נדל"ן להשקעה: למה דווקא קרנות ריט?

מחקר שפורסם לאחרונה באתר ארגון קרנות הריט הצפון אמריקאיות, ונערך ע"י CEM Benchmarking, ביקש לבדוק את ביצועי קרנות הריט (real estate investment trusts) בארה"ב לעומת השקעה בנכסי נדל"ן מניב באופן ישיר (כמו גם מול השקעה בקרנות Private Equity ומניות בכלל).

מסקנות המחקר ברורות. בהשקעה בטווח ארוך של 20 שנה קרנות הריט הניבו את התשואה הגבוהה ביותר, גם ביחס לסיכון. בנוסף, נמצא כי המתאם של תשואות קרנות הריט עם אלו של הנדל"ן הישיר היה מאוד גבוה - 0.92 (1 פירושו מתאם מלא). המחקר מראה, למעשה, שבאמצעות קרנות ריט יכול המשקיע הפרטי להשיג תוצאה טובה אף יותר מזו שהשיג משקיע גדול, בעל אמצעים רבים, המשקיע באופן ישיר בנדל"ן.

השקעה במניות של קרנות ריט שנסחרות בבורסות לני"ע היא דרך מותאמת לפרטיים המעוניינים להשקיע בנכסים מניבים (ולא בהכרח בדירות, המהוות את נכס ההשקעה הנפוץ בישראל). בעשר השנים האחרונות הביקוש לדירות בישראל היה מאוד גבוה. בעקבותיו עלו מחירי הדירות באופן חד ובשיעור גבוה לעומת עליית שכר הדירה. כתוצאה מכך, נרשמה במהלך השנים ירידת תשואה מהשכרה מרמות של כ-5% לרמות נמוכות של 1-3%. המשקיעים היו מוכנים לתשואה כה נמוכה בין השאר משום שרווחי ההון שנבעו מעליית ערך הדירות, פיצו על שכר הדירה הנמוך, אך המשך עליית המחירים מוטלת כיום בספק, בין היתר לאור מחויבות ומאמצי האוצר.

ולעומת מה שקרה בדירות, הרי שבמשרדים, בתעשייה ובלוגיסטיקה ובמסחר עלו המחירים בשיעור די דומה לדמי השכירות. התוצאה היא שתשואת ההשכרה נשארה יציבה יחסית, ולא ירדה בחדות כמו בדירות. נכסים אלו רושמים עדיין תשואות השכרה תזרימיות שנתיות גבוהות יחסית, של 7%-7.5%.

אז מהי קרן ריט? קרנות הריט הוקמו לראשונה בארה"ב ב-1960, מכוח חוק "חברתי", שנועד לאפשר ליחידים להשקיע בנדל"ן מניב איכותי וקשה להשגה. האפשרות להנות מהיתרונות הגלומים בהשקעה בנדל"ן מניב היתה סגורה בפניהם, למעשה, עד אותה העת. קרנות הריט משקיעות בנכסים מסוגים שונים (בעיקר משרדים, מרכזי מסחר, מבני תעשייה ודירות). הן רוכשות, מנהלות ומתחזקות את הנכסים באופן מקצועי לטובת בעלי המניות, שנהנים מתזרים הכנסות שוטף שמקורו בהכנסות משכ"ד מנכסי הקרן. קרנות הריט התפשטו מאז ברחבי העולם, וכיום הן פועלות במדינות רבות כגון צרפת, אנגליה, גרמניה, בלגיה, הולנד וגם בישראל מתחילת 2006.

הסטטוס "ריט" מוקנה מכוח חוק שמחייב עמידה בהוראותיו. אלו נועדו להבטיח שהחזקה בקרן תדמה השקעה בנכסים מניבים. למשל, דרישה להתמקד בהחזקת נכסים מניבים וחובה לחלק את הרווחים כדיבידנדים למשקיע (דומה לקבלת שכר דירה למשקיע באופן ישיר בנכס).

בנוסף, לקרן אין בעל שליטה ומניותיה מפוזרות בין משקיעים רבים. בחלק מהמדינות (כולל ישראל) אימצו חובה נוספת שמטרתה להקטין את הסיכון בהשקעה - מגבלה על רמת החוב בקרן. בתמורה, קרן שעומדת בכל המגבלות פטורה ממס חברות. המיסוי מתבצע ברמת בעל המניות, בדרך של ניכוי במקור מהדיבידנד שמחולק למשקיעים לפי מקור התזרים בקרן.

היתרון הגדול למשקיעים הפרטיים הוא שבניגוד להשקעה בנכס באופן ישיר ניתן להשקיע במניות של קרנות ריט גם סכומים נמוכים, בעלויות נלוות זניחות יחסית (עלויות של שוק הון לעומת מיסי נדל"ן) וליהנות מניהול מקצועי, מפיזור הנכסים בקרן ומנזילות גבוהה. נזילות זו היא גם חסרון בעיני משקיעים מסוימים כיוון שהמסחר בבורסה חושף, בטווח הקצר, את מחיר המניות לתנודתיות המאפיינת את שוקי המניות. אבל נדל"ן אמור להיות נכס שמוחזק לטווח ארוך ואכן לפי מחקרים אמפיריים, בהחזקה של שנתיים ומעלה, המתאם בין ביצועי המניות לנדל"ן שבבסיסו מאוד גבוה ומדמה היטב החזקה ישירה בנדל"ן מניב.

בארץ רשומות כיום למסחר 3 קרנות ריט שבבעלותן נכסי משרדים, מסחר ותעשיה: ריט 1, הגדולה והותיקה יותר משנת 2006, סלע נדל"ן משנת 2008 ומניבים משנת 2017. בנוסף נרשמה למסחר קרן המיועדת להשקיע בדירות, מגוריט בשנת 2016.