אלדד פרי: "כל מה שהתחלתי סיימתי; אני כל הזמן נזהר וטרוד"

אלדד פרי, בעל חברת פרי נדל"ן, הוא חידה לא לגמרי פתורה עבור רבים בעולם הנדל"ן בישראל ובכלל. פרי, רק בן 42, צמח במהירות בשנים האחרונות, עם שילוב יוצא דופן של יזמות ורוחניות, ועם פרויקטים ענקיים ששווקו בעיקר במודל קבוצות רכישה, שמעבירים את מרבית הסיכון לרוכשים עצמם. בפודקאסט "מגדל בבל" דיברנו איתו על הצמיחה המהירה ועל סיכוני היזמות וקבוצות הרכישה.

 "אני שמח לתקן את התפיסה שצמחתי מאפס למאה די מהר. ב-2002 הקמתי את קבוצת הרכישה הראשונה שלי, שנתיים לפני שחג'ג' הגדולים יצאו לדרך. הייתי אז מאוד צעיר, אבל לצד היותי סטודנט למשפטים התחלתי עם הקמת קבוצות רכישה, שאז עוד היו קבוצות קטנות של 8-10 דירות. אבל בכל מקרה זה לא זמן אפס, והיו פה גדולים ממני שעשו את זה מהר יותר".

- ובכל זאת אתה יוצא דופן בעולם הנדל"ן.

"אתה נוגע בנקודה רגישה, ולא הגעתי למנוחה ולנחלה שיהיה קונצנזוס לגבי פרי נדל"ן. אנחנו מדינה שעובדת בלחץ וכל מה שנראה טיפה מוזר בודקים אותו. אבל עם כל שנה שחולפת, ואני מוסר עוד בניין ועוד בניין, יותר ויותר אנשים מבינים את הפעילות. מסרתי מעל 800 יח"ד בשנתיים האחרונות, מעפולה עד אשדוד, ויש לי בצנרת 3,000 דירות".

[quote]

- ובכל זאת, אתה עצמך מספר שהתחלת מ-8-10 דירות לפרויקט, והיום אתה עם 200 אלף מ"ר בפרויקט ברחובות, עם 3 מגדלי ענק בבת ים, הברכיים לא רועדות בבוקר?

"אתה עושה לי חיים קלים. הברכיים מתחילות לרעוד כבר מהלילה, כשעולים לישון. אני אחראי לעסק מאוד גדול ובוודאי שאני כל הזמן נזהר וטרוד וחושב איך אני מתקדם ומקדם. ברור מאליו שהכל קרה יחסית מהר למקום שאני נמצא, אבל אין לי שום דבר שהתחלתי ולא סיימתי ואני בטוח שכל מה שהתחלתי אני אסיים".

- ולמה באמצעות קבוצות רכישה? זה הדרך להשיג מימון?

" עשיתי יזמות ועשיתי קבוצות רכישה. ביזמות יש רווח יזמי גדול יותר, אבל לא הייתי מגיע לאן שהגעתי, במהירות שהגעתי, רק עם יזמות. תמיד האמנתי שתמהיל הוא מצוין ובשנתיים האחרונות הבנתי שצריך תמהיל גם של נכסים מניבים. לכן בפתח תקווה, בבת ים וברחובות לא מכרתי מטר אחד של מסחר, כדי שתהיה לי רגל שלישית של עוצמה פיננסית של מניבים".

- קבוצות הרכישה הן מודל מימוני מנצח ליזם, שמגייס את הכסף מהרוכשים, אבל לכן הן גם סובלות מסנטימנט מאוד שלילי. יותר מדי פעמים הן לא עמדו בזמנים, לא עמדו בתקציבים ולא הבהירו לחברי הקבוצה שהוא קונה קרקע ולא דירה.

"קונה שלא הבין את הסיכון זו הבעיה העיקרית. אצלי זה לא קרה, ואם תבוא לשיחת מכירה תשמע שמסבירים מה זו קבוצות רכישה, שאתה יזם של עצמך, והרבה לא סוגרים בגלל זה עיסקה. תזכור שהיום, מאז פרשת ענבל אור, כולם לוקחים עורכי דין ואני לא מכיר לקוח שלא בא עם עורך דין, וגם הם לא מעט פעמים מפילים את זה מראש כשמדובר בקבוצת רכישה. יש גם כאלה שאומרים לא כל קבוצת רכישה - בסר כן, אלדד פרי לא, וזה בסדר. הם מסתכלים על הניסיון וכו'. אני מראש אימצתי את הדרך שבא אף פעם הלקוח שלי לא ירגיש לא בסדר. גם לקוח שמתחרט אחרי הסכם שיתוף, אני אמצא מי שיחליף אותו, וגם אם לא, אני מחזיר לו את כל הכסף.

"בכל מקרה, אני לא מסכים עם זה שהמודל הוא בעייתי, כי הרבה מאוד קבוצות הצליחו. גם אם בפרויקט מסוים במקום 4 שנים לקח לי 5 שנים למסור דירות, גם אם במקום 1.25 מיליון שקל לדירה זה עלה 1.35 מיליון שקל, כי הייתי צריך לבנות חניון תת קרקעי שלא נקלח בחשבון. גם ויתרתי על חלק משכר הטירחה שלי". 

 - אז איפה הרווח הגדול?

"יש הרבה פרויקטים שהסתיימו בזמן, או קרוב לזה, ובתקציב. אם ברמלה אני יודע היום למכור ב-1.29 מיליון שקל דירה, מדובר בפער מאוד משמעותי מול המתחרים. אנחנו משתדלים נורא להסביר את הסיכונים והסיכויים לכל מי שמגיע, ולא מעט פעמים אני אומר לבן אדם שהוא לא מתאים לקבוצת רכישה".

- כשאתה רואה קרקע למכירה , איך אתה מחליט לאיזה מסלול היא מתאימה – יזמות רגילה או דרך קבוצה?

"בעיקר בהתאם לגודל או למחיר. עם קצת פחות מ-300 מיליון שקל הון עצמי שיש לי בדוחות, אני לא יודע לקנות קרקע ב-300 מיליון שקל, לשים את כל הביצים בסל אחד, ולעשות יזמות. אם זו הזדמנות, אני אלך לקרן או למוסדיים שאני במו"מ תמידי איתם, ונתחלק ביחד בעסקת יזמות. אם זה קרוב למחיר השוק והקרקע מתוכננת, ונשאר רק להגיש היתר בנייה, רוב הסיכויים שאלך לקבוצת רכישה. ביזמות אני חייב למצוא ערך מוסף".

- ואז אתה נכנס לקבוצת רכישה במשרדים – שם אין חוק ואין רגולטור. זה הגיוני לקנות משרד של 10 או 20 מ"ר?

"זה שוק המשרדים. אנשים שבאים לקנות משרדים יש להם קצת כסף פנוי, והם מבינים שאם היו קונים דירה בערד התשואה היתה של 3%, ובמשרדים גם במקומות בינוניים יש תשואה של 6%-6.5%. השוק חייב להיות חופשי וגם ככה אנחנו מתערבים יותר מדי. אנחנו גם עושים משרדים סטייל ווי וורק – עם חדרי ישיבות, עם מזכירות, עם לובי. אני לא מוכר 10-14 מ"ר ו'לך תחפש שוכר'".

- כשהתחלת את הקפיצה הגדולה, לפני יותר מ-5 שנים, בחרת לשכור דווקא את המשרדים של נוחי דנקנר במרומי מגדלי עזריאלי, כמעין הצהרת כוונות. אבל כעבור מספר שנים התקפלת ועברת לנס ציונה.

"אני לא יכול לומר שתל אביב לא עזרה לי, אבל לקחתי את המשרדים של דנקנר כי זה מה שהיה פנוי בעזריאלי. האדריכלים תל אביביים, המהנדסים תל אביביים, הבנקים תל אביביים, ומצאתי את עצמי ממילא כל יום בתל אביב. אבל אנשים התפקחו, והם שמחים לבוא למשרדים פשוטים של 600 מ"ר בנס ציונה. תרשום לך – יותר אנשים אמרו לנו 'מה זה כל הפאר והדאווין הזה'. הם אמרו שעם כל זה, איך נרוץ בשבילם להשיג דירה. היו כאלה וכאלה. היום מוכנים לרוץ אלי מתל אביב. אני גר ברחובות, חוצה את הכביש ומגיע למשרד".

- ואיפה אתה בעוד עשר שנים?

"עם 3,000-5,000 יח"ד בנויות, עם משרדים ומסחר מניבים, וכשאני נתקל באנשים שנכנסים לדירה ומברכים אותי. יש לי חברת ביצוע בת 40 שנה, סולארא, שתמשיך לתת שירות לקוחות, וגם מי שמרוצה ממני ככה-ככה, בעוד 5 ו-10 שנים יקבל שירות ויגיד שאני עשר. לא חייב ונותן, עד שהם יגידו 'תפסיק תפסיק', וגם אז אני אמשיך".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה