יאיר טל: "תשואה דו ספרתית על ההון בפרויקטים של דירה להשכיר"

חברת דירה להשכיר הוקמה עוד בימי שר האוצר יאיר לפיד, עם הבטחה גדולה להקים בישראל "150,000 דירות להשכרה ארוכת טווח בתוך עשר שנים". יאיר טל, שמונה לאחרונה למנכ"ל בפועל של החברה הממשלתית, מספר בפודקסאט "מגדל בבל" על חבלי הלידה בהקמת שוק הדיור להשכרה ארוכת הטווח, על ההמתנה לגופים המוסדיים הגדולים שייכנסו גם הם למשחק, על התשואות הצפויות, ועל חינוך הישראלים שחלמו במשך עשרות שנים להגיע לדירה בבעלות.

טל: "נכון להיום יש מעל 7,000 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, מאוכלסות או בהקמה. החברה אמנם בת 4.5 שנים, אבל היא התחילה לעבוד בפועל רק בקיץ 2015. בכלים שניתנו לנו, ההספק לא רע בכלל. נכון שזה לא עומד במספרים שהובטחו בעבר, אבל כשאני מסתכל קדימה – השוק תופס וזה ימשיך. מעבר לכך, אני רואה את כמות הדירות שממתינה לנו לטיפול. חוק הוותמ"ל קבע כי 30% מכל תוכנית שתאשר אותה ועדה לקידום תוכניות גדולות יהיו מיועדות להשכרה ארוכת טווח. כבר היום ממתינים לחברה מעל 65,000 יח"ד בתוכניות מאושרות, מרביתם באזורי הביקוש. לאט לאט עוד ועוד יח"ד יכנסו לשוק".

- השאלה מה מפתה את היזמים להיכנס. התשואה נמוכה יחסית, ומעבר לכך לא יהיה להם פשוט, ודאי לא תמידית, לפנות משפחה שלא תשלם שכירות.

"עובדה שהם נכנסים וחוזרים פעם אחר פעם. אפריקה ישראל , אשטרום , שיכון ובינוי ועוד. והם לא עושים זאת בהתנדבות. הם מייצרים תשואה סבירה, עם חתך סיכון נמוך מאוד. התשואות על ההון העצמי דו ספרתיות, כי הם מקבלים מימון מאוד גבוה להקמת הפרויקטים. מבחינתנו, התשואה של פרויקט חייבת להיות 5% כדי לצאת לדרך. זה המדד לפרויקט שניתן לשווק אותו ושליזמים כדאי להקים אותו".

[quote]

- אדם פרטי שקונה ומשכיר דירה מקבל 3%-4% תשואה. כדי לתת 5% תשואה, המדינה צריכה לסבסד משמעותית את אותם פרויקטים.

"בכל העולם שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח לא קם ללא מעורבות ממשלתית כלשהי. בכל מקום בעולם פחות כדאי להקים דירות להשכרה ממכירה רגילה. יש מדינות שמציעות הטבות מס משמעותיות, יש מדינות אחרות עם הנחיות הממשלה שקרקעות מסוימות יהיו רק להשכרה. בישראל הממשלה החליטה שתפקידה ליצור את השוק הזה והיא מוכנה לוותר על הכנסה מהקרקע. יש שונות מאוד גדולה בין המכרזים ויש תחשיבים באוצר לגבי אובדן ההכנסות והעלות האלטרנטיבית".

- לוותר על הכנסות מקרקע יכול להניב תוצאות באזור המרכז. בפריפריה הרבה יותר קשה.

"אני מסכים שבפריפריה עובדים קשה יותר. כשהכלי הוא ערך הקרקע, ברור שבפריפריה קשה יותר. לכל מכרז בונים את האופי הפרטני שלו ובונים תמהיל שמייצר את הערך הנכון. למשל בכרמיאל שיווקנו דיור להשכרה עם דיור למכירה ושטחי מסחר, כדי שזה יהיה כלכלי. כך המדינה מקבלת מה שהיא רוצה".

- ובכל זאת, הגופים המוסדיים לא באים.

