"ועדה מקומית המתקנת את שומתה - עליה לפרט מהי עילת התיקון"

האם הוועדה המקומית אור יהודה חרגה מסמכותה כאשר הוציאה שומה שנייה בפרויקט המרכז המסחרי נווה רבין בעיר? ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב פסקה שכן – וחייבה את הוועדה לבטל את השומה, ולשלם למערערת את הוצאות המשפט, בסך 5,000 שקל.

המערערת, חברת פסו רומי ניהול שיווק ופיקוח בע"מ, פעלה לקבלת היתר עבור הפרויקט מול הוועדה המקומית, וקיבלה שומה להיטל השבחה במרץ 2017. בהמשך התנהלותה מול גורמי העירייה הרלוונטיים, הוצאה לה שומה שנייה – בסכום כפול מהסכום שהוצא בשומה הראשונה. בשל כך הגישה החברה ערעור לוועדת הערר, בדרישה לבטל את השומה המוגדלת.

במהלך הדיון בערעור טענה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אור יהודה כי השומה לא הביאה בחשבון את הקטנת דרישת תקני החניה בתוכנית, ביחס להגדלה המשמעותית של שטחי המסחר במצב החדש, ולכן נוצרה השבחה ניכרת לעוררת. "בתוכנית נקבע כי החנייה תהיה על פי התקן, בתוספת 50% לרכב פרטי", הסביר נציג הוועדה המקומית בדיון, "אך לאחר מכן עניין ה-50% הושמט ממנה". בהתאם לכך קבעה הוועדה שומה חדשה לחברה.

המערערת טענה כי השומה תוקנה בשל הערכת חסר שמאית, ובעניין זה אין לוועדה המקומית סמכות לתקנה – בהתאם להוראות סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. עוד טענה חברת פסו רומי כי בשומה שהיוותה בסיס לחיוב השני, אף נפלו טעויות לגופה.

הוועדה המקומית טענה כי השומה תוקנה כדין, ועוד לבקשת העוררת. לטענתה, "היה על העוררת לדעת שבקשתה לבחינה חוזרת של כשלים וטעויות בשומת הוועדה המקומית, עלולה להביא למצב של הגדלת חבות בהיטל השבחה ולא רק הקטנתה. העוררת מושתקת, לעמדת הוועדה המקומית, מלהלין על בקשתה היא לבחינה חוזרת של השומה".

תיקון שומה שנעשה ללא סמכות

ועדת הערר, בראשות עו"ד גילת אייל, ציינה כי בשתי השומות נבחנה ההשבחה לתוכנית נווה רבין, וכי בשתיהן צוין בין היתר "שינוי דרישות החניה", בצד פירוט שטחי המסחר המותרים מכוח תוכנית זו. "המסקנה המתבקשת כבר כאן היא כי בשומת החיוב הראשון לא נעלמה מעיני שמאי הוועדה המקומית התוכנית הנדונה, ואף לא העובדה כי בין עיקריה שינוי דרישות החניה. כבר מכך יקשה עלינו להסיק כי בשומה הראשונה נפלה טעות בתכניות החלות במקרקעין".

[quote]

עוד מציינת הוועדה כי "בשתי השומות מצוין שנתוני מכרז רשות מקרקעי ישראל שבמסגרתו נמכר הנכס הנדון, שימשו כמקור מידע לקביעת שווי מ"ר מבונה בשומה, אלא שבעוד שבשומת החיוב הראשון מסקנת השמאי היא כי שווי מ"ר מבונה עומד על 6000 שקל למ"ר, הרי שבשומת החיוב השני מוסבר כי על הסכום הממוצע להצעה יש להוסיף בין היתר עלות עודפת לבניית החניון, ומכאן ששווי מ"ר מבונה במרכז המסחרי עומד על 7100 שקל למ"ר. לכל היותר יש כאן, אפוא, טעות בניתוח נתוני ההשוואה, בכך שלא הובא בחשבון שההצעות במכרז הוגשו בעת שחלה התוכנית הקודמת, שבה תקן החניה היה שונה".

מכאן עברה הוועדה לביקורת על הוועדה המקומית סביב הימנעותה מהסבר מניח את הדעת בדבר הסיבה לשינוי השומה: "כאשר ועדה מקומית מתקנת את שומתה עליה להיכבד ולפרט מהי עילת התיקון בהתייחס לסעיף 14(ו),ואילו שינויים בשומה המקורית כלולים בשומה המתוקנת. הנישום אינו אמור לפענח את שעומד מאחורי תיקון השומה, ובוודאי שלא 'למצוא את ההבדלים', כמאמר הילדים, בין שתי השומות. 

במקרה שלפנינו תיקון השומה נעשה ללא סמכות, שלא בהתאם לסעיף 14(ו) לתוספת, ולא לווה בהבהרה ובפירוט הנדרשים. כל שיש בדרישת התשלום בחיוב השני הוא משפט בהערות לשומה שלפיו 'שומה מתוקנת שנערכה בהמשך לבקשת הנישום, לבחון שוב מרכיבי שומת ועדה שהוכנה בתאריך 29/03/2017 ושהועברה לנישום בתאריך 4/4/2017'".

בסופו של דבר, קבעה ועדת הערר כי הוועדה המקומית אור יהודה לא הייתה מוסמכת לתקן את שומתה, וכי שומת החיוב השני נשוא ערר זה הוצאה בחוסר סמכות, ולפיכך בטלה. הוועדה המקומית אף חויבה לשאת בהוצאות המשפט של המערערת, בסך 5,000 שקל. 

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה, לנדל"ן ולהתחדשות עירונית, הסביר לעומק את ההחלטה: "לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ובעקבות תיקון 84 לחוק, תיקון שומה יכול להיעשות רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים, התוכניות החלות או הזכויות שיש לחייב במקרקעין.

לאחר תשלום הדרישה לא יכלה הרשות יותר לתקן שומה, לפיכך מצד אחד יש הנימוק שעל החייב לשלם מס אמת, ומנגד עומדת זכות הנישום לוודאות ולתכנון ראוי, ואין לו סיבה לצפות כי הרשות תשנה את דרישותיה חדשות לבקרים. לפיכך הגביל המחוקק את זכות התיקון למבחנים כקבוע בסעיף.

יתרה מכך, ברור שלא הגיוני שהוועדה מתקנת שומה ללא הסבר והבהרה, ושהנישום צריך לפענח את התיקון ולחפש את ההבדלים בין השומות. שאלה אחרת היא עד מתי, ולכמה שנים, עומדת לרשות האפשרות לתקן שומה מהסיבות שכן מופיעות בסעיף. יש להניח כי גם שם ייתקל הטיעון בטענות שיהוּי והתיישנות מצד הנישום".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה