"לראשונה מאז מחאת 2011 אין מדיניות דיור. השוק חווה בלבול שאני לא זוכר כמוהו"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם בפרק יוצא דופן משוחח עורך אתר מרכז הנדל"ן , נמרוד בוסו עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, לקראת ועידת מרכז הנדל"ן אילת 2025, שתיפתח ביום ראשון בשבוע הבא, ותימשך שלושה ימים. השניים ניסו לתת טעימה מהתוכן הגדוש הצפוי בוועידה שתכלול כ-2,000 משתתפים וכ-250 דוברים. הם סיפרו על חלק מהנושאים בהם יעסקו הפאנלים השונים, כולל מחירי הדיור, התחדשות עירונית ועליית המיזוגים, כשלון התוכניות להשכרה ארוכת טווח, השפעות המלחמה על הצפון והדרום, נדל"ן בחו"ל ועוד ועוד, ועל חלק ממשתתפי הוועידה, כולל כמה שמות מסקרנים במיוחד. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי
לאפל 

"זה אירוע לדרג ניהולי בכיר בענף הנדל"ן", סיפר קצ'נובסקי. "2,000 איש שמגיעים לשלושה ימים לאילת: עורכי דין, שמאים, אדריכלים, ובראש ובראשונה היזמים, זה רוב רובו של הכנס, לצד מהנדסי ערים, ראשי ערים, רגולטורים, קובעי המדיניות וכו'. אנחנו באמת עושים חיים קשים לכל מי שרוצה להירשם לוועידה, ומקפידים שתהיה כמות מאוד מצומצמת של אנשים, רק הסגמנטים הרלוונטיים שציינתי. ענף הנדל"ן בנוי מהרבה גלגלי שיניים, ובשביל שהוא יעבוד כמו שצריך, כל הגלגלים האלה צריכים לעבוד ביחד, ובראש ובראשונה כמובן זה אותם הרגולטורים, קובעי המדיניות המוניציפליים הממשלתיים והיזמים. אנחנו מביאים לוועידה רק 20-30% מהאנשים שפונים אלינו להרשמה. יש בכנס 240-250 דוברים, זה באמת מספר בלתי נתפס". 

"תמיד שואלים אותי למה דווקא אילת? למה לא חו"ל? למה לא בצפון? רק באילת אפשר לשים אותם אותם לשלושה ימים ביחד, באווירה מצד אחד מקצועית עם תוכן מקצועי, לצד הופעות ואווירה יותר קלילה. הדבר הזה מייצר את החיבור הנכון בשביל לייצר את היצירה, את הבנייה, את היזמות שהמדינה הזאת כל כך משוועת אליהן. ובגלל זה אני חושב שזה אירוע שאין שני לו במדינת ישראל. אגב, אין שני לו גם בסגמנטים אחרים. זאת אומרת, אין אירוע בסדר גודל הזה עם הסגמנטים האלה, עם הקהל המדויק הזה, לא בתחום אחר וכמובן גם לא בנדל"ן". 

בוסו: "אנחנו תמיד רואים כמה השיח נוכח, גם במקומות הרשמיים, שזה הדיונים שאנחנו יוצרים בפאנלים, כולל דיונים פתוחים שבאמת אפשר לדבר עם מקבלי ההחלטות, וגם מחוץ לחדרים. תמיד אני אומר כשאנשים שואלים אותי מה מבדיל את הכנס הזה מכנסים אחרים שהייתי בהם לאורך הרבה מאוד שנים כעיתונאי - שזה מקום שבו כשאתה מגיע, לא משנה מי אתה, אתה מוקף באנשים שאתה באמת רוצה להיות מוקף בהם, לא באנשים שרוצים ממך משהו". 

בוסו: "בדרך כלל אנשים יודעים פחות או יותר לאן השוק הולך. אני חייב להגיד לך, בלבול כזה כמו השנה אני לא זוכר. הדעות חלוקות. אנחנו רגילים לשמוע, בטח מיזמים שהמחירים יעלו ואנחנו רגילים שהממשלה אומרת בדרך כלל שהמחירים ירדו, והפעם בשני הצדדים אני רואה דעות חלוקות"

"בדרך כלל אנשים יודעים פחות או יותר לאן השוק הולך. אני חייב להגיד לך, בלבול כזה כמו השנה אני לא זוכר. הדעות חלוקות. אנחנו רגילים לשמוע, בטח מיזמים שהמחירים יעלו ואנחנו רגילים שהממשלה אומרת שהמחירים ירדו, והפעם בשני הצדדים אני רואה דעות חלוקות וגם גם מי שאומר כמו תמיד שהמחירים יעלו, הוא לא בטוח עד הסוף. אני חושב שאחת הסיבות לבלבול הזה היא שלהרבה אנשים לא ברור מה קורה ברמה הרגולטורית. הרגולטורים וקובעי המדיניות בעיקר שותקים בשנה-שנתיים האחרונות. לדעתי בכנס הזה זאת תהיה הפעם הראשונה מאז המחאה החברתית שאין תוכנית דיור ממשלתית, אפילו מחיר מטרה הוקפא וטרם חודש. אני חושב שגם זה מכפיל את החשיבות של מה שיהיה לאנשים כמו מנכ"ל משרד השיכון או מנכ"ל רמ"י להגיד, וכמובן שר השיכון שגם הוא מגיע. כי בעצם אלו האנשים שצריכים בסוף להגיד לסקטור שמבצע, שזה היזמים ועורכי הדין וכו', לאן השוק הזה הולך". 

"זה מתחבר, אגב, לעוד נושא שאנחנו שמים עליו זרקור כהחלטה מודעת שלנו במרכז הנדל"ן, שזה לנסות לפתור או לקדם פתרון לסוגיית השכירות ארוכת הטווח. המודל לא עובד, אנחנו יודעים את זה. מרגע שהריבית הפסיקה להיות ריבית אפס, הוא לא עובד. אנחנו מצפים באמת שבכנס סוף סוף מנכ"ל משרד השיכון שמגיע לשיחה אחד על אחד יספק פרטים על תוכנית חדשה שהם עובדים עליה. אני באופן אישי מאוד מחכה לראות איזה כותרות יצאו משם". 

"2025 תהיה אפילו עם עוד יותר מיזוגים ושותפויות" 

קצ'נובסקי התייחס להשפעות של המלחמה, בין היתר על הצפון. "אני מת על הצפון ואני חושב שיש לנו צפון מדהים ואנחנו בהחלט לא מממשים את הפוטנציאל שלו. אני חושב שהמדינה צריכה להיערך לזה בהתאם, ואני מקווה שנדע לבנות את התוכן ואת הגורמים הרלוונטיים, כך שבאמת הזרקור בכנס יהיה לכיוון הזה. אנחנו צריכים להצמיח את הצפון. זה מנוף צמיחה מאוד משמעותי למדינת ישראל ולשם צריכים לזרום התקציבים". 

נושא נוסף שיעלה בכנס הוא שוק המשרדים. "זה תחום שבאמת עבר שנה קשה", אמר בוסו, "אני חושב שמבין כל ענפי הנדל"ן, השיח לגבי הענף הזה, לא יודע אם לקרוא לו שלילי, נקרא לו שיח מאתגר. יגיעו אלינו השנה שמות באמת מהשורה הראשונה, לא רק בארץ, אפילו בעולם. חיים כצמן מגיע במיוחד מניו יורק, בעל השליטה בג'י סיטי, ויהיה איתנו אופיר שריג, מנכ"ל מליסרון ועוזי לוי ו אמיר בירם. וגם כמובן הסיפור הנדל"ני אולי הכי גדול של השנה האחרונה, דודו זבידה, ונחשון קיויתי. אני יכול להמשיך עוד ועוד". 

קצ'נובסקי: "2025 תהיה חזקה אפילו יותר מ-2024 בנושא השותפויות, ולו בגלל שבסוף ריבית גבוהה ולחצים הכלכליים יש להם זמן עד שהם פועלים, הם שוחקים את החברה מבחינת התזרים, וככל שהזמן עובר והריבית גבוהה ויש לחץ כלכלי, ככה יותר נדחקים לעוד שיתופי פעולה ולעוד פתרונות מימוניים שונים"

נושא נוסף שמן הסתם ידון בהרחבה בכנס הוא ההתחדשות העירונית. "משהו שמאוד מאפיין את תחום ההתחדשות היום ואנחנו רואים את זה מלא, זה כל הנושא של המיזוגים והרכישות, שיתופי הפעולה, המימון", אמר בוסו. "הימים הקשים יחסית ועליית הריבית תפסו חלק מהחברות, במיוחד הקטנות, במצב שביר, ולעומת זאת אתה רואה גם חברות שהגיעו לתקופה הזו עם תיאבון והן קולטות שיש עכשיו הזדמנויות והן באות. מי שיודע לשחק נכון בתקופה הזו בסוף ירוויח. אז יש לנו גם פאנל שבאמת מדבר על התופעה הזו, קראתי לו 'דג גדול, דג קטן'". 

ק'צקנובסקי: "אז קודם כל רואים גם מגמה של 'דג גדול ודג גדול'. אתה יודע, יש הרבה מאוד שיתופי פעולה, אבל אני חושב שההתחדשות העירונית יצרה משהו מאוד מעניין. יש חברות שיש להן התמחות בלדבר בגובה העיניים, לדיירים, לפסיכולוגיה של בעלי הדירות ולהחתים אותם ולייצר את העסקה. ויש חברות גדולות, ציבוריות שיכולות שיש להן את היכולות של התכנון והבנייה וההון הכלכלי. לרוב החברות אין את שני הדברים האלה, זה נדיר, וזה מייצר שיתופי פעולה, ובהחלט אנחנו נראה את זה יותר ויותר.

"2025 תהיה חזקה אפילו יותר מ-2024 בנושא השותפויות, ולו בגלל שבסוף לריבית גבוהה ולחצים כלכליים יש זמן עד שהם פועלים, הם שוחקים את החברה מבחינת התזרים, וככל שהזמן עובר והריבית גבוהה ויש לחץ כלכלי, ככה יותר נדחקים לעוד שיתופי פעולה ולעוד פתרונות מימוניים שונים".

קצ'נובסקי סיפר על פאנל שינחה בוועידה בנושא נדל"ן בחו"ל. "אני אוהב את הדברים שמחוץ לקופסה, לגעת בדברים שפותחים את הראש ליזם. אני חושב שבסוף כיזם גם חשוב להבין קצת איך הדברים עובדים במקומות אחרים בעולם. ובהקשר הזה בפאנל הבינלאומי יישבו שלושה מוסדיים גדולים: הפניקס, כלל ומגדל, ראשי תחום הנדל"ן. יהיו נציגי חברות אלקטרה ואלטו, שמנהלות מיליארדי דולרים של הון עצמי בארה"ב ובאירופה, ואנחנו נראה סקירה של מה קורה בשווקים השונים".