"המוסדיים יגיעו בשלב שהפרויקטים יופעלו. קשה להם להכנס לשלב היזמי ולהתמודד עם סיכוני ההקמה. השוק הזה גם עדיין לא סחיר. היזמים יתחילו להפעיל ולא ישארו עם הפרויקט לאורך זמן, ובסבירות גבוהה הם ימשכו את ההון העצמי והרווח וימכרו את הפרויקט למוסדיים".

- ובבוא היום הוא ימכור את הפרויקט הלאה. עוד 15-20 שנה נגמרה ההתחייבות שלו למדינה להשכיר את אותן דירות ושוב נשאר עם בור, ללא שכירות ממוסדת.

"אנחנו מאמינים שלאורך זמן, המכירה של אותם פרויקטים תהיה לגופים שיחזיקו בהם לאורך זמן. נראה פה שוק שכירות מתבגר ומתפתח, על נכסים סחירים. הפרויקטים הללו ירכשו כנדל"ן מניב. יש כבר דיבורים על קרנות ריט שיקומו לטובת העניין".

- למה שלא תהיה הגדרה בתוכנית, בתב"ע (תוכנית בניין עיר),שהקרקע מיועדת למגורים בשכירות בלבד?

"ברגע שהתב"ע מוגבלת להשכרה, ישנה בעיה קשה של השווי הכלכלי. זה הופך את הפרויקט למאוד לא סחיר, מה גם שהיום המדיניות היא לא להגביל תב"עית קרקעות".

- ובנתיים, אין התנפלות על הפרויקטים שכבר קמו ואוכלסו. ברמת השרון יש הרבה דירות שעומדות ריקות.

"הפרויקט של אפריקה ישראל בגליל ים מושכר במלואו, עם רשימת המתנה. בחיפה, הפרויקט של אשטרום מושכר כמעט במלואו, מקדים את התחזיות של היזם. גם ברמת השרון בפרויקט של אביב נשארו רק דירות בודדות. ברמת השרון זה פרויקט יפיפיה, אבל היה שם שילוב של כמה דברים – הגישה לא נוחה והפרויקט לא קיבל שבס מלא (תוספת דירות ללא הגדלת כמות הזכויות),ונשארנו עם דירות מאוד גדולות לצערנו".

- למה בעצם צריך שוק להשכרה ממוסדת? יש פה שוק של 600,000 דירות מושכרות שעובד יופי, בין פרטיים לפרטיים, בלי שהמדינה מתערבת או מסבסדת.

"עובד יופי זה מונח מפוקפק. שיעור השכירות בישראל דומה לעולם, 30% פלוס מינוס, אבל זה שוק ספורדי והוא הופך את כל השוק למוצר זמני. אין פה שום מערכת יחסים מוסדרת והכוח של המשכירים. זה עולם שלא מאפשר למשפחה לתכנן את חייה בגלל הזמניות. אנחנו מציעים יציבות. חד משמעית דירה להשכיר לא מציעה מוצר מוטה מחיר, אלא יציבות. היכולת ליהנות מכל יתרונות של דירה, בלי שתהיה בבעלותך. קח את ההון העצמי שיש לך לבורסה, להשקעה בעסק חדש, ללימודים, בלי משכנתא עד מעל הראש. אנחנו יודעים לייצר את כל היתרונות של בעלות בלי להחזיק בדירה. סטנדרט בנייה מאוד גבוה, עם תמריץ מובנה ליזם לבנות ולשמור על הפרויקט ברמה הגבוהה ביותר כדי לשמור על הערך שלו.

"התפיסה השתנתה חד משמעית ובשנה הקרובה נשקיע במיתוג של הרעיון. להסביר אותו ולהנגיש אותו. יש פה מרכיב תרבותי מאוד חזק, הרצון לנכס שמשויך אליך. אנחנו נשנה את זה וגם הדור משתנה. זה דור שצורך שירותים ולא צורך נכסים. אם הוא צריך לכבס פעם בשבוע הוא לא יחזיק מכונת כביסה".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה