עידן אלקבץ: "מי שקונה משרד - שישמור 30%-25% מהתקציב בצד"

בתקופה שבה נמכרים שטחי משרדים לכל דכפין, כשנדמה כי קבוצות רכישה חרוצות מקימות מגדלי משרדים בכל פינה (ודאי בכל פינה בתל אביב, פתח תקווה או בני ברק),אך טבעי שקמה פה גם חברה כמו פלאן איי (PLAN A),שמשביחה, מתכננת ומוצאת שוכרים עבור אותם רוכשים, שמגלים שלא מדובר בשוק כל כך פשוט. בפודקסאט "מגדל בבל" סיפר עידן אלקבץ, מנכ"ל החברה, על הסיכונים בשוק ועל מקרים שבהם אפילו הוא מרים ידיים.

"בשנים האחרונות בונים 500-600 אלף מ"ר למשרדים בכל שנה. ההערכה היא שלמעלה מ-50% מאותם שטחי משרדים נרכשו על ידי משקיעים קטנים, שרוכשים היום גם משרדים של 10 ו-20 מטרים. בניגוד  לדיור, אין מגבלת נפח ואין שום מגבלה בתב"ע של משרד. כל סכום שיש לבן אדם בכיס, אפשר להתאים לו משרד".

- ואם אין לך כסף לדירה בערד, בוא תקנה משרד. ועוד עם תשואה כפולה לפחות מדירה.

"לגמרי נכון. עד לפני 5-6 שנים היינו רגילים שמי שהיה קונה משרדים הם אנשי עסקים שאנחנו קוראים עליהם בעיתונים, והיום תפגוש גם מוסכניק או מורה בבי"ס שקנו 20 מטרים רבועים בבני ברק או בפ"ת. זה הפך להיות מוצר להמונים.

"אנחנו פוגשים אותם כשהם מקבלים את המשרד, ומבינים שיש להם דרך ארוכה לעבור עד שהמשרד יהיה מוכן. בניגוד לשוק הדיור, שם מקבלים דירה מוכנה לגור, משרד אתה מקבל עם מעטפת של בטון. 2,000-3,000 שקל למ"ר עד שזה יהיה מוכן להשכרה, כשבדרך צריך לעבור הרבה מאוד יועצי רישוי, תכנון, אינסטלציה, חשמל ועוד. וצריך לעשות בניהם את התיאום, ורק אח"כ לשים את הפרקט. רוב האנשים לא מודעים ולא מכירים את זה בכלל".

[quote]

- יותר מזה, מי שקונה משרד לא פעם מגרד את כל הכסף שיש לו ושאין לו. לא נשאר לו עוד לשיפוצים.

"זו הבעיה הנפוצה. אנשים קונים משרד עם כל התקציב שיש להם ולא משאירים כסף בצד לבנייה, לתכנון ולזמן שהמשרד עומד ריק חצי שנה או שמונה חודשים. צריך לשמור עוד 25%-30% מהתקציב בצד. מי שקנה 100 מ"ר משרד חייב לקחת בחשבון 200-300 אלף שקל תוספת תקציב כדי להביא שוכר. בתור כלל אצבע, קח בחשבון שמשרד ריק עולה בין 50 ל-60 שקל למ"ר בכל חודש. מי שמגיע מוכן ועם מספיק כסף בצד, יורד לו מפלס הלחץ והוא מוכן לתחרות".  

- איך מוצאים בכלל שוכר למשרד קטן כל כך?

"לאתר שוכר זה לא לפרסם שורה ביד 2 כמו שאנשים חושבים. ואגב, אם תכנס ליד 2 תראה בבני ברק 250 משרדים להשכרה עד 200 מ"ר, בפתח תקווה עוד 200 משרדים כאלה ובתל אביב קרוב לאלף. לאתר שוכר זו משימה מורכבת. וכנראה שהמספר הולך לגדול בצורה משמעותית.

"אני מכיר אנשים שקנו משרדים של 10 או 20 מ"ר, מיקרו משרדים, והם הגיעו אלינו אחרי שהם עומדים עם המשרדים הללו ריקים קרוב לשנה. לחלק מהם אני אומר 'אני לא יכול לעזור לכם'. או שיחתכו בבשר וימכרו, או שינשמו עמוק ויחכו. זה לא חוכמה להגיד קניתי, וזה לא חוכמה לקנות מספרים. יש פה המון אחריות של הקונה עצמו. אם מוכרים לך ב-25 או ב-30 אלף שקל למ"ר, משרד של 10 מ"ר ב-300 אלף שקל, לא יקרה כלום אם תבדוק מה קורה בשוק. ככה תגלה שבאותו בניין קנו ב-16 אלף שקל למ"ר ושיש חברות עם חללים משותפים שכבר גרפו את כל השוק. נדל"ן זה לא קסמים. יש מקרים שמגיעים אלי, שחוץ מאמפטיה וחיבוק חם אני לא יכול לעזור להם".

- אתה רואה כבר מוכרים שרק רוצים להיפטר מהנכס?

"יש כאלה, אבל הם עדיין בשוליים. המשרדים שלהם עומדים ריקים כמה חודשים והם באמת מחליטים למכור. זו עדיין לא תופעה נפוצה ורוב המשקיעים רוצים להישאר בשוק. יש גם סיפורי הצלחה, ולא מעט. בשוק כמו שהוא נראה היום צריך לעבוד נכון ומדויק וכשיש תשואה מהנכס היא תשואה יפה. נכס של מיליון שקל שמניב 6,000 שקל בחודש זה לא רע. אין מספרים כאלה בדירות".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה