עולם כמנהגו נוהג: האם השינוי במחירי הנדל"ן הוא עניין מחזורי?

גורמים רבים משפיעים על ענף הנדל"ן, בזה אנחנו לא מחדשים דבר. הביקושים, המגמות, התהליכים – כל אלו מושפעים מכיוונים רבים, בהם כאלו הקשורים ישירות בענף ובהם כאלו שמשפיעים עליו בדרך עקיפה. ובכל זאת, נתון אחד לא ציינו כאן – והוא אחד המשמעותיים ביותר: מחירי הנדל"ן. 

לא במקרה לא מנינו את מחירי הנדל"ן בין שלל הנתונים בענף שמושפעים על ידי גורמים חיצוניים, ומסיבה פשוטה: יש מי שאומר כיום שהם כלל לא מושפעים מכל אלו. במילים אחרות, מומחים שונים קובעים שמחירי הדיור עולים ויורדים במחזוריות קבועה כבר מאות שנים, וכי כך גם יהיה בעתיד. נסו לשנות זאת – ולא תצליחו. לתשומת ליבה של ממשלת ישראל הבאה.

עליית מחירים, בועה, ירידה, עליית מחירים, בועה – וחוזר חלילה

כפי שאפשר לראות בגרף שמובא כאן בהמשך ושפורסם במגזין Seeking Alpha, מחירי הדירות באמסטרדם, הולנד, מתאפיינים בתנודות שגרתיות למדי בין שנת 1600 לשנת 1800. בתחילה המחירים עולים, לאחר מכן נוצרת בועה (בדומה למה שקרה לפני המשבר הכלכלי הגדול של 2008), שמתפוצצת. ההתפוצצות מביאה לירידת מחירים ול"תיקון" שלהם, שנמשך שנים רבות, ולאחר מכן שוב מתחילה עלייה, שוב מתפתחת בועה, שוב היא מתפוצצת - וחוזר חלילה.

כשמדובר על שנים בודדות אי אפשר להגדיר זאת כמגמה, אך כשהעניין נמתח על פני כ-200 שנים, וחוזר על עצמו (כפי שניתן לראות בגרף) בשלושה גלים גדולים לפחות, אפשר לראות זאת כמגמה של ממש, אשר עשויה להעיד על "התנהגות אופיינת" של מחירי הנדל"ן.

בכתבה של המגזין Seeking Alpha מצוין מצב דומה גם באוסטרליה של היום, מדינה שבה האבטלה בשפל, הריבית נמוכה מאוד (בשיעור הנמוך ביותר שלה אי פעם) – אך שיעור חוב הציבור בשוק הדיור הוא הגבוה ביותר בעולם, 200% מההכנסה הפנויה. ומה לגבי מחירי הדירות? הם דווקא יורדים בהתמדה, למרות מדדים שונים שלכאורה אמורים להעיד אחרת. הסיבה לכך, לפי המומחים, היא אותה מחזוריות שמאפיינת את מחירי הדיור, וכמעט לא קשורה לשום השפעה אחרת: מאחר שב-2008 התפוצצה הבועה גם באוסטרליה, כעת אנחנו נמצאים עדיין בשלב התיקון הארוך.

לעניין זה חשוב להסתכל שוב על אותו הגרף שהצגנו קודם לכן, ולהביט על הקו האפור והמקווקו שמופיע בו: זהו שיעור ההכנסות של המשקיעים מהשקעה בנכסים נדל"ניים, וכפי שאפשר לראות הוא מתנהג בצורה הפוכה, באופן מושלם כמעט, להתנהגות המחירים. כלומר כאשר המחירים נמצאים בשפל, בתקופות התיקון, המשקיעים פעילים במיוחד - וכאשר הם מאמירים אל שיאה של הבועה, הם יוצאים מהשוק, מממשים או מורידים פרופיל, לכל הפחות.

כך או כך, נראה כי אנחנו נמצאים רגע לפני תחילת הטיפוס, לפי אותם מומחים. רבים מהם מאמינים כי 2019 תהיה שנת סיומו של התיקון במחירים, וכי 2020 תתחיל את הטיפוס כלפי מעלה. אם כך אכן יהיה, מחירי הנדל"ן במקומות שונים בעולם - כדוגמת אוסטרליה שמתמודדת עם ירידה מתמשכת - צפויים לעלות. מעניין לאן זה יוביל את השווקים היציבים יותר, ומעניין במיוחד איך (ואם) העניין ישפיע על ישראל, שכידוע לא חוותה התפוצצות בועה נדל"נית בשנים האחרונות.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה