ועדת הערר הכריעה: עקרונות פס"ד "קבוצת הירדן" שמפחיתים היטל השבחה ייושמו גם בתל אביב

כשנה וחצי לאחר שניתן, רשם פסק הדין התקדימי "קבוצת הירדן" נקודת ציון נוספת. זאת כאשר ועדת הערר המחוזית ת"א, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, קבעה ביום חמישי האחרון לראשונה כי יש להחיל את העיקרים שנקבעו במסגרתו גם בתחומי העיר תל אביב.

נזכיר כי ביוני 23, נתן שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב  גלעד הס פסק דין תקדימי במסגרת ערעור של החברות קבוצת הירדן ורינובו נגד הוועדה המקומית הרצליה. הסוגייה שבמחלוקת הייתה, כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה במקרים שבהם תמ"א 38 מיושמת במסגרת תוכנית לפי סעיף 23, שבמסגרתה מוענקות לפרויקט זכויות נוספות מעבר לזכויות שמקנה התמ"א, ואשר מחויבות בהיטל השבחה .

להחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן

פסק הדין שם סוף ל"שיטת הדלתא" וקבע נוסחה לפיה יש לחשב תחילה את ההשבחה הכוללת של הפרויקט הנובעת מכלל תוספות הבנייה - פטורות וחייבות, ולאחר מכן לחשב את חלקם היחסי של השטחים החייבים מתוך כלל השטחים שנוספו. יש לציין כי מדובר בשיטה שמפחיתה את גובה ההיטלים, שכן על פי תחשיב בשיטת הדלתא, על פי רוב ההשבחה הנה גבוהה יותר. מסיבה זו מיהרה עיריית תל אביב לפרסם זמן קצר לאחר אותו פסק דין חוות דעת משפטית מטעמה, ולפיה הוא אינו תקף לגבי תוכניות הרובעים 3 ו-4.

אותו פסק דין עומד גם בלב העררים שהוגשו במקרה זה. העררים שבהם עסקה ועדת הערר הם עררים הדדיים שהגישו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב מצד אחד, וכ-30 בעלי המקרקעין באמצעות היזם אלבטרו גבסו ובניו מצד שני, לגבי שומה מכרעת שהוציא השמאי המכריע  ברק שוורצברד באוגוסט 23'. מושא השומה היא דרישת היטל ההשבחה, אשר הגיעה בעקבות מימוש בדרך של היתר בנייה, של פרויקט לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) להריסת 3 מבני שיכון בני 4 קומות והקמת 3 מבנים בני 7 קומות מעל 3 קומות מרתף משותפות ו- 66 יח"ד, במקרקעין ברחוב מעפילי סלוודור בתל אביב.

טרם אישור הבקשה להיתר, אושרה ב-2020 בשטח תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 המעודדת התחדשות עירונית במקרקעין. בעלי הקרקע טענו כי אין כל חבות בהשבחה, ואילו הוועדה המקומית ת"א טענה כי החבות בהיטל השבחה היא כ-5.23. מיליון ₪. השמאי המכריע קבע שהחבות בהיטל השבחה על פי התוכניות התקפות היא כ-2.33 מיליון שקל

טרם אישור הבקשה להיתר, אושרה ב-2020 בשטח תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 המעודדת התחדשות עירונית במקרקעין. בעלי הקרקע טענו באמצעות  משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל ושות' כי אין כל חבות בהשבחה, ואילו הוועדה המקומית תל אביב טענה כי החבות בהיטל השבחה היא כ-5.23. מיליון ₪. השמאי המכריע בחוות דעת מאוגוסט 2023 קבע שהחבות בהיטל השבחה על פי התוכניות התקפות היא כ-2.33 מיליון שקל, מתוכן מכוח תמ"א 38 כ-632.5 אלף שקל היטל ומכוח תוכנית לפי סעיף 23 כ-1.6 מיליון שקל והשאר בגין התוכניות התקפות האחרות.

הבעלים טענו טענות בנוגע לחישוב שטחי הממ"דים שבגינו היה צריך להפחית את היטל ההשבחה, טענה שוועדת הערר קיבלה. מנגד, הוועדה המקומית טענה שלל טענות, שהעיקרית שבהן נוגעת לפסק דין קבוצת הירדן, שלפיה שגה השמאי המכריע באופן חישוב היטל ההשבחה ביחס לסל זכויות הפטור מכוח תמ"א 38 , והפחית שלא כדין את היטל ההשבחה המגיע לוועדה המקומית.

עוד נטען כי השמאי המכריע החליט שלא לקבל את עמדת הצדדים בחישוב ההשבחה בנושא זה, אלא ביצע חישוב בהתבסס על פסיקת בית המשפט המחוזי המדוברת, ובהקשר זה טענה הוועדה המקומית כי כיוון שפסק דין שניתן לאחר שהתקיים הדיון אצל השמאי המכריע, לכל הפחות היה עליו לתת לצדדים זכות טיעון מהותית בנושא.

עוד טענה הוועדה המקומית כי כי שגה השמאי המכריע בכך שלא נימק ולא פירט את קביעותיו השמאיות וכן שגה בקביעותיו השמאיות שניתנו ללא כל ביסוס והיה עליו לנמק חלק מהתחשיבים וכי הביא בחשבון היקף שטחים הפטורים מתשלום היטל השבחה גדול יותר מהיקף השטחים הפטורים שיש להביא בחשבון בהתאם לקבוע בהוראות החוק. לגבי פסק הדין טענה שהוא תקף בנוגע לתוכנית הר/2213, התוכנית בהרצליה שנידונה בפסק הדין, ולא לתוכנית בתל אביב כיוון שהתוכנית אושרה לפני התיקון בחוק (3 א) שתוקן לאחר אישור התוכנית ומדבר על תוספת מעבר ל-2.5 קומות, ומכאן שתוספת קומות מעבר לכך אינה נדרשת לחיזוק וחייבת בהיטל השבחה .

כמו הזכירה הוועדה המקומית את החלטת בית המשפט העליון לדחות את הערעור של הוועדה המקומית הרצליה נגד פסק הדין, בקביעה ש"המחלוקת נטועה בסיבות הקונקרטיות של המקרה". בסופו של דבר טענה הוועדה כי "התוצאה היא שניתן פטור למטרה שאינה חיזוק המבנה, בשעה שתמריצי התמ"א ניתנים רק עבור חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ולא עבור התחדשות עירונית ".

טענות הוועדה המקומית נדחו - התיק יחזור אל השמאי המכריע 

ועדת הערר קבעה כי "אף אם, כטענת הוועדה המקומית, בעיר תל אביב יש כיום כדאיות כלכלית לביצוע פרוייקטי התחדשות עירונית ללא צורך בתוספת זכויות מכוח תיקון 3א', עדיין טענה זו אינה מצדיקה שמתודולוגיית חישובי ההשבחה ויישום הפטורים מכוח התמ"א ותיקוניה, תהיה שונה בתל אביב מאשר בשאר אזורי הארץ".

גם יתר טענות הוועדה המקומית נדחו, בהן טענות על סמכות השמאי המכריע. לבסוף קבעה ועדת הערר כי ערר הבעלים התקבל, וכך התיק יושב אל השמאי המכריע על מנת שיתקן את התחשיב שערך בנוגע לממ"דים. עוד ציינה לגבי השמאי המכריע כי "הכרעת השמאי המכריע שטמנה בחובה סוגיות רבות, העידה על מלאכה שמאית יסודית מפורטת ומנומקת"

עוד הוסיפה כי "טענת הוועדה המקומית להיעדר נחיצותו של תיקון 3א' בתל אביב, בכל הכבוד, אינה נוגעת לשיטת החישוב שנקבעה בקבוצת הירדן, שבאה לעשות סדר בדרך החישוב של פרויקטים מסוג זה, וטיעונים כגון היעדר תחולה בתיקון כזה או אחר הם עניין למחוקק... פסק הדין מעלה כי בית המשפט התווה עקרונות כלליים לשיטת חישוב אשר ניתן להחילם על כל תכנית המשלבת זכויות הפטורות מהיטל השבחה מכוח תמ"א 38 עם זכויות אחרות החייבות בהיטל השבחה. בהתאם לכך, עקרונות אלו יפים לכל תכנית המוגדרת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, לרבות התכנית בעניינינו".

גם יתר טענות הוועדה המקומית נדחו, בהן טענות על סמכות השמאי המכריע. לבסוף קבעה ועדת הערר כי ערר הבעלים התקבל, וכך התיק יושב אל השמאי המכריע על מנת שיתקן את התחשיב שערך בנוגע לממ"דים. עוד ציינה לגבי השמאי המכריע כי "הכרעת השמאי המכריע שטמנה בחובה סוגיות רבות, העידה על מלאכה שמאית יסודית מפורטת ומנומקת".

בשל מורכבת התיק וריבוי הבעלים קבעה ועדת הערר לחובתה של הוועדה המקומית תל אביב הוצאות ערר של 10,000 שקל בלבד בתוספת מע"מ. את הבעלים ייצג עו"ד דוד שמעונוב, את הוועדה המקומית עוה"ד ענת קליין ומיכל דיק.