוכנית רואה עדיפות במסלול ההריסה והבנייה מחדש על פני מסלול החיזוק, שכן אין מחלוקת כי זו הדרך שתוביל למבנים חזקים ועמידים יותר, שהיא-היא מטרתה של תמ"א 38.

החלטה אשר זו תוצאתה אינה יכולה להיות החלטה סבירה, אף בשים לב לכך כי עסקינן בפרויקט אשר יותר מעשור ממתין לאישור, ואשר תכנונו נעשה עקב בצד אגודל בשיתוף עם רשויות התכנון - הן הוועדה המקומית והן הוועדה המחוזית. אינני מקבל את עמדת ועדת הערר לפיה אין מנוס מהחלטתה, אפילו במחיר הפרויקט כולו, שכן בנסיבות המקרה דנן איני סבור כי זו המסקנה היחידה המתבקשת. סבורני כי ההחלטה שנתקבלה בסופו של יום חורגת ממתחם הסבירות באופן קיצוני, משלא נלקחו בחשבון באופן ברור כלל השיקולים הנוגעים בדבר, ובהם משמעות ההחלטה על הפרויקט".

[quote]
 
השופט המשיך ואמר: "קושי רב עולה מאופן ניסוח ההחלטה. מחד גיסא מאמצת ועדת הערר את כל הבסיס העובדתי שעליו נסמכת החלטה הוועדה המקומית, תוך פירוט היתרונות הרבים בפרויקט, ומאידך גיסא מבטלת את ההחלטה לאור פרשנות אשר במכלול נסיבות העניין אינה יכולה לעמוד. מקריאת החלטת ועדת הערר עולה סתירה של ממש בין האדרת הפרויקט ומציאתו כראוי על שלל היבטיו לבין התוצאה הסופית, באופן המעורר תהיות שאינן ניתנות לביטול.

עוד חשוב להזכיר כי פרויקט גאולה הוא הפרויקט האחרון שעליו יחולו הוראות תוכנית 1010, שכן כיום חלה באזור תוכנית אחרת. לפיכך אין ולא יכולות להיות עוד השלכות רוחב על פרשנותה של תוכנית 1010 מכאן ולהבא, ואף לכך יש ליתן משקל מסוים במקרה דנן".

בהתאם לכך הודיע השופט כי הוא מקבל את העתירות נגד החלטת ועדת הערר, והורה על ביטולה של החלטתה ועל השבתה של החלטת הועדה המקומית על כנה. בהתאם לכך, יוכל סוף סוף הפרויקט לצאת לדרך, לאחר יותר מעשור.