בית המשפט: פיצוי על ירידת ערך? רק אם קיימת "ודאות קניינית"

בית המשפט לעניינים מינהליים קובע כי לצורך תביעת פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה חייבת להיות "ודאות קניינית", שמשמעותה אישור רמ"י לשינוי הייעוד והפיכת הזכויות במקרקעין - למוקנות. למעשה, בהעדר אישור רמ"י, אין ודאות כי קיימות לחוכר זכויות עפ"י המצב התכנוני ומשכך - אין מקום לתשלום פיצויים.

המקרה שלפנינו עוסק בשני ערעורים שנשמעו במאוחד על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון, שעניינן בתביעה לירידת ערך של נכס מקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

זהו סיפור המקרה: בשנת 1987 נחתם הסכם חכירה לא מהוונת בין חברת עשבי בר לבין רשות מקרקעי ישראל . החברה חכרה מגרש בשטח של 3,367 מ"ר הממוקם בסמוך למכללת הגליל המערבי בעכו, לתקופה של 42 שנה עד לשנת 2029, למטרת "מחסן וחומרי הדברה".

בשנת 2000 אושרה תכנית מתאר ג/10257, שייעדה את המקרקעין לאזור מגורים מיוחד, לבניית מבני מגורים בבנייה רוויה (להלן: "התכנית המשביחה"). בשנת 2011, אושרה תכנית מפורטת ג/17857, שייעדה את המקרקעין לאזור מגורים צמוד קרקע, דרך משולבת ושצ"פ ( להלן: "התכנית הפוגעת").

תביעת הפיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הוגשה של חברת עשבי בר, בטענה כי התכנית הפוגעת מאפשרת להקים 26 יח"ד צמודות קרקע בלבד במקום 139 יח"ד בבניה רוויה וכ-1,800 מ"ר חזית מסחרית, שניתן היה להקים במצב התכנוני הקודם עפ"י התכנית המשביחה. לתביעת הפיצויים צורפה חוו"ד שמאית המעריכה את שווי הפגיעה בסך של 3,630,000 שקל.

הוועדה המקומית דחתה את תביעתה של עשבי בר ונימקה את דחייתה בכך, שמטרת החכירה היא "מחסן לחומרי הדברה" בלבד, קיבולת הבנייה היא על פי המבנים הקיימים בלבד ולאור שינוי הייעוד רמ"י לא חייבת להאריך את החוזה ואולי אף רשאית להפסיקו. 

על החלטתה זו של הוועדה המקומית הוגש ערר לוועדת הערר, שמינתה שמאי מייעץ שקבע כי סכום הפיצוי לו זכאית עשבי בר עומד על סך 3,835,679 שקל ובשומה מתוקנת מאוחרת, בעקבות נתונים חדשים נקבע סכום לתשלום פיצויים בסך 4,195,582 שקל. בחוות הדעת של השמאי המייעץ הונח כי לדעתו קיימת ודאות מלאה בשאלת הסכמת רמ"י לרכישת הזכויות על ידי עשבי בר, בכפוף לתשלום דמי היתר.

[quote]

בהחלטתה קבעה ועדת הערר שאין כל הצדקה לפסוק סכום גבוה מסכום התביעה, ופסקה לזכות עשבי בר פיצויים בסך של 3,600,000 שקל, שנתבעו על ידה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק ממועד אישור התכנית. על החלטה זו הוגשו עררים לבית המשפט לעניינים מינהליים.

לטענת בית המשפט, במקרה הנדון, ועדת הערר לא עמדה במבחן הסבירות ושגתה בהחלטתה, שכן, על מנת שעשבי בר תהא זכאית לפיצויים, בשל הפגיעה, יש לבדוק את מעמדה הנורמטיבי בקרקע, כלומר אם הינה בעלת זכות קנויה ולא מותנית להתקשר עם רמ"י, כחוכרת לדורות של המקרקעין, גם לייעודם החדש למגורים או, שמא עסקינן באפשרות ספקולטיבית ועתידית בלבד, כלומר בזכות שלא הוכחה. 

עוד נאמר כי עפ"י חוזה החכירה ובהתאם להבהרות מצד רמ"י, יתכן ורמ"י היתה מסרבת לתת את הסכמתה לאפשרות לאשר את ייעוד הקרקע למגורים לפי התכנית המשביחה, וכן כל עוד לא שולמו דמי ההיתר 31% לייעוד מגורים, הרי שעסקינן בדבר "שלא בא לעולם".

למעשה, בית המשפט נשען בהחלטתו על פסק דין שניתן בבית המשפט העליון (בר"מ 1560/13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ), אשר התקבל ימים ספורים אחרי פסיקת אליק רון (אשר קובע בין היתר שחיוב בהיטל השבחה יושת כאשר זכויות הבניה הן מוקנות ולא מותנות) ובו נקבע כי "עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עקב אישורה של תמ"א 36 (העוסקת במתקני שידור), תתגבש רק עם ההחלטה למתן היתר בנייה מכוחה". 

על כן, נכון למועד אישור התכנית המשביחה, לא היתה ודאות שאכן רמ"י תאשר את מימוש שינוי היעוד ולעשבי בר לא היתה זכות קנויה במקרקעין בעת מתן תוקף לתוכנית המשביחה, על כן טרם מתן האישור למימוש שינוי היעוד, לא הגיע כלל המועד לתשלום פיצויים.

לסיכום, לדעתי בית המשפט לוקח את הילכת אליק רון ואת הילכת מגן אינטרנשיונל צעד נוסף קדימה, ומשכלל את סוגיית הוודאות התכנונית גם למצב הקנייני. בשני פסק הדין שניתנו בעליון, נפסק בהיבט התכנוני כי במקום בו אין ודאות תכנונית לעניין אישור זכויות בנייה מסויימות, המועד הקובע לחיוב בהיטל השבחה או תביעת פיצויים לירידת ערך הינו מועד הפיכת זכויות הבנייה למוקנות, קרי, מועד אישורן בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במקרה הנ"ל עולה איפוא, כי במקום בו אין "ודאות קניינית", המועד הקובע לתביעת פיצויים הינו מועד אישור רמ"י לרכישת הזכויות והפיכתן ברמה הקניינית לזכויות מוקנות.

עמנ (נצ') 46422-04-18 ועדה מקומית לתכנון עכו נ' חברה להדברת עשבי בר בעמ

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה