"לקראת סוף הרבעון הראשון נת"ע תתפוס חזקה באתרי העבודה הראשונים של המטרו, נתחיל בפתח תקווה וראשל"צ"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארחת ענבל קנקה, סגנית מנהל חטיבת המקרקעין בנת"ע. היא שוחה עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, וסיפרה לו על תהליך הפקעת הקרקעות בעקבות התקדמות פרויקט המטרו, פרויקט התשתית היקר בתולדות המדינה. איך מודיעים לבעל הקרקע על ההפקעה, מה הוא יכול לעשות, איך קובעים את הפיצויים, ולמה לפעמים כדאי לבעל הקרקע לא לערער על גובהם.

לצפייה: 

להאזנה:

"בפרויקטים רגילים של בנייה, הקרקעות הן בדרך כלל או של היזמים, או שיש הסכמים עם בעלי הקרקע", הסבירה קנקה. "במקרה שלנו מרבית הקרקעות הם למעשה לא של מדינת ישראל או של נת"ע שיש לה הרשאה לבצע בהן את העבודות, אלא של רשויות מקומיות או של אנשים פרטיים וההכרח הוא לעבוד באותם שטחים, והדרך היחידה למעשה לקבל את הקרקע היא באמצעות תהליכי הפקעה . אז בפרויקט המטרו שהוא באורך 150 קילומטר, 109 תחנות, אנחנו מדברים על משהו כמו 11 אלף דונם של הפקעות. מרבית ההפקעות שאנחנו הולכים לטפל בהן ומטפלים בהן כבר היום, הן בקרקעות של רשויות מקומיות, כיוון שהמנהרות עצמן עוברות תחת כבישים, דרכים, מדרכות, וחלק מהן בשטחים פרטיים, בעיקר באזורי התחנות. כדי לצאת מהמנהרה ולצאת מהתחנה אל פני הקרקע צריך יציאה לתחנה, וזה בדרך כלל בשטחים פרטיים, ולכן ההיקף הגדול". 

"ממש בחודשים הקרובים, אנחנו הולכים לראות הודעות נוספות שנשלחות בתוואי של M2, שמתחיל מאזור של בית חולים וולפסון ולאחר מכן שוק הכרמל, רוטשילד. יש לנו שם את תחנת הבימה והרבה מאוד ברמת גן. בגבעתיים, תחנת נוגה כצנלסון. אנחנו נכנסים ממש לתוך בני ברק, גבעת שמואל, פתח תקווה. זו רק ההתחלה, אבל 25' זה מתחיל יותר, 26', 27', 28', אז ממש אנחנו נראה את מה שאתה מדבר עליו, שגוש דן יהיה עם הרבה מאוד אתרי עבודה"

לדברי קנקה, "חלק מהשטחים נדרשים להפקעה קבועה וחלק להפקעה זמנית, כמו שטחי התארגנות, למשל לתקופת ביצוע הפרויקט. חלק מהשטחים נדרשים להפקעה מלאה, כמו אותן יציאות מתחנות שצריך להפקיע מלמעלה עד למטה וחלק מהשטחים רק להפקעה תת- קרקעית. זה אותם שטחים שמשמשים את המנהרות. בתחילת התהליך צריך להגיע לוועדה המייעצת של משרד התחבורה. אנחנו מאשרים שם את השטחים שאנחנו מבקשים להפקיע, שזה כמובן תואם את אותן תוכניות סטטוטוריות. לאחר מכן הצו, הרכישה, כמו שאנחנו קוראים לו הפקעה , מפורסם למעשה ברשומות, שזה העיתון הרשמי של מדינת ישראל. אנחנו גם מאתרים את הבעלים שרשומים באותם נסחי רישום מקרקעין ושולחים להם הודעות אישיות". 

"אנחנו משתדלים ללכת לטובת ציבור הנפגעים" 

קנקה הסבירה כי כבר החלו לשלוח הודעות על הפקעה ב-24'. "באותה הודעה אישית שאותו בעל קרקע או בעל נכס מקבל, יש גם הזמנה למפגש בעוד מספר שבועות מהיום שהוא בדרך כלל מקבל את המכתב. למפגש יגיעו בקרקע שלו צוות הפקעות ייעודי ומקצועי של נת"ע , שכולל יועץ הפקעות, שמאי מקרקעין שכמובן מומחה בהפקעות, מודדים, ובמקרים מיוחדים יש לנו גם יועץ משפטי. לאחר מכן אנחנו חוזרים ומתחילים להכין שומות על שווי הקרקע, שווי הזכויות של אותו מחזיק. ובהמשך התהליך הרגיל, הקלאסי, המסורתי של הפקעות, תופסים את החזקה בקרקע או בגידור שלה או בהריסה של מבנה, לפעמים בתת הקרקע. זו מעין הכרזה שאנחנו תופסים את הקרקע ולפי הדין, 90 ימים אחרי התפיסה אמור להתבצע התשלום לפי אותן זכויות שהיו לאותו אדם בקרקע".

כמעט כל מרכז בילוי בתל אביב הולך להפוך לאתר עבודה בקרוב, לפי מה שאת אומרת.
"ממש בחודשים הקרובים, אנחנו הולכים לראות הודעות נוספות שנשלחות בתוואי של M2, שמתחיל מאזור של בית חולים וולפסון ולאחר מכן שוק הכרמל, רוטשילד. יש לנו שם את תחנת הבימה והרבה מאוד ברמת גן. בגבעתיים, תחנת נוגה כצנלסון. אנחנו נכנסים ממש לתוך בני ברק, גבעת שמואל, פתח תקווה. זו רק ההתחלה, אבל 25' זה מתחיל יותר, 26', 27', 28', אז ממש אנחנו נראה את מה שאתה מדבר עליו, שגוש דן יהיה עם הרבה מאוד אתרי עבודה". 

קנקה הסבירה על תהליך הערכת שווי השומה וההפקעה עצמה: "יש לנו כאמור שמאי מקרקעין מומחה בתחום, שעורך שמאות פרטנית ספציפית לגבי אותו נכס. אחרי שהוא ביקר באותו נכס במסגרת אותה פגישה וביצע פרוטוקול תיעוד של כל מה שיש בקרקע. יש לנו בקר שמבקר את חוות הדעת. יש לנו צוות מקצועי בתוך נת"ע שגם קורא שוב את חוות הדעת, וועדת פיצויים שבוחנת את הנתונים וגם היא מאשרת אותה, כך שיש הרבה מאוד בקרות על השומות שלנו". 

נגיד הגעת למסקנה שהקרקע שווה מיליון שקלים. מה קורה? אתם אומרים' אדוני, בבקשה קח מיליון שקלים'? 
"רק לאחר 90 ימים מיום התפיסה, ממש כשלקחו את הקרקע, גם אם זה בעוד שלוש שנים, רק אז אתה למעשה תקבל את הודעת התשלום. אנחנו משתדלים ללכת כמובן לטובת ציבור הנפגעים. אנחנו מבינים את התהליך הרגיש הזה ובוודאי את המשמעות של תשלום הפיצויים במועד שנדרש. יש לך שלוש שנים להגיש תביעה בגין ירידת ערך או שינוי ייעוד שנגרם לקרקע שלך". 

"אנחנו חושבים שהסכומים שאנחנו מציעים הם מאוד הוגנים וסבירים. לראיה, בכל ההליכים שהיו לנו לגבי הקו הירוק והסגול מרבית האנשים למעשה קיבלו את הפיצוי שהצענו להם ולא הגישו תביעות, ואנחנו נותנים גם למעשה איזה שהוא בונוס או תמריץ על זה שאדם מוכן ומקבל את הצעת הפיצוי שלנו, וגם מוכן כמובן לתת את הקרקע בזמן שנדרש לפרוייקט. זה תוספת של 25% מגובה השומה שמלכתחילה הוצעה לו. זאת אומרת, אם הקרקע שלו שווה 100 אחוז, הוא יקבל מאה עשרים וחמישה אחוז. התנאי היחיד הוא כמובן לוותר על תביעות ולתת את הקרקע בזמן. זה די הוכיח את עצמו בקו הירוק והסגול".