הוויכוח הלוהט סביב היטל השבחה בפינוי בינוי-פול גז בניוטרל?

הוויכוח סביב נושא היטל ההשבחה בתכניות פינוי בינוי מעולם לא היה כה לוהט. מדובר בוויכוח דרמטי ומכריע למימוש תכניות רבות, בלא מעט ישובים ברחבי ישראל.

מחד, המצדדים בגביית ההיטל – תשלום 50% מהשבח שנוצר בקרקע בעקבות שינוי התוכנית - התייחסו כמעט תמיד לתמריץ לרשות המקומית, שבנוסף לכל בעיות הצפיפות שמייצרת לה תכנית פינוי בינוי , גם דורשת ממנה לשדרג תשתיות ותיקות. פעולות אלה לא ניתן לבצע בלי כסף שמגיע רובו ככולו כיום מגביית היטל השבחה.

מאידך, המקטרגים טענו כי היטל השבחה בתכניות פינוי בינוי הוא צרה צרורה, מאחר והתכנון נדרש להתגמש עם דרישות הרשות המקומית למזומנים, כך שהצפיפות וזכויות הבנייה עולות עוד יותר - רק על מנת לממן את ההיטל/קנס עבור הרשות המקומית. ככל שהצפיפות עולה, כך גם הבעיות בתכנון מתעצמות, וכך אנו מצויים במעגל שוטה, המייצר בסופו של יום שכונות גרועות.

וכאילו שוויכוח זה לא היה מסובך מספיק, לאחרונה פורסם סיכום דיון של השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני, אשר מעצים את הוויכוח תוך שהוא מנסה לטפל בנקודות מחלוקת נוספות באופן חישוב ההיטל, הן משפטית והן שמאית. כך למשל, סוכם שם כי עלות השכירות המשולמת לדיירים בתקופת הבנייה לא תובא בחשבון בקביעת גובה ההשבחה, כפי שעלויות אלה אינן מתומחרות בהערכות מגרשים שאינם מיועדים לפינוי בינוי. 

ויובהר, לסיכום הדיון הנ"ל אין תוקף משפטי מחייב (לא בינתיים לפחות), אך מי שחושב או מדמיין שהדבר פוגע בתוקפו המקצועי, טועה ובגדול.  

רק נזכיר שגם תקן שמאות מס' 21, הקובע את הדרך לחישוב כדאיות כלכלית בפרויקטים של פינוי ובינוי הינו בעל תוקף מנחה בלבד, אך הן השוק והן ועדות התכנון נוהגים אך ורק על פיו. בתקן 21 נקבע אגב, שהשמאי צריך לבחון את הכדאיות הכלכלית בשני אופנים - עם תשלום היטל השבחה ובלעדיו.

מובן שככל שיזם לא ישלם היטל השבחה , הרי שהרווחיות שלו מהפרויקט עולה וכך גם עולה הכדאיות הכלכלית. אז על מה יצא קצפם של המתנגדים, הן להיטל ההשבחה והן למסקנות הדיון שערך השמאי הממשלתי? ראשית, הכעס נובע בעיקר מהעובדה שהישיבה של השמאי הממשלתי נערכה עם גופים 'אינטרסנטיים' במובהק - שמאי ועדות מקומיות, נציגי משרד הבינוי והשיכון , ושמאים הנותנים שירותים למשרדי ממשלה. שנית, הכעס הוא על כך שנקבע כי חלק מהוצאות היזם (אלה שהוטלו עליו בתקן 21 המחייב) לא יוכרו בתחשיב היטל ההשבחה, כגון שכר הדירה כאמור. ושלישית, המקטגרים מלינים על כך שלחלק אחר מהוצאות היזם, שגם הוא נקבע בתקן 21, לא התייחסו כלל, כגון הוצאות העברה של דיירים וערבויות בנקאיות.

ברור שהסוגיות שצוינו לעיל, כמו גם נוספות אליהן התייחס סיכום הדיון - התייחסות לבנייה בהיתר בלבד, התעלמות מפוטנציאל במצב קודם, התייחסות למטלות ציבוריות המצוינות בתכנית בלבד ושימוש ביניים - פועלות בכיוון אחד מובהק וברור, שהוא הגדלת גובה היטל ההשבחה לרשות המקומית. 

הגדלת ההיטל תביא מבחינת הרשויות לכך שהמוטיבציה שלהן לקדם ולאשר תכניות פינוי תגבר וכן, התחשיב שייערך ישקף את הידוע והמקובל בתחשיבי היטל השבחה מקדמת דנא, שמביאים בחשבון אך ורק את מה שנקבע בתכנית המשביחה במפורש כמטלה בתכנית.

מאידך, טוענים המקטרגים כי השוק בנושא פינוי בינוי אינו שוק חופשי. המדינה התערבה, יצרה רגולציה מחייבת אשר העבירה הלכה למעשה תשלומים מבעלי נכסים ליזמים באופן גורף, וגם קבעה את שיעור התמורה לדיירים.    
כעת מבקשות הרשויות, בחסות השמאי הממשלתי, שהוצאות אלה, אשר בהכרח פגעו בשווי הקרקע במצב החדש בתכנית פינוי בינוי , לא יובאו בחשבון.     

קשה לכוון את האצבע אל הצודק יותר בוויכוח, והאם סיכום הדברים יסייע לקידום תכניות פינוי בינוי (משיקולי הרשויות) או יגרום לעוד מעצור משמעותי בקידומן (משיקולי היזמים). מה שבטוח הוא שסוגיה זו תיבחן בעתיד הלא רחוק, אצל שמאים מכריעים ובוועדות הערר.     

הכותב הינו שמאי מקרקעין , מנכ"ל דנוס, כהן, להט - שמאי מקרקעין, ויו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל (בדימוס)