יניב מלמוד: "קניונים בארץ ישתנו או ימותו. כשנוח אתה מת מהר"

קרן הנדל"ן הישראלית אלטו קונה מרכזים מסחריים ברחבי ארה"ב. נכון להיום יש לה 36 נכסים והמטרה המוצהרת של מנהלי הקרן היא לקנות כ-4 נכסים חדשים בכל שנה. בפודקסאט "מגדל בבל" הסביר יניב מלמוד, מנכ"ל וממייסדי הקרן, איך הוא בוחר את העיסקאות ולמה הוא לא חושש לקנות מרכזים מסחריים בעיצומה של מהפכת המסחר המקוון.

"אנחנו לא קונים קניונים, מולים (Malls) סגורים. אחת הבעיות היא ש-80%-90% ממה שאתה מוצא במול זה ביגוד, הנעלה או אקססוריז, שזה אכן תחום שהולך ומת. אם אתה לא מוכר משהו שבו הערך לכסף מצוין, כמו פרימרק למשל, אתה תמות. לקנות היום מול, קניון סגור, אם זה לא במחיר מאוד זול, שמשקף 12% או 13% תשואה, אף אחד לא יעשה זאת.

"אבל חשוב לדעת שבכל ארה"ב הגדולה, 328 מיליון תושבים, יש 1,040 מולים, בעוד שבישראל יש סביב ה-100, שזה לא הגיוני. ב-12 השנה האחרונות, בין 200 ל-220 מהמולים בארה"ב נסגרו. עד 2024 הצפי הוא שעוד 200 ייסגרו, כך שהעתיד בהחלט לא טוב. מנגד, בארה"ב יש 117 אלף מרכזי מסחר פתוחים. שם היחס הוא 1:100 לטובת המרכזים הפתוחים, פה היחס הוא 1:3".

"חד וחלק, אם אתה מוכר מוצרים, עם הזמן לא תהיה פה. הריטייל החדש שונה לגמרי. הריטייל החדש הוא כבר לא אופנה. הוא מופנה לדור ה-Y ודור ה-Z, הם פחות יקנו סווטשרט במאה דולר, הם פחות יקנו מוצרים, והם רוצים לחוות, לבלות ולטפח את עצמם. הרייטיל החדש מופנה לפאן, למסעדות, לטיפוח הגוף – מכון כושר, פילטיס, ספר. פעם זה לא היה. תוסיף לזה את תחום הבריאות – רופא שיניים, רופא עיניים, מוקדי ER פרטיים. גם הקניונים פה או ישתנו או ימותו, כי בטוח ש-100 קניונים זה מוגזם והתמהיל שלהם מוטה שנות ה-80. התמהיל לא אמור להיות מוטה ביגוד, הנעלה או אקססוריז".

- אלה החנויות ששילמו עד היום הכי טוב. גם הכי פשוט להקים חנות אופנה.

"כשנוח לך אתה מת הכי מהיר, בלי לשים לב. האון -ליין בארה"ב הוא באזור ה-12% והוא עולה, ובישראל אנחנו עדיין תקועים כי רוב החבילות לוקח להם שבועיים ויותר להגיע. אין לנו עדיין און-ליין אמיתי. זה קשור למרחק, למרכזי הפצה, לזה שאמזון לא פה. בארה"ב מ-2003 יש שירות משלוחים חינם בתוך 3 ימים. בישראל שעפה על עצמה אין את זה. לכן הצונאמי של קניות האונליין עוד לא פה, וכשזה יקרה יהיו פחות קניונים והתמהיל שלהם מאוד ישתנה".

- והאון-ליין יוזיל מחירים כמו שאנחנו מצפים?

"אני אפתיע אותך. רוב המוצרים שאתה יכול לקנות, יקרים יותר באמזון מאשר בחנות ליד הבית. ישראלי בודק את אמזון מול ישראל, אבל ישראל יקרה מול כל העולם. לכן לאמזון יהיה יותר קל פה. זה לא יהיה רק יותר נוח, יוקר המחייה ושכר הדירה היקר בישראל יגרום לכל מסחר האון-ליין להיראות כמו גן עדן. גם אם יהיה לו מרכז הפצה בקפריסין, עדיין הג'ינס או הנעל עדיין יגיע לצרכן הישראלי יותר בזול, עם המשלוח ועם דמי ההחזרה. אפילו חיתולים וקוסמטיקה ומטרנות יהיו באון-ליין".

[quote]

- רוב הקניונים משתנים לאט.

"לכן גוף כמו גאפ היה שווה פעם, לפני 20 שנה, 40 מיליארד דולר, והיום הוא שווה 10 מיליארד. כשיהיו פחות מכירות, החנויות בארץ לא יוכלו לשלם את שכר הדירה היקר והם יכריחו את הבעלים להוריד 20%-30% במחיר. המרכזים המסחריים שיש להם היום ביקוש מטורף הם המקומיים. בגבעת שמואל, בנס ציונה, או בצפון ובדרום הארץ. למיקדו ולשוסטר בצפון תל אביב, למשל, לא יכולה לקום תחרות. הם צריכים לא רק את הספר והקוסמטיקאית, אלא את הפיצה, הסושי, בתי הקפה. מסעדות ופסאט פוד זה תחום בצמיחה מטורפת. הבן שלי בכיתה ד' כבר היה 20 פעם ב-BBB או בלנדבר. זו מגמה עולמית, וזה תחליף און-ליין אידאלי".

"אובר ואמזון נלחמות אחת בשנייה בתחום המשלוחים. את זה אתה לא עושה מצפון הארץ לשינקין. שוק משלוחי המזון בצמיחה מטורפת. במקביל, גם המולים בארה"ב מכניסים ג'ימבורי, פארק טרמפולינות, זומבה, פעם זה לא היה".

- ואיך בעולם כל כך דינמי אתה ניגש לעיסקה?

"אם היום אתה רוצה לקחת הלוואה בארה"ב לקנות מול, הבנק יגיד לך 'לא תודה'. אבל מרכז פתוח – ויש 117 אלף מול אלף מולים, תנאי המימון מאוד אטקרטיביים. 70% הלוואה לערך הנכס (LTV),ל-10 שנים, 3.5% ריבית, בתשואה של 7% ואפילו 8%, ופה ההזדמנות. אתה מתפלל שבמרכז הזה יש אופנה, מישהו שפעם היה שם גדול, בלוקבסטר של פעם. הקניון נתן לו את המקום הכי טוב, במחיר הכי טוב. כל הסנטר מתומחר קצת יותר בזול בגלל החנות הזו, שיודעים שהיא סוג של פצצה מתקתקת, ואתה יכול לעשות פה השבחה יפה, כשתביא במקומה מסעדה, רופא, ספר או אפילו כל תחום אחר שלא נשמע ריטייל. בדנוור אנחנו מביאים חנות קעקועים וזה הריטייל החדש. אמזון לא תפתור לך בעיה של רופא עיניים או שיניים".

- איזה יתרון יחסי אתה מביא לשם כישראלי? מה אתה יודע יותר טוב מהאמריקאי?

"המציאות היא שהשוק נשלט ע"י קרנות הריט הגדולות. לכל אחת מהן בין 100 ל-700 נכסים בכל ארה"ב. יש גם חיסרון לגודל. הן לא אוהבות השבחה גדולה, הן אוהבות לשמור על הקיים. אני באלטו יכול לקנות 3-4 נכסים בשנה מתוך אותו 117 אלף, לפני השבחה. לפני שהם העיפו את כל מוכרי הביגוד והאקססוריז, ולהביא את הדם החדש, את המלך החדש. זה הקסם".

[quote]

- ובכל זאת, העולם כנראה לקראת האטה כלכלית. אנשים יקנו פחות.

"בכל שנה, 40 מיליון אמריקאים עוברים דירה למדינה אחרת. אתה צריך לראות את התנועה - הם עוברים בעיקר לדרום ארה"ב, למטרופולינים של 3-8 מיליון איש עם צמיחה מטורפת. תהיה האטה, אבל עיר שכל הזמן גדלה בגלל השכלה גבוהה וטכנולוגיה, תצא מזה".