דיווח רק על חלק מנכסיו – ויצטרך לשלם מס על 1.8 מיליון שקל

השכיר 30 יחידות דיור לפחות, דיווח רק על הדירות שנרשמו על שמו, טען להכנסה פאסיבית – והפסיד בערעור: יעקב ארביב, המנהל עשרות יחידות דיור בנתניה, פנה לאחרונה לבית המשפט המחוזי בתל אביב וערער על קביעת פקיד שומה ביחידה הארצית לשומה, אשר קבע כי הכנסתו מהדירות אינה הכנסה פאסיבית, וכי עליו לשלם מס גם על הדירות שאינן רשומות על שמו – משום שבפועל מדובר בעסק להשכרת דירות.

המערער הוא אדם בשנות ה-60 לחייו, ולו שישה ילדים. המשפחה מחזיקה בעשרה נכסים לפחות, שפוצלו לדירות קטנות והושכרו בעיקר למהגרי עבודה, כך שבפועל ישנן בין 30 ל-58 יחידות דיור שמהן התקבלו דמי שכירות בשנות המס 2011 עד 2014. על פי הנתונים שהוצגו בדיון, מדובר על הכנסות של 1.8 מיליון שקל לפחות לאורך התקופה, כלומר כ-39 אלף שקל הכנסות בחודש בממוצע.

על פי המוצג בדיון, ארביב היה זה שאחרי על השכרת נכסי המשפחה, ולמעשה על ניהולם כולל על שיפוצים והתאמתם למגורים. המערער הצהיר על ההכנסות שנבעו מהשכרת הנכסים הרשומים על שמו, ואלו דווחו כהכנסות פאסיביות שחייבות בשיעור מס של 10% בלבד. כמו כן, חלק מהדירות נרשמו על שם ילדיו של האיש, ועל ההכנסות מהן הוא לא דיווח – הכנסות המהוות מחצית מהסכום שאותו קיבלה המשפחה על כלל הנכסים. לטענתו, דמי השכירות שהניבו הנכסים שנרשמו על שם ילדיו של המערער פטורים ממס.

[quote]

פקיד השומה דחה את דיווחי המערער וטען כי ניהל עסק להשכרת מקומות מגורים בשנות המס המדוברות, ולפיכך הסדרי המס המוטבים הנ"ל אינם חלים, ויש לחייב את ההכנסות מהשכרה בשיעור המס השולי של המערער. נוסף על כך, נטען כי יש לייחס למערער את מלוא הכנסות השכירות שהופקו מכל נכסי המשפחה, "בין אם הנכסים נרשמו על שם המערער ובין אם לאו".

"המשיב (פקיד השומה) סבור כי מבחינה פיסקאלית-מהותית כל נכסי המקרקעין שייכים למערער: הוא נהג בנכסים כבשלו מבלי לערב את ילדיו כלל (המערער איתר, רכש, ביצע פיצול, התקשר עם דיירים, טיפל בנכסים באופן שוטף, וגבה דמי שכירות). באשר לכספי השכירות - אין כל ראיה לכך שהסיוע הכלכלי שהעניק המערער לילדיו נלקח מאותם תקבולים (כפי שטען) ולא קיימת זיקה בין ההכנסה מנכס פלוני לבין העזרה הכלכלית שניתנה לאותו ילד אשר על שמו רשום הנכס".

"המערער ניסה לצייר את הפעולות שלו כחובבניות"

השופט הרי קירש, ששמע את טענות הצדדים כתב בהחלטתו כי "המערער ביצע פעולות הכשרה שונות לצורך השכרת המבנים שרכש למטרת מגורים: התקין תשתיות חשמל ואינסטלציה; בנה קירות גבס ופיצל אותם ליחידות דיור; הקים מתקנים הדרושים למגורים כגון מטבחון, שירותים ומקלחת; רכש את האביזרים הדרושים כמו כיורים, ברזים ודלתות; התקין חלונות; וכן צייד את היחידות בציוד חשמלי וריהוט בסיסי.

גם אם אאמץ גישה מקילה עם המערער, ולשם הדיון בלבד אתחשב ברף הכמותי התחתון שעל פיו הוא השכיר למצער 31 יחידות דיור במהלך שנות המס, נראה כי בנסיבות המקרה הנוכחי די בכך כדי להצביע על עסקיות ההכנסה מהשכרה. מלבד העיסוק המתמיד שהיה כרוך בענייני השכרת יחידות הדיור, קיימים סממנים עסקיים נוספים התומכים במסקנה כי יש לראות בהכנסת המערער מדמי שכירות כאקטיבית-עסקית.

[quote]

המערער ניסה לצייר את הפעולות שלו כחובבניות והביא רשימה של דוגמאות לכך שהתנהל בצורה קלוקלת. לא שוכנעתי שאופן ההתנהלות בנסיבות העניין תומך במסקנה שלא נוהל עסק של השכרה. הניסיון להיבנות מכך ש'הוא נמנע מלנהל רישום מסודר ועקבי של היחידות ושל תשלומי דמי השכירות, ובמקום זאת ריכז את הרישום בפנקסים מבולבלים ובלתי קריאים' אינו ברור, והדבר ודאי לא יכול לעמוד לזכותו של נישום במחלוקת מול רשות המיסים. על כן, יש לדעתי לייחס למערער את מלוא ההכנסות מהשכרת הנכסים הרשומים על שם הילדים".

בהתאם לכל אלו קבע השופט קירש כי הכנסת המערער מפעילות השכרה תסווג כעסקית, וכי בחישוב הכנסותיו של המערער יכללו גם ההכנסות מהשכרת נכסי הנדל"ן הרשומים על שם ילדיו. כמו כן הורה השופט לארביב לשלם הוצאות משפט בסך 20 אלף שקלים. את פקיד שומה ביחידה הארצית לשומה ברשות המיסים ייצגה עו"ד שירה ויזל-גלצור מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי).