פרופ' ליידרמן למרכז הנדל"ן: "מחירי הדיור יעלו השנה ב-5%-6%"

עולם המימון עובר בשנים האחרונות מהפכה. עשרות גופים מעניקים כיום אשראי בכל סכום, לכל מטרה, בין השאר הודות לרוח גבית משמעותית מכיוון הטכנולוגיה המתפתחת והריבית הנמוכה.

בכנס בנושא מימון נדל"ן שנערך אתמול (10.9) במוזיאון ארץ ישראל בתל אביב על ידי " מרכז הנדל"ן ", דנו המשתתפים הרבים בתום עידן "הדואופול הבנקאי", לאחר שהאשראי שמספקים היום הבנקים המסחריים למגזר העיסקי כבר ירד מרף של 50%. מצד אחד, ישנה היום הרבה יותר תחרות בתחום המימון והרבה יותר כסף שמתחרה על כל יזם. מצד שני, רף הכניסה יורד מדי יום, ועלול להכניס לשוק – הן היזמי והן המימוני – גורמים לא רצויים, שעלולים לתמחר לא נכון את הסיכונים והסיכויים.

דן קצ'נובסקי , מנכ"ל משותף של מרכז הנדל"ן , ציין כי היצע האשראי היום בשוק מבטיח ש"אין חלום שאי אפשר לממש, ובמידה מסוימת הכוח עובר ליזמים, אותם יזמים שמחזיקים את העסקה האיכותית ורואים לנגד עיניהם עשרות גורמי מימון רעבים". כצומת מרכזי בענף, השיק אתמול מרכז הנדל"ן פלטפורמה חדשה הפורסת את מפת גורמי המימון בישראל. קצ'נובסקי: "מדובר במוצר שטרם נראה כמותו ואני בהחלט יכול לבסר שאנחנו חלוצים בתחום, מתוך הכרה בצורך החיוני לייצר את המפגש בין אנשי הנדל"ן לגורמי מימון. מעתה והלאה, על סמך שני פרמטרים שחשובים לכם: סוג המימון הנדרש וסוג העסקה, תוכלו לדעת לאיזה כתובת לפנות בלי לבזבז זמן יקר שכל כך חשוב לכם".

פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים ומבכירי בית הספר לכלכלה באוניברסיטת תל אביב, הודה שהכלכלנים כותבים היום את הספרים מחדש, לאחר שניתק הקשר בין ריבית אפסית והדפסת כסף, לבין אינפלציה. ליידרמן: "הבעיה היא שהעולם הישן מודד עליית מחירים לפי מדדי המחירים לצרכן. בפועל, אנחנו רואים שהאינפלציה נשארת נמוכה, ומה שעולה אלה מחירי הנדל"ן, מחירי המניות ומחירי אגרות החוב".

ומול התשואות הנמוכות כל כך באג"חים, פחות מ-1.5% ל-10 שנים לאג"ח של ארה"ב, ריבית שלילית לאג"חים של גרמניה (0.68% ל-10 שנים) ו-16 טריליון דולר של אג"חים שנסחרים היום בתשואות שליליות (כשליש מהאג"חים בעולם),הדגיש ליידרמן כי המשקיעים נאלצים לחפש תשואות באפיקים אלטרנטיביים – אומנות, עתיקות, קרנות גידור וכמובן נדל"ן. להערכת ליידרמן, בהינתן הריבית הנמוכה, התחלות הבנייה הנמוכות, והצמיחה החריגה של האוכלוסיה בישראל, מחירי הדירות בישראל צפויים להמשיך לעלות ובשנה הקרובה הם יעלו בעוד 5%-6%, כשהשקעה בדירה היא בהחלט השקעה לגיטימית".

גלית טפר, מנהלת תחום ליווי וערבויות נדל"ן בחברת הפניקס השקעות, ציינה את הצמיחה המהירה במתן אשראי מצד הגופים המוסדיים והגופים החוץ בנקאיים האחרים, שלא כבולים לרגולטור מחמיר כמו הבנקים וגמישים יותר במתן האשראי. עם זאת, מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסים , הודה כי שוק המימון "הפך לפרוע", מה שמכריח את הגופים הרבים לחשוב היטב האם הם רוצים להתחרות על כל יזם ובכל מחיר. אריק גולדיאן, מנכ"ל קרן בונוס, הדגיש את החשיבות של מתן פתרונות אשראי יצירתיים, שיכולים לעשות את ההבדל בין הצלחה של פרויקט לבין קריסתו.  

יעקב סיסו, שותף מנהל קרן יסודות , הסביר ששם המשחק הוא התמקצעות. קרן יסודות גייסה לאחרונה עוד 2 מיליארד שקל להעמדת אשראי בשוק, "כשאנחנו מתמקדים במגורים, בעיקר בהתחדשות עירונית, והיזם יכול לקבל את הכסף עוד לפני שהוא הגיע בחזרה למשרד". איילת רוסק, מנכ"לית מכלול התחדשות עירונית , ציינה כי מכלול היא "סיירת אשראי", שיכולה להעמיד מימון מהר יותר ומתאים יותר לכל יזם. פולי טטרו, מנכ"ל שותף בחברת לידר טופ קפיטל , הדגיש כי החברה שלו מתמקדת בין השאר בנישה של קבוצות הרכישה, שאמנם נתונה לרגולציה קפדנית יותר, בגלל הצורך בהעמדת אשראי למשקי בית קטנים, אולם פיזור הסיכון מצדיק לדעתו את החשיפה.  

ובעוד תחום המימון עתיר תחרות, רוסק ציינה כי לפחות בכל הנוגע ליזמים היא מרגישה שהשוק מתנקה משחקנים לא מקצועיים רבים, ו"עשור של התחדשות עירונית זיקק את היזמים הראויים, ורק בשוליים רואים את האחרים".

ומה לגבי הקולות שמבשרים על סיום דרכה של תמ"א 38 ? לדברי סיסו, "אף ממשלה ושום שר אוצר לא יעזו לבטל את התמ"א, שמספקת נתח עצום מכמות ההיצע של הדיור במרכז הארץ. צעד כזה יקפיץ את מחירי הדיור, ואין שום ממשלה שיכולה להרשות זאת לעצמה".