יקי רייסנר: ​​​"הגענו לקו רווחיות שממנו אי אפשר לרדת"

יקי רייסנר, בעלים ומנכ"ל של חברת רייסדור, בונה היום מעל אלף יח"ד בקרית גת, באר שבע, בית שמש, ירושלים ועוד, וכן מרכזים מסחריים בחריש ובני ברק. הסיכונים הרבים בעולם היזמות אינם זרים לרייסנר, מי שעד לפני מספר שנים שימש סמנכ"ל בחברת צ. לנדאו שקרסה ברעש גדול (ורייסנר קנה ממנה חלק מהפרויקטים). בנוסף, חברת הביצוע המובילה בפרויקטים של רייסדור היתה אורתם סהר-מליבו, שגם היא התמוטטה והותירה יזמים רבים בפני שוקת שבורה.

בפודקאסט "מגדל בבל" הוא דיבר על הסיכונים, על שולי הרווח הנמוכים, ועל הדרך המהירה שלו, בסה"כ בן 40, מישיבת מיר החרדית לעולם הנדל"ן.

- חווית אישית את סכנות המקצוע.

"ולכן, לאור ההיסטוריה, אנחנו מבצעים לבד את הפרויקטים שלנו. אנחנו גם קונים את הקרקע, גם מתכננים, גם בונים וגם אחראים בתקופת הבדק. זה הדבר המשמעותי שהשתנה בשוק הנדל"ן למגורים בעשור האחרון. הרבה יותר יזמים הם גם מבצעים, וזה הרבה יותר טוב גם ללקוח".

- אבל מבחינתך כיזם, עכשיו כל הסיכונים עליך. אין יותר קבלן מפתח לגלגל עליו את הסיכונים.

"נכון, אבל גם כל השליטה שלי. אם יש קבלן שמתקשה, זה משפיע על כל הפרויקטים. כשאתה מבצע עבור עצמך אתה קובע את הקצב, וגם הספקים מקבלים יותר ביטחון ומעדיפים לעבוד איתך. מעבר לכך, קבלני ביצוע שהיו הולכים על רווחיות של 5% היו מגלגלים את עצמם, נופלים, ואתה כיזם היית מפסיד. חברה יזמית שסופגת עוד 5%, מקסימום תרוויח רק 12%. כמובן שזה משפיע, אבל כדי שתהיה קריסה של פרויקט, מחיר הביצוע צריך לעלות ב-30%-40%".

- אז אולי זה גם אומר ששולי הרווחיות שלכם גבוהים מדי. 12% זה סביר?

"יזמים שמרוויחים 12%, קונים קרקע ומתכננים אותה בלי לדעת כמה זמן זה יקח, מה תהיה התוצאה הסופית, האם יהיו שינויים ברגולציה ובדרישות הרשויות ועוד, ולכן הם חשופים מאוד. בנוסף, כל הפרויקטים חייבים ליווי בנקאי ואתה שם לא מעט כסף מהכיס, ואם אתה לוקח את המימון מאיזה קרן כבר ירדת ל-6% רווחיות. אז מה מצפים, שניכנס לפרויקט עם רווחיות של 2%? ואם מחירי הדירות ירדו ב-3%? זה לא הרבה וזה יכול לקרות, והיזם לוקח את כל החשיפה עליו. לדעתי אם היזמים ירדו ברמת הרווחיות, הם יכניסו את השוק אפילו לסיכון. היזמים שופכים את הכסף שלהם עם בולודוזרים לתוך הפרויקט.

"יזמי הנדל"ן הגיעו לרווח יזמי מאוד מצומצמם, ואף אחד לא רוצה או חושב שהוא יגיע לשיעור חד ספרתי. אף אחד לא יממן אותנו בחד ספרתי, כי הבנק חייב להבטיח לדייר שהפרויקט יסתיים. לפני עשר שנים רמת הרווחיות הזו היתה דמיונית ואנחנו נמצאים בקו מאוד תחתון. היום במרכז אתה רואה שהתחרות מאוד אגריסיבית, והיזמים משלמים ברווחיות של הפרויקט. הם הגיעו לקו שממנו אי אפשר לרדת".

[quote]

- אתה כרגע בונה במקומות כמו באר שבע, חריש. מקומות עם היצע גדול ועננה גדולה מעליהם.

"נכון. אלה אזורים שבהם יש למדינה היצע גדול, אבל זה גם הלחם של הדירות. מיליון שקל בפריפריה זה לחם נדרש. לבאר שבע יש צורך בכמות מסוימת של דירות ויש לי שם למשל 360 דירות, 85%-90% מכורות בלי שסיימתי שלד. אז נכון שהרוב מחיר למשתכן , והוציאו את הדירות לעוד סבב לאחר שהראשון לא הצליח, אבל בסוף זה נמכר. אז במקום אלף נרשמים היו אלפיים נרשמים בשני סבבים. כל עוד יש לך דירה בפריפריה במיליון שקל, אלה הדירות שאנשים צריכים. זה בהחלט מכיר".

- ומה הלאה? אין כמעט קרקעות בשוק חופשי.

"יש בעיה. אין יציבות קדימה, ולכן לפעמים אתה לוקח יותר דירות ממה שהיית רוצה ולפעמים אתה מסיים פרויקט ואין מכרזים ואתה יושב על הגדר, עד שיוצא מכרז והקבלנים מתפרעים. כל עוד לא יוצאים 30-40 אלף דירות בכל שנה שאתה יודע ורואה קדימה, זה בהחלט משפיע על השוק. תפתח היום את אתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל ותראה שכמעט ואין מכרזים".

- מתי אתה קולט שהגזמת בסיכון?

"ברגע שזכית במכרז על קרקע ואתה מגלה פער משמעותי בין ההצעה הזוכה להצעה הבאה, אם ההצעה שלך גבוהה ב-8% או ב-6%, אתה מתחיל להתערער. אבל זה לא מחייב שטעית ואולי חשבת על מה שלא חשבו אחרים".   

"היה למשל מכרז באזור המרכז שהתלבטתי מאוד, החלטתי לגשת, הכנתי ערבות והצעת מחיר, וביום המכרז בשעה עשר החלטתי שאני לא מגיש, כשהשליח כבר היה בדרך. היה שם נושא של חניות לא ברור. בסופו של דבר לא ניגש למכרז הזה אף יזם, וזה נתן לי תחושה שצדקתי והמכרז מסוכן. אחר כך רמ"י הוציאו שוב את המכרז באותם תנאים, רק שהפעם למדתי אותו יותר לעומק. השקעתי עוד כסף, וראיתי שהתוצאה גבולית אבל יכולה לעמוד. הגשתי הצעה במחיר המקסימום, פחות 36 שקלים. הסתבר שאיתי ניגש יזם אחר, שהגיש את מחיר המקסימום פחות 18 שקלים, מה שאומר שהפסדתי מכרז ב-18 שקלים. דוד שלי מהדור הישן אמר לי פעם, 'טוב להתחרט על משהו שלא עשית, מאשר להתחרט על משהו שעשית'".

- מתי התחרטת על משהו שעשית?

"ניגשתי למכרז קומבינציה בקרקע עם הרבה בעלים, והיום הייתי מוותר על התענוג. אני מעדיף עסקאות של רכישת קרקע ולא עסקאות עם בעלי קרקע".  

- יקי רייסנר, בן 40, בלי לימודי ליבה. לא צריך ללמוד כדי להיות נדל"ניסט?

"אין לי בגרות, אבל יש לי לימודי גמרא. זה סוג של השכלה. אני לא מזלזל בתארים, אני חושב שצריך אותם, אבל תסתכל עלי או על חבר הכנסת משה גפני או על חבר הכנסת יעקב ליצמן, שאף אחד לא חושב שהניהול שלהם לא טוב והם לא למדו לימודים מקצועיים ואין להם בגרות. אני לא אשליך מזה ואומר שאלה שיש להם תואר עובדים אצל אלה שאין להם בגרות, אבל אני מאמין בסיעתא דשמיא ויזם זה אופי ולא רק תפקיד.

"בדרך כלל למוכשרים שלא למדו יותר קל להצליח מלא מוכשרים שלמדו. בציבור החרדי יש הרבה אנשים מוכשרים שטוב שישתלבו בשוק, אם הם חפצים בכך. אני לא מרגיש שישי איזו השפעה לכך שאני חובש כיפה שחורה כשאני מגיע לעיריות או לבנקים".

 לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה