ביטול ההפרדה בין שטח עיקרי לשטח שירות: האם באמת יקצר הליכי תכנון?

האם מרפסת מקורה נחשבת שטח עיקרי או שטח שירות? האם חדר מכונות למעלית צריך להיכלל בחישוב אחוזי הבנייה? האם חלל טכני בגובה של 1.8 מטר נחשב כשטח כלל? שאלות כאלה ודומות להן עיכבו במשך שנים את הליכי התכנון והבנייה בישראל, והביאו לוויכוחים ארוכים בוועדות התכנון.
"הדיונים המתמשכים בסיווג שטחים יצרו עיכובים משמעותיים בהליכי התכנון והבנייה", מציין עו"ד עדן גנגינה, העוסק בנדל"ן ובדיני תכנון ובנייה. "בפועל, ראינו פרויקטים שנתקעים חודשים ארוכים בשל מחלוקות טכניות על סיווג שטחים שונים במבנה. התיקון החדש עשוי לקצר תהליכים אלה ולאפשר התמקדות בהיבטים המהותיים של התכנון. עם זאת, יש לזכור שכל שינוי רגולטורי מביא עמו אתגרי הסתגלות חדשים, וטרם נראה אם הפישוט המובטח לכאורה אכן יתממש בשטח".
לדברי עו"ד גנגינה, "כבר שנים רבות אנו עדים לתסכול הולך וגובר מצד אדריכלים, יזמים ואפילו עובדי מינהל התכנון עצמו, בשל הצורך להקדיש זמן ומשאבים אדירים לסיווג כל מטר רבוע במבנה - האם הוא שטח עיקרי או שטח שירות. תהליך זה לא רק מסרבל את ההליכים, אלא גם מגביל את החדשנות האדריכלית ומקשה על התאמת המבנים לצרכים המשתנים של התושבים".

המהפכה החדשה בתכנון
לאחרונה נחתמו תקנות המסמנות תחילתו של שינוי בתחום התכנון והבנייה בישראל. שר הפנים, משה ארבל, הניח את חתימתו על תקנות המבטלות את ההפרדה הנהוגה בין שטח עיקרי לשטח שירות בתוכניות בנייה. המהלך, אותו יזם יו"ר מטה התכנון הלאומי נתן אלנתן, נועד לפשט משמעותית את הליכי התכנון והבנייה ולקצר את זמני הטיפול בתוכניות ובהיתרי בנייה.
במשך שלושה עשורים, הליכי התכנון והבנייה בישראל התנהלו תחת מערכת שחייבה הבחנה בין שטחים עיקריים (המיועדים למגורים, מסחר או שימושים ציבוריים) לבין שטחי שירות (כמו ממ"דים, מחסנים, חניות ומרכיבים עיצוביים). 
"מערכת זו הובילה למצב אבסורדי", טוען עו"ד גנגינה. "הפרוטוקולים של ועדות התכנון מלאים בדיונים טכניים על סיווג שטחים במקום להתמקד בהיבטים המהותיים של התכנון - איכות המבנה, התאמתו לסביבה, יעילות אנרגטית והשפעתו על המרחב הציבורי".
לדברי עו"ד גנגינה, ביטול ההפרדה בין שטח עיקרי לשטח שירות צפוי לשנות מן היסוד את תהליכי התכנון והבנייה בישראל. "ראשית", הוא אומר, "הוא יקצר משמעותית את זמני הטיפול בתוכניות ובהיתרי בנייה. ההערכות מדברות על קיצור של חודשים ארוכים בתהליך. שנית, הוא יאפשר גמישות תכנונית רבה יותר, דבר שיתרום לחדשנות אדריכלית ולהתאמת המבנים לצרכים העכשוויים".
"במציאות הנוכחית", הוא מוסיף, "כל שינוי קטן בתכנון הפנימי של מבנה שמשפיע על היחס בין שטח עיקרי לשטח שירות מחייב הליך מסורבל של בקשת הקלה או שינוי תב"ע. התקווה היא שהמהלך החדש יאפשר גמישות תכנונית רבה יותר ויחסוך זמן וכסף רב ליזמים, לקבלנים ובסופו של דבר - לציבור הרחב".

המשמעות של התקנות החדשות
על פי התקנות החדשות, תוכניות הבנייה יוגשו מעתה תוך ציון שטח בנייה כולל, ללא הצורך בהפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות. הדגש יושם על נפח המבנה והשפעתו על המרחב הציבורי, במקום על חלוקה פנימית מדוקדקת של השטחים.
"החידוש המרכזי הוא הסטת המיקוד מסיווג טכני של שטחים להיבטים המהותיים של התכנון", מסביר עו"ד גנגינה. "מתכננים ואדריכלים יוכלו להקדיש את זמנם ומרצם לתכנון איכותי וחדשני, במקום לבזבז זמן על מאבקים בירוקרטיים על סיווג כל מטר רבוע במבנה".
עו"ד גנגינה מקווה כי ההשפעה החיובית של המהלך תורגש גם בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית , שם הסרבול הבירוקרטי הוא אחד מהחסמים המשמעותיים להתקדמות הפרויקטים. "בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38", כך לשיטתו, "קיצור לוחות הזמנים יכול להוביל להפחתה משמעותית בעלויות המימון, דבר שיגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים וישפר את הסיכויים להוצאתם לפועל".

בשורה או בירוקרטיה נוספת?
עו"ד גנגינה מדגיש את החשיבות המיוחדת של הרפורמה בתקופה הנוכחית: "בעת משבר לאומי, כשיש צורך דחוף בשיקום ובבנייה מואצת באזורים שנפגעו, כמו הדרום והצפון, הסרת חסמים בירוקרטיים היא קריטית. הרפורמה הזו תאפשר לנו להגיב במהירות ובגמישות רבה יותר לאתגרים המיידיים, וכן לצורך בפתרונות דיור מהירים למפונים. לצד זאת, הדרך עד להתייעלות המערכת כולה היא עדיין ארוכה מאוד".
"חשוב להיות מפוכחים," מדגיש עו"ד גנגינה כשנשאל אם מדובר בבשורה אמיתית או שמא בשינוי שיוסיף שכבה של בירוקרטיה. "יש חשש מוצדק במערכת התכנון מכל רפורמה חדשה, שכן ראינו בעבר כיצד שינויים שנועדו לפשט הליכים הובילו למורכבות נוספת. האתגר העיקרי יהיה בתקופת המעבר. בעלי תפקידים במערכת התכנון רגילים לחשוב במונחים של שטח עיקרי ושטח שירות, ויידרש זמן להטמיע את השינוי בתפיסה. כמו כן, התקנות החדשות חלות בשלב זה רק על תוכניות חדשות, וזה יוצר שתי מערכות מקבילות שיש לעבוד איתן בו-זמנית".
"בסופו של יום," מסכם עו"ד גנגינה, "אני מאמין שמדובר בבשורה אמיתית, במיוחד בטווח הארוך. העיקרון של פישוט וצמצום בירוקרטיה הוא הנכון, ואם היישום יהיה חכם ויתלווה לו מהלך נוסף שיאפשר ליישם את התקנות גם על תוכניות קיימות, נראה שיפור משמעותי בהליכי התכנון והבנייה בישראל".

לפרטים נוספים >>