פעם מחסן, היום מפגן עוצמה: כך שינתה מהפכת המרלו"גים את הנוף

מי שנוסע על כביