גבעתיים: היתר בתנאים לפרויקט תמ"א 38 – בניגוד להחלטת העירייה

עד כמה מורכב כיום הליך קבלת היתר בנייה לפרויקט בהתחדשות עירונית? נראה כי הסיפור הבא יוכל לשפוך אור על העניין, ולהמחיש את האתגר העומד בפני הצדדים – בייחוד בתקופה שבה נדמה כי רשויות רבות נוטות לאשר פחות ופחות פרויקטים מסוג זה.

לאחרונה אישרה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב בקשת היתר בתנאים לפרויקט תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה) ברחוב עין גדי 14א בגבעתיים, שהוגשה על ידי החברה המבצעת - ד.ר חיזוק ובינוי עין גדי 14א' גבעתיים בע"מ. מדובר בפרויקט להריסה ובנייה מחדש במגרש ששטחו 1,070 מ"ר, ושבו נמצא כיום בניין בן 3 קומות מעל קומת עמודים, עם 12 יחידות דיור. החברה מציעה להקים במקום המבנה הקיים בניין בן 7 קומות (כולל קומת קרקע), בתוספת קומת גג חלקית, מעל שני מרתפי חנייה. בתוכניתה מבקשת החברה לכלול בבניין 30 יחידות דיור. 

לאחרונה הגישה ד.ר חיזוק ובינוי בקשה להיתר לפרויקט, אך נדחתה מסיבות שונות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית גבעתיים. בעקבות כך היא הגישה ערעור לוועדת הערר המחוזית, וזה מספק הצצה להתרחשויות סביב שולחנות הגופים המתכננים. 

טענותיה המרכזיות של הוועדה המקומית בנוגע לפסילת הבקשה מתייחסות למספר יחידות הדיור, למספר הקומות ולשטחי הבנייה המצוינים בבקשתה של החברה היזמית – אשר חורגים מהמכפילים שקבעה העירייה במסגרת מדיניותה בנוגע לפרויקטים להתחדשות עירונית. 
הוועדה המקומית טענה בנימוקיה כי כמות יחידות הדיור המבוקשת תיצור עומס תחבורתי על הרחוב, וכי קיים באזור חוסר בשטחים ציבוריים (שצ"פים ושב"צים), אשר אינו מאפשר תוספת יחידות דיור ללא פתרון כולל באזור.

בדיון בוועדת הערר צוין כי לבקשתה המקורית של חברת ד.ר חיזוק ובינוי הוגשו התנגדויות על ידי בעלי דירות בבניינים סמוכים, בטענה דומה לזו של הוועדה המקומית, לפיה בקשת היזמית אינה מתאימה לאזור, הן בשל מסת הבנייה והן בשל הצפיפות שהיא מייצרת. לטענת המתנגדים, האזור סובל מחוסר בתשתיות, לרבות כבישים צרים והיעדר מקומות חניה.

ועדת הערר דנה בפרטנות בטענות השונות שהעלתה המערערת. באשר לכמות יחידות הדיור שמבקשת היזמית לבנות, קיבלה הוועדה את החלטת הוועדה המקומית וקבעה כי מספר יחידות הדיור בפרויקט יהיה 28 - ולא 30 כפי שנכלל בבקשת ההיתר. "לאחר שבחנו את נסיבות הבקשה, לרבות שטחו של המגרש, הגישה לאזור דרך רחוב עין גדי הצר, הצפיפות המתקבלת, התוכניות החלות, מספר יחידות הדיור טעונות החיזוק בתחומו, ההשלכה של תוספת הדירות על הסביבה, לרבות העמסה על תשתיות ציבוריות קיימות וקיומן של בקשות נוספות מכוח התמ"א, באנו לידי מסקנה שאין להתערב במספר יחידות הדיור שקבעה הוועדה המקומית".

באשר למספר הקומות, קיבלה הוועדה את טענותיה של המערערת – והותירה אותו על כנו, קרי 8 קומות במבנה המיועד להיבנות, בטענה שמקומו הספציפי של הפרויקט מאפשר זאת. עם זאת, הדגישה הוועדה כי הוספת הדומות אינה משנה את החלטתה בנוגע למספר יחידות הדיור בפרויקט.

[quote]

בנוגע לשטחי הבנייה המוצעים במסגרת הבקשה להיתר, קבעה הוועדה כי ניתן לחרוג מהיקף השטח שקבעה הועדה המקומית , "ובלבד שנפח הבניה לא יחרוג מקווי הבניין, מגובה הבניין ומהנסיגות הנדרשות בהתאם לתשריט הנפחים" – כלומר גם כאן ערעורה של החברה מתקבל. 

הישג חשוב נוסף שרשמה החברה המערערת נוגע למקומות החנייה: בבקשתה כללה החברה הקמת 62 מקומות חניה, ל-28 יחידות דיור – אך בהחלטת הועדה המקומית נקבע שבבקשה ישנה חריגה במכפילי החניה, באופן שאינו תואם את מדיניות הועדה המקומית, וכי העומס התחבורתי אשר ייוצר על החניה המשותפת אינה מוצדקת. ועדת הערר קבעה כי ניתן לקבל את בקשת היזמית: "אנו סבורים שניתן לאפשר את הבקשה עם מכפילי חניה כמוצע בבקשה, בכפוף לאישור יועץ תנועה של הועדה המקומית".

יש לציין כי לצד החלטות אלו, דחתה ועדת הערר טענות אחרות של המערערת, בין היתר כאלו הנוגעות למדיניות הוועדה המקומית ביחס לפרויקטים להתחדשות עירונית, להקטנת קווי הבניין, לתכנון דירות הקרקע ולבניית ארבע דירות פנטהאוז בקומת הגג (ניתן אישור לבניית שתי דירות כאלו בלבד).

"לאחר שבחנו את הבקשה, שמענו את הצדדים ועיינו בהתייחסות הוועדה המקומית להתנגדויות שהוגשו, אנו קובעים שבנסיבות אלו ניתן לאשר את הבקשה להיתר", מסכמים חברי ועדת הערר, "ובלבד שתתוקן בהתאם לתיקונים שפרטנו לעיל, ובנוסף, תתוקן בהתאם להערות הוועדה המקומית שפורטו בהחלטתה, ובהתאם להערות הצוות המקצועי. 

הרכב ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב בדיון זה כלל את יו"ר הוועדה, עו"ד אפרת דון-יחייא, סטולמן, את נציג מתכננת המחוז, שמעון בוחבוט, את האדריכל ומתכנן הערים מיכאל גופר ואת נציג הציבור בוועדה, ניסים ארזי.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה