מתן פרטמן: "לשכנע בן אדם להשקיע בנדל"ן זה החלק הקל"

לאחר שהשתחרו לפני כחמש שנים מהצבא, החלו מתן פרטמן ורן הראל, בני 30 בסה"כ, ללמוד הנדסת חשמל באוניברסיטת תל אביב – הכי רחוק שיש מנדל"ן. אלא שעל הדרך, כדי שמעט הכסף שחסכו בשירות הקצר בקבע לא ישכב סתם בבנק, החלו השניים לקנות דירות בעיר באר שבע. מפה לשם, לאחר שראו כי טוב, הקימו השניים את חברת RM GROUP, המתמחה ומנהלת היום מאות נכסים בארץ ובחו"ל, וגם עזבו לשם כך את הלימודים באוניברסיטה ("זה היה לא פשוט להורים").

בפודקאסט "מגדל בבל" דיבר פרטמן על הסיכויים, הסיכונים, הדרך לגייס משקיעים וההחלטה להשקיע בארה"ב וכעת באי הקטן זנזיבר.

"התחלנו עם השקעות רק עבור עצמנו, אח"כ עבור משפחה וחברים, ובשיא הגענו ל-300 נכסים בבאר שבע. ברור שלא המצאנו את הגלגל, אבל מה שראינו זה שרוב המשקיעים חששו הרבה פעמים, ובצדק, מהניהול השוטף יותר מאשר הרכישה עצמה. אני גם הורדתי להם את כאב הראש וגם עשיתי להם עסקה יותר נכונה. רוב המשקיעים הם לא טייקוני נדל"ן, הם לא מבינים את העלויות הנוספות, את ההוצאה עבור המתווך, השיפוץ, המיסוי, המשכנתא, ואנחנו הנגשנו את כל זה לאנשים".

- אתה אומר אנחנו, אבל בסופו של יום מדובר בשני חבר'ה שהשתחררו מהצבא. מה אתם מבינים?

"בסופו של דבר, כל דבר הוא השאלה מה אתה מוכן להקריב. אני הקרבתי זמן – עשרות אם לא מאות שעות לראות נכסים וללמוד את השוק. באנו הכי מלמטה ולמדנו ברגליים, הרבה לפני שהבאנו משקיעים. קנינו, שיפצנו ומכרנו. כשבא המשקיע הראשון, קרוב משפחה, וביקש שנקנה גם לו סירבנו, בגלל האחריות. רק כשהבנו שהוא יקנה אצל מישהו אחר, שפחות אכפת לו, התגלגלנו לזה ודירה הובילה לדירה".

- בוא נודה שנהנתם מכך שהנדל"ן טס ועשה את העבודה בעשור האחרון.

"חד משמעית. להיות עם המגמה זה 90% מהעבודה הרבה פעמים. היו הרבה נכסים שהדירו שעות שינה מיותרות, שהייתי מוותר עליהם. כל הזמן יש אתגרים. שיפוץ שמתארך, לא מוצאים שוכרים בבאר שבע – שם העונה של השכירות מאוד קצרה ועוד".

- ואז בחרתם להשקיע בארה"ב. שם סביר להניח שאת הנכס שקניתם ראו 200 אמריקאים לפניכם את הנכס והחליטו שלא מתאים להם.

"קודם כל בבאר שבע השוק לאט הצטמצם. מה שהשפיע והכי פגע בשוק פה בארץ, היתה העובדה שהמשכנתאות התייקרו. כשהתחלנו ריבית המשכנתא היתה סביב 2% והיום היא כבר ברמות של 4%, וכשהתשואה מהדירה היא 4% זה כבר לא ממש משתלם. אז לקחנו את המודל מבאר שבע, והתחלנו איתו בארה"ב. הרבה לפני שאתה לוקח מטוס אתה מתחיל מהארץ. ללמוד על השוק ואיפה אתה רוצה להיות. בסוף מה שחשוב זה לעשות עסקה טובה ולתת שירות טוב. לשכנע בן אדם לקנות זה קל, אבל לגרום לו להמשיך איתך ולהביא עוד משקיעים זה האתגר האמיתי. זו טעות פטאלית להביא משקיעים לפני שאתה מתמקצע".

- ועדיין, אפשר ליפול בגדול בארה"ב.

"בסוף, נדל"ן זה נדל"ן. אתה משווה תפוחים לתפוחים. דופקים על דלתות, בודקים בפורומים, שואלים מה האוכלוסיה המקומית אומרת על המקום, מהן רמות המס, איפה החינוך יותר טוב, כמה תעסוקה יש והאם היא מגוונת, אם יש חיי קהילה, באיזה רכבים התושבים נוסעים, האם אין בתים נטושים. וכמובן שבעסקאות הראשונות עשינו הכל פי אלף יותר זהיר. אקסל גדול של פרמטרים, והיום בארה"ב ובבאר שבע יש לנו סדר גודל של כאלף משקיעים".

- ואתה לא חושש שכעת המגמה משתנה, ודאי בארה"ב?

"ארה"ב היא לא שוק אחד. גם ב-2008, יוסטון ירדה ב-3% ותיקנה בתוך שנה בחזרה. אני מסתכל למשל על התחלות הבנייה בארה"ב ורואה שגם היום, עשור אחרי המשבר, ההתחלות יותר נמוכות משנת 2000, ודאי משנת 2008. גידול באוכלוסיה ומיעוט בהתחלות הבנייה גורם לי למחסור".

[quote]

- והנה פתאום בפרוטפוליו שלכם מופיעה מדינה כמו זנזיבר. נראה שהתחלתם למכור חלומות ולעשות סיבוב על ישראלים.

"בנתיים עושים שם סיבוב רק עלינו. אנחנו המשקיעים הגדולים שם, והתחלנו לרכוש קרקעות באופן פרטי. הכל התחיל כשבחור שעובד בחברה שלנו טס להציע נישואים בזנזיבר, יש לו את הראש ואת הגב, והוא חזר כולו נלהב מהאפשרויות שם. אמרנו לו לעשות שיעורי בית, חשבנו שפה זה יגמר, אבל התברר שהפוטנציאל אכן גדול. זנזיבר עוברת מתיירות מוצ'ילרים לתיירות של זוגות וכו', וחסרים בתי מלון מרמת 4 כוכבים ומעלה".

- ומשקיעים ישראלים לא נבהלים מיעד כל כך לא שיגרתי?

"יש ויש. זו השקעה שממש לא מתאימה לכל אחד. חד משמעית היא בסיכון יותר גבוה. זה באפריקה, זה מלונאות, זה יזמות, צריך לדעת את זה. גם בארה"ב יש סיכונים וכל משקיע צריך לדעת את זה".

- איך מגיעים למשקיעים?

"70% הם משקיעים חוזרים או מפה לאוזן. ויש צעירים שחסכו פה משהו, שכבר מבינים שכדי לקנות דירה בארץ הם צריכים לחסוך עוד 20 שנה לפחות, אז הם מחפשים דירת מקפצה בארה"ב. הצעירים הללו פעם היו קונים בבאר שבע. אבל צריך גם לדעת להגיד לא למשקיעים. בחודש האחרון הגיע זוג שמאוד רצה להשקיע בזנזיבר. ישבתי איתם ואמרתי להם 'תירגעו'. השקעה המטרה שלה להקל על החיים ולא להקשות, ואם אתם עושים כל כך הרבה מאמצים ותחיו לשם כך בדוחק, אז בשביל מה?".  

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה