קפריסין: חממת היזמות הנדל"נית החדשה של המזרח התיכון

בשנים האחרונות הפכה קפריסין למוקד משיכה של יזמות והשקעות נדל"ן ישראליות, המציב את האי השכן בחזית ההתעניינות של ענף הנדל"ן הישראלי. השילוב הייחודי של יציבות כלכלית, אקלים ים-תיכוני, רגולציה נוחה, מיסוי אטרקטיבי ונגישות גבוהה - במרחק טיסה של פחות משעה מישראל - הפך את קפריסין לקרקע פורייה לפיתוח עסקי ופעילות יזמית במגוון תחומים הקשורים לנדל"ן.
האי מציע מגוון הזדמנויות עסקיות בשוק המצוי בנקודת זמן אסטרטגית של התפתחות, טרם הבשלה מלאה אך עם תשתית רגולטורית וכלכלית מוצקה. המעניין הוא שהשוק הקפריסאי משלב את היציבות והשקיפות של מערכת אירופאית, עם קרבה גיאוגרפית ותרבותית לישראל, המאפשרת תמרון יעיל יותר של המורכבויות הבירוקרטיות והפערים התרבותיים האופייניים להשקעות חוצות גבולות. זהו אחד היתרונות הייחודיים של האי – אפשרות לצעד ראשון בהתרחבות בינלאומית, אך בסביבה הדומה למוכר, עם קו חזרה נגיש במקרה הצורך.

מוקד פיתוח משגשג
נתוני השוק הקפריסאי מעידים על מגמה ברורה: מאז פרוץ המלחמה בישראל נרשמה עלייה של כ-300% בביקושים מצד ישראלים לרכישת דירות באי, והיקף העסקאות החודשי מגיע לכ-150 בממוצע. יתרה מכך, הישראלים מהווים כיום כ-70% מכלל רוכשי הדירות הזרים בקפריסין.
הערים המרכזיות המושכות את תשומת הלב של היזמים והמשקיעים הישראלים הן לימסול - "התל אביב של קפריסין" ובה המחירים הגבוהים ביותר, לרנקה ופאפוס המציעות אפשרויות במחירים נמוכים יותר. מחירי הדירות באי מתחילים מ-150 אלף אירו (כ-600 אלף ש"ח), כאשר בלרנקה אפשר להשיג במחיר הזה דירת סטודיו או דירת שני חדרים בגודל 50-60 מ"ר. לשם השוואה, דירה דומה בחיפה תעלה כפול - למעלה ממיליון שקל.

קרדיט (LaraKoptseva)

מאחורי הקלעים של "בום" הנדל"ן הקפריסאי
אם תשאלו יזמי נדל"ן, מה מושך אותם לקפריסין, זו, ככל הנראה, תהיה השקיפות העסקית לצד ההטבות המשמעותיות. אלה אומרים כי התחושה היא שממשלת קפריסין מבינה את הפוטנציאל ועושה הכל כדי למשוך השקעות חיצוניות.
מבט מעמיק אל מאחורי המספרים המרשימים של שוק הנדל"ן הקפריסאי חושף מארג של יתרונות מובנים שהופכים את האי למוקד משיכה עסקי. בראש ובראשונה עומדת מערכת המס האטרקטיבית - 12.5% מס חברות בלבד, שיעור הנמוך משמעותית מהממוצע האירופאי ובוודאי מזה הישראלי. לצד זאת, העובדים המבצעים רילוקיישן לאי נהנים מהטבות מס אישיות נוספות.
המדיניות הממשלתית באה לידי ביטוי גם בתמריצים משמעותיים לרכישת נדל"ן. רכישת נכס בשווי העולה על 300 אלף אירו מקנה למשקיע זכאות לתושבות באי, ובתום חמש שנים אף אפשרות לקבלת אזרחות קפריסאית, שמשמעותה דרכון אירופאי.
קפריסין של היום מזכירה בהיבטים שונים את תל אביב של תחילת שנות התשעים - התעוררות כלכלית עם פוטנציאל השבחה משמעותי בשנים הקרובות. השוואה זו מתבססת על מגמות שזוהו בשנתיים האחרונות, הכוללות עליה עקבית במחירי הנדל"ן, בעיקר באזורי החוף המבוקשים.
נתון מעניין נוסף הוא היקף התיירות. בשנת 2023 ביקרו באי 3.8 מיליון תיירים - מספר מרשים ביחס לגודלה של קפריסין. לנתון זה השלכות ישירות על שוק הנדל"ן, עם ביקוש גובר לחדרי מלון ולדירות להשכרה לטווח קצר באזורי התיירות.
במקביל למגמות אלה, ממשלת קפריסין פועלת להפיכת האי למרכז טכנולוגי משמעותי. כ-500 חברות טכנולוגיה כבר בחרו להקים באי משרדים אזוריים, וב-2022 בלבד עשו כ-10,000 עובדים מקצועיים מרחבי העולם רילוקיישן לקפריסין.
נראה, כי הטרנד הזה יוצר ביקוש טבעי לדירות ברמה גבוהה ולמשרדים מודרניים. מדובר בתנועה דו-כיוונית: ככל שיותר חברות טכנולוגיה מגיעות, כך גדל הביקוש לנדל"ן איכותי, וזה בתורו מושך עוד חברות הרואות באי יעד אטרקטיבי למשרדים.

ועידת מרכז הנדל"ן בקפריסין: הזדמנות ליצירת קשרים וחשיפה לשוק
בעקבות העלייה הדרמטית בהשקעות של יזמים ישראלים בקפריסין, מרכז הנדל"ן משיק ועידה מקצועית ראשונה מסוגה באי השכן – ועידת מרכז הנדל"ן קפריסין, שתתקיים בין התאריכים 18-20 ביוני 2025 במלון פארקליין היוקרתי בלימסול.
מדובר באירוע ייחודי המפגיש את שדרת המקצוע של ענף הנדל"ן הישראלי – יזמים, מנהלי פיתוח עסקי, מממנים, עורכי דין, שמאים, אדריכלים ובכירים נוספים – עם בכירי שוק הנדל"ן הקפריסאי: ראשי ערים, בנקים, קבלנים , משרדי עו"ד מקומיים, משרדי תכנון ואדריכלות, חברות ייזום והשקעות, ועוד.
הוועידה תכלול סדרת פאנלים והרצאות מקצועיות בנושאים הקריטיים ביותר לפעילות נדל"נית בינלאומית – משיתופי פעולה ורגולציה, דרך מיסוי, תכנון ורישוי, ועד לגיוסי הון והיבטים משפטיים של השקעות זרות. בין הנושאים המרכזיים: שיווק פרויקטים בקפריסין, מימון נדל"ן, ניהול הביצוע, מיסוי חברות והטבות מס, רגולציה ותכנון עירוני, וסקירת שוק הנדל"ן המקומי.
בנוסף, המשתתפים ייקחו חלק בסיורים מקצועיים בשטח – כולל ביקור בפרויקטים נבחרים בלימסול ובלרנקה, מפגשים עם נציגי רשויות מקומיות וסקירה של אזורי הפיתוח המרכזיים באי.

קרדיט (SAVA86)

מיהם המשקיעים והיזמים הישראלים בקפריסין?
בטיסה הקצרה בין תל אביב ללרנקה, קל לזהות את הנוסעים העסקיים - תיקי מסמכים, שיחות טלפון אחרונות לפני הנחיתה, ודיונים בעברית על המגרשים בפאפוס או הפרויקטים החדשים בלימסול. הנוכחות הישראלית בשוק הנדל"ן הקפריסאי הפכה למשמעותית כל כך, עד שגורמים מקומיים מתייחסים אליה כמנוע צמיחה של ממש.
מניתוח הפעילות הישראלית באי עולה תמונה מגוונת של פרופילים עסקיים. בראש הפירמידה ניצבים יזמי נדל"ן מנוסים, שרבים מהם כבר צברו ניסיון בישראל ובשווקים נוספים. אלו בדרך כלל משקיעים מתוחכמים שיודעים לזהות מגמות מוקדם ומחפשים שווקים שטרם הגיעו למיצוי פוטנציאל הצמיחה שלהם. עבור משקיעים אלה, קפריסין מציגה דמיון לשווקים אחרים שחוו התפתחות מואצת בעשורים האחרונים, כמו ברלין או חלקים מספרד.
לצד היזמים, בולטים בנוף גם מנהלי פיתוח עסקי מחברות ישראליות המחפשים להרחיב את פעילותם. הדמיון בתרבות העסקית, המרחק הקצר והיכולת לקיים פגישות פנים-אל-פנים על בסיס שבועי מעניקים יתרון משמעותי לחברות ישראליות על פני משקיעים אירופאים או אמריקאים. במקרים רבים, מדובר בחברות המחפשות בסיס ראשון להתרחבות מחוץ לגבולות ישראל, ורואות בקפריסין "קפיצת מדרגה" נוחה וזמינה.
נוכחות משמעותית נוספת בשוק היא של רוכשים פרטיים ישראלים המחפשים להרחיב את פעילותם. לפי נתונים שפורסמו, ישראלים מהווים כיום כ-70% מרוכשי הדירות הזרים בקפריסין, כאשר שאר הרוכשים מגיעים מגרמניה, בריטניה ולאחרונה גם מפולין. הנתונים מעידים שמאז פרוץ המלחמה נרשמה עלייה של כ-300% בביקושים מצד ישראלים, עם ממוצע של כ-150 עסקאות בחודש. 
המעגל המקצועי מתרחב גם לעורכי דין, רואי חשבון ושמאים ישראלים, שזיהו הזדמנות לליווי עסקאות חוצות גבולות. תופעה מעניינת היא היווצרותם של שיתופי פעולה מקצועיים בין אנשי מקצוע ישראלים וקפריסאים. מודל שכיח הוא משרד ישראלי המביא את הלקוחות והידע הישראלי, לצד משרד מקומי המביא את ההבנה העמוקה של הרגולציה המקומית.

עתיד היזמות הישראלית בקפריסין
השילוב של צמיחה כלכלית, ביקוש גובר לנדל"ן, תיירות משגשגת ומדיניות ממשלתית תומכת, יוצר תנאים אופטימליים להמשך צמיחת ההשקעות הישראליות בקפריסין. המגמה צפויה להימשך ואף להתחזק בשנים הקרובות, כאשר יותר ויותר אנשי מקצוע ישראלים מגלים את הפוטנציאל הטמון באי השכן.
ועידת מרכז הנדל"ן בקפריסין מהווה נקודת מפגש משמעותית להעמקת ההיכרות עם השוק המקומי, ליצירת קשרים עם אנשי המפתח ולבחינה מקרובה של ההזדמנויות החדשות באגן הים התיכון.
המרחק הגיאוגרפי הקצר מישראל הופך את קפריסין למעין הארכה טבעית של השוק המקומי, אך עם יתרונות רגולטוריים ופיננסיים של שוק אירופאי. בעידן שבו גיוון גיאוגרפי הפך לאסטרטגיה עסקית מקובלת, האי מציע את היתרון הנדיר של זרות מבלי להתרחק – שילוב של התרחבות בינלאומית ללא מחסומי מרחק, שפה או תרבות משמעותיים. האתגר, כמו בכל שוק מתפתח, הוא לזהות את נקודות הכניסה הנכונות בטרם הבשלת השוק והאמרת המחירים.