מלחמת חניות: בית המשפט נצמד לחוזה המקורי

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים בתחילת השנה (ת"א 10144-01-18 יעקב יתח נ' נמדר) נקבעה הלכה כי החלפת חניות בבית משותף דורשת לא רק ידיעה כללית אודות הסכם שנחתם בין הצדדים, אלא ידיעה שמדובר בהסכם מחייב ובר אכיפה. בנוסף, בית המשפט קבע כי יש להוכיח שההסכם שנחתם במקור בין התובעים לבין עצמם, הינו בתוקף ומחייב גם את הנתבעים.

פסק הדין תיאר הסכם מכר על החלפת חניה בבית משותף ברמת שרת בירושלים, ברחוב ברכה צפירה 11, שהוצמדה לדירת יתח בחניה אחרת שהוצמדה לדירת אליצור. הוסכם כי אליצור ישלמו פיצוי חד פעמי ליתח, בו יוסכם על החלפת החניות. לאחר כשנה, נחתם הסכם מכירת זכויות בדירה בין יתח לבין נמדר, כאשר סוגיית החניות לא נזכרת בחוזה - לא בהערה, נספח או מסמך הנלווה לחוזה.

לטענת התובעים, משפחות יתח ואליצור, על אף שעניין החניות לא הוסדר בחוזה המכר של הדירה, הקונים היו מודעים להסכם החניות, הסכימו לו והביעו נכונות לחתום על הסכם פורמלי .

לטענת הנתבעים, סמוך לאחר שעבר לגור בבניין הבחין כי אליצור עושים שימוש במקום החניה הצמוד לדירתם. הוסכם על תקופת ניסיון בין משפחת נמדר למשפחת אליצור, במטרה להימנע מעימות עם השכנים. אולם, לטענתה, משפחת נמדר לא היתה מודעת כלל כלל ועיקר להחלפת החניות טרם רכישת הדירה והעברתה לבעלותם.

בית המשפט קבע הלכה לפיה הנתבעים היו מודעים לקיומה של הסכמה כלשהיא בנדון החלפת מקומות חניה טרם כניסתם ורכישת דירתם. אולם, הם לא ידעו על קיומה של הסכמה מחייבת, מעבר למחווה של רצון טוב מתוך יחסי שכנות טובים. העובדה שהובא לידיעתם הסכמות כאלה ואחרות בין התובעים לא היה בה כדי להקים מחויבות משפטית מחייבת, מאחר והדבר לא עוגן בהסכם מחייב.

משכך, יש ליתן את הדעת לקיומו של הסכם בכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט -1969 אשר דורש כי כל עסקת מקרקעין תעוגן בכתב, קל וחומר כאשר עסקינן בחניות בבתים משותפים, אשר הינן בגדר הצמדה לרכוש המשותף.

ואכן, במקרים בהם עושה אחד מדיירים שימוש בחניה אשר אינה בבעלותו מתעוררים חדשות לבקרים סכסוכי שכנים רווי אמוציות, אשר מחייבים לעיתים פניה לערכאות המשפטיות.

[quote]

מקרה כגון זה מתואר בפס"ד של בית משפט השלום בחיפה (ת"א 48458-05-14 בסיל נ' שחיבר), בו הוגשה בקשה לפנות דייר בבית המשותף מהחניה שבה הוא משתמש, המוצמדת לדירה אחרת בבית המשותף. במקרה המתואר, הנתבע עשה שימוש שלא כדין לא בהרשאתם או בהסכמתם של התובעים תוך השגת גבול. למרות שנעשו מספר פניות אליו בכתב, המשיך הדייר לחנות בחניה אשר אינה שייכת לו.

קודם לרכישת הדירה, התובעים התגוררו כשוכרים בבניין המדובר, ובשל כך לא יכלו לנקוט באמצעים משפטיים כנגד הנתבע, אולם בעלי הדירה דאז הבהיר מפורשות כי העובדה שהשכן עושה שימוש בחניה אינה על דעתו כל כלל ועיקר.

לטענת השכנים בשל שימוש ללא רשות שנעשה בחניה, הם עצמם נאלצים לחנות בחניה חלופית שאינה מקורה. השכן הנתבע "השתלט" לטענתם על החניה, ובשל כך נגרמו להם נזקים ממוניים ובלתי ממוניים. עוד טענו התובעים כי רישום החניות והצמדתן בבניין המשותף נעשה על דעת כל הדיירים בעת הרישום בטאבו ולא באופן שרירותי .

השכן הנתבע העלה טענת התיישנות, לפיה השימוש בחניה נעשה בדרך זו עוד משנת 1975 בהסכמת הבעלים הקודמים, ומשכך הטענה לשימוש בלתי ראוי בפועל התיישנה. בנוסף, טען השכן כי הקבלן אשר בנה את הבניין בפועל הוא שביצע את רישום החניות בטאבו, מבלי ששאל את בעלי הדירות ובניגוד להסכם השכנים בפועל. בהתאם לאותו הסכם דאז, בעליה המקוריים של הדירה ויתרו על חניה במקום האמור, ולמעשה "נרדמו" על זכותם זו.

לפיכך, לדבריו, כאשר התובעים רכשו בפועל את הדירה, הם ידעו על ההסדר הקיים לפיה החניה המוצמדת לדירתם הינה חניה אחרת ורכשו את הדירה בידיעה ברורה כי זוהי החניה המיועדת להם בפועל.

בית המשפט קבע, כי כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים, לא קיימת טענת התיישנות. בפועל, כל יום שקיימת הסגת גבול נולדת עילת תובענה חדשה, אשר נחסמת לאחר אותו היום. בנוסף, הנתבע לא הוכיח כי חלה השתהות בהגשת התביעה ובפועל לא הייתה כל הסכמה בשתיקה לחניתו בחניה, משום שהבעלים הקודמים אף הם התנגדו להשתלטות על חניה אשר הייתה בפועל בבעלותם. משכך, לא הוכח הלכה למעשה כי נעשתה עסקת חליפין בין דיירי הבניין או הוסכם על שינוי בחזקה בחניות השונות בניגוד לרישום הבעלות.

גם בהנחה שהנתבע התקין מחסום בעלות של 30,000 שקלים, כאשר סבר כי החניה משויכת לו, וחנייתו נעשתה לדבריו בתום לב, הרי עמידתם של התובעים על זכותם לעשות שימוש בחניה שיועדה לדירתם ולהשתמש בחניה המקורה מעידה לדברי בית המשפט על תום לבם של התובעים. לכן, בשורה התחתונה, לא הוכח כי רכישת דירה על ידי הנתבע נסמכה על ההבטחה לחנות בחניה שאינה בפועל משויכת אליו ולא הוכח הלכה למעשה כי הסתמכות הנתבע על חניה המדוברת שינתה את מצבו לרעה. לכל היותר השקיע השכן בהכשרת הקרקע לחניה לטענתו ובהקמת מחסום, דבר אשר לא הוכח בפועל. 

משכך, פסק בית המשפט כי הנתבע יפנה את החניה המדוברת.

מעיון בפסק הדין אנו למדים כי הגנה על רכושו קניינו של הדייר הינה אבן יסוד בבואנו לדון בתפיסת רכוש שלא כדין ככלל ובבית המשותף בפרט .

תפיסת חניה שלא כדין, הינה למעשה "השתלטות" שלא כדין על רכושו של הדייר ובית המשפט נתן למעשה חוקית לכך כי רכושו של אדם והזכות לקניין הינו ערך על חוקתי, אשר הפרתו תהא מלווה בסנקציות כלפי המפר.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה