הניתוח שמגלה: יחסית לגודלן - ערי המרכז בונות מעט מאד

לאחרונה פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) סיכום לשנת 2024 של התחלות וגמר הבנייה בישראל. מהנתונים עולה כי שלוש הערים שבהן החלו לבנות הכי הרבה דירות הן תל אביב (6,366 דירות), ירושלים (5,183 דירות) ואופקים (2,516 דירות). אולם כאשר בוחנים את הנתונים ביחס לגודלן של הערים ( מבחינת מספר התושבים שלהם) התמונה משתנה.

ניתוח שבוצע על ידי ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב לקראת יריד הדירות של שנת 2025 בחן את מספר התחלות הבנייה בערים שבהן היו מעל 500 התחלות בנייה, ביחס לכמות התושבים. מהניתוח עולה כי אופקים היא העיר הצומחת ביותר לשנת 2024 עם כמעט 60 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים. את המקום השני תופסת באר יעקב עם 48 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים, והיא הנציגה היחידה של אזורי הביקוש בחמישייה הראשונה. במקום השלישי נמצאת המועצה המקומית החרדית רכסים הסמוכה לכרמל עם כמעט 40 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים. במקום הרביעי לוד עם כ-26 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים ואת החמישייה הראשונה סוגרת קריית ביאליק עם כ-25 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים.

קריית אונו, המציגה כ-23.5 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים בשנת 2024, ממוקמת במקום השישי. כל ארבע הערים הבאות ברשימה – נתיבות, דימונה, טבריה וקריית אתא, ממוקמות הרחק מחוץ לאזורי הביקוש.

ערי המטרופולין בתחתית

ברשימת הערים הממעטות לבנות, לעומת זאת, ערי גוש דן והמרכז בולטות בנוכחותן. העיר שבה היקף הבניה הוא הנמוך ביותר ביחס לגודלה היא ראשון לציון, עם 3.5 התחלות בניה בלבד לכל 1,000 איש ב-2024. אחריה ממוקמות הרצליה (4), בני ברק (4.1), באר שבע (4.1) וחיפה (4.2).

ירושלים, שהיא אחת הערים הבונות ביותר מבחינה אבסולוטית, עם קרוב ל-5,200 התחלות בניה, מדורגת במקום השישי מהסוף בהיקף הבניה ביחס לגודל האוכלוסייה עם 4.7 התחלות ל-1,000 איש, בשל גודל אוכלוסייתה העצום המתקרב ל-1.1 מיליון איש. ואילו תל אביב שממוקמת בצמרת הערים הבונות עם כ-6,360 התחלות בניה -2024, ממוקמת במרכז הדירוג ביחס לגודל האוכלוסיה, עם 10.8 התחלות ל-1,000 איש.

"נורה אדומה לגבי המצב בערי הביקוש"

עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז מתייחס לנתוני הבדיקה ומציין: "ניתוח התחלות הבנייה ל-1000 איש ממחיש עד כמה יש ניתוק בשטח בין ההיצע לביקוש. מחד אני שמח לראות שבאר יעקב הנמצאת במרכז ונחשבת ליעד מבוקש יחסית מבחינת רוכשי דירות בישראל, היא בין הערים הצומחות בישראל. מנגד אי אפשר להתעלם מכך שכמות התחלות הבנייה בשאר ערי הביקוש רחוקה מלהרשים. הבנייה בפריפריה חשובה מאוד לאור גידול האוכלוסייה, אולם רואים כי אין הלימה בין ההיצע לביקוש במקומות אלו".

גוטליב מוסיף ואומר: "לפי הנתונים, מבינים כי מחירי הדיור באזורי הביקוש ימשיכו להאמיר גם בשנים הקרובות וזאת לאור העובדה כי אין מספיק התחלות בנייה ביחס לביקוש באזורים אלו. בכדי להעניק פתרון שיעצור את יוקר המחיה יש להקל ברגולציה, לקדם כדאיות כלכלית לפרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית ולקצר באופן דרסטי את קבלת משך הליכי ההיתרים לבנייה, זה עוד מבלי להתייחס להשפעת החלטת נגיד בנק ישראל על הגבלת מבצעי המימון והמחסור בכוח אדם".

"ממחיש עד כמה יש ניתוק בשטח בין ההיצע לביקוש". עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז (ענבל מרמי)

 "הנתונים מצביעים על מגמה משמעותית מאוד במפת הנדל"ן בישראל," מסביר עידו פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון . "העובדה שבאר יעקב תופסת את המקום השני עם 48 התחלות בנייה ל-1,000 איש, והיא הנציגה היחידה מאזורי הביקוש שנמצאת בחמישייה הראשונה, היא תעודת כבוד לעיר אבל גם מדליקה נורה אדומה לגבי המצב בשאר ערי הביקוש. כשמסתכלים על הנתונים רואים בבירור שיש פער עצום בין הביקוש לבין קצב הבנייה בערים המבוקשות במרכז שיוביל למצוקת דיור הולכת ומחריפה. זה יתבטא בהמשך עליית מחירים בערים הללו.

"באר יעקב מצליחה לשבור את הפרדיגמה הזו. מצד אחד, היא נמצאת באזור ביקוש - מיקום מרכזי עם נגישות מצוינת למוקדי תעסוקה. מצד שני, יש בה תנופת בנייה משמעותית שמאפשרת לספק מענה אמיתי לביקוש. מה זה אומר על שוק הנדל"ן בבאר יעקב? שמדובר בעיר שתמשיך להתפתח, להתבסס ולמשוך אליה אוכלוסייה חזקה. הנתונים האלה מראים שבאר יעקב היא כנראה ההימור הבטוח ביותר באזור המרכז - היא משלבת את היתרונות של אזור ביקוש עם היכולת לספק פתרונות דיור בקצב שמתאים לגידול האוכלוסייה. בניגוד לערים אחרות, כאן יש איזון בריא יותר בין היצע לביקוש".