העליון הכריע: חברה המוכרת מקרקעין לא זכאית לפריסת מס שבח

מס שבח הינו תשלום חובה החל על מוכר זכויות במקרקעין, בגין "רווח הון" שנצבר בין שווי הרכישה לשווי המכירה של המקרקעין. בשל פערי הזמן שחלים לרוב בין שני מועדים אלו, עלולות להיווצר תופעות לוואי שונות, כאשר אחת הבולטות היא שינויים בשיעורי המס, באופן שמטיל על המוכר חבות במס על פי שיעור המס החל עליו בשנת המכירה בלבד. כלומר, ייתכנו מקרים בהם בעלים של מקרקעין יחזיק בהם לאורך שנים רבות, בהן שיעור המס נמוך משמעותית משיעור המס במועד מכירת זכויותיו בפועל.

אחת מהדרכים למיתון עיוות זה, היא הכרה בזכותו של נישום לבקש "פריסת מס שבח ". באמצעות מנגנון זה, "מוכר שהוא תושב ישראל" רשאי לבקש לפרוס את השבח הריאלי, בחלקים שנתיים שווים, לתקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן. פריסה שכזו מאפשרת למוכר לשלם מס על השבח בחלקים שנתיים שווים, שתואמים את שיעורי המס שחלו בכל שנה ושנה, במקום לזקוף את השבח כולו לשנת המס בה מכר את זכויותיו במקרקעין ולשלם מס בשיעור גבוה יותר.

בית המשפט העליון נדרש החודש להכריע בשאלה – האם הזכאות לפריסת מס שבח נתונה רק לאדם פרטי, או שמא גם חברה זכאית לכך?

נסיבות המקרה: 

במחצית שנת 2010 רכשו שלוש חברות נכס מקרקעין במשותף, אותו החזיקו עד למכירתו בתחילת שנת 2015. החברות דיווחו כנדרש על מכירת זכויותיהן לרשויות המס ובמסגרת זו, ביקשו פריסת מס שבח על פני ארבע שנים, בהתאם להוראות החוק. באמצעות מנגנון זה, ביקשו החברות ליהנות משיעורי מס חברות בשיעור של 25%, שחל על הכנסתן של חברות עד לשנת 2014, ולהימנע מתשלום מס בשיעור של 26.5%, כשיעור המס על הכנסתן במועד המכירה.

רשות המיסים דחתה את בקשותיהן, בטענה כי פריסת מס נתונה למוכר שהוא "יחיד" בלבד. כלומר, מוכר שהוא אדם בשר ודם. על החלטה זו עררו החברות ומשנדחו טענותיהן, עתרו לבית המשפט.

בפסק דינו של המשפט המחוזי התקבלה עמדת החברות, ונפסק כי אין בהוראות החוק כל אבחנה בין "מוכר יחיד" לבין "חברה", ומשכך גם חברה זכאית לעשות שימוש בפריסת מס שבח .

בעקבות פסיקה זו, ערערה רשות המיסים לבית המשפט העליון. במסגרת הערעור שבה וטענה כי תכלית הוראת החוק המעניקה זכאות לפריסת מס השבח נועדה לנישום יחיד בשר ודם. כמו כן, וכחיזוק לעמדתה, טענה רשות המיסים כי ניתן ללמוד על כוונת המחוקק מהסדרי פריסת המס לרווחי הון ריאליים אחרים אשר ניתנים לאנשים פרטיים בלבד במסגרת פקודת מס הכנסה, ושאינם מוקנים לחברות או תאגידים אחרים. מנגד, חזרו החברות על טענותיהן וציינו כי הזכות לפריסת מס שבח נתונה לכל מוכר מקרקעין "מוכר שהוא תושב ישראל", ובכלל זה חברות שהתאגדו בישראל ופועלות בה.

[quote]

בית המשפט העליון הפך את החלטת המחוזי, וקיבל את טענות רשות המיסים בערעור.

בהחלטה שניתנה על ידי השופט אלכס שטיין, נפסק כי יש להעדיף את הפרשנות לפיה כוונת המחוקק היא להעניק את הזכות לפריסת מס שבח למוכר שהוא אדם בשר ודם. בנימוקיו ציין השופט שטיין, כי בהתאם לפרשנות המיוחדת שיש להעניק לדיני המס, התכלית הכלכלית שבזכאות לפריסה היא תיקון העיוות החל על מוכר פרטי, להבדיל מחברה, וזאת בשל מנגנוני המס השונים החלים על השניים. כך, בעוד שיחידים נדרשים לתשלום מס פרוגרסיבי ("מדרגות מס"), רווחי הון של חברות ממוסים בשיעור קבוע. כלומר, ככל ששיעור המס המוטל על רווחי חברות יוותר בלא שינוי במשך ארבע שנים, לא תהיה כל משמעות לזכאות לפריסת מס שבח ביחס לחברה. משכך, נפסק כי הרציונל הכלכלי-חברתי הטמון בהטבה לפריסת במס, תומך באי-מתן זכאות זו לחברות, ובהגבלתה לנישומים פרטיים בלבד.

יצוין, כי על אף שתמכו בהחלטה, הסתייגו הנשיאה השופטת אסתר חיות והמשנה לנשיאה השופט חנן מלצר, מנימוקיו של השופט שטיין. לשיטתם, אין צידוק משפטי להזדקק ל"פרשנות מיוחדת" ביחס לסוגיות מס וכי ניתן להגיע לתוצאה זהה באמצעות כללי "הפרשנות הרב-תכלית" הנהוגה בדין הישראלי, ובכלל על דיני המיסים.  

(עא 3012/18 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' טוונטי האנדרד נהריה בע"מ).

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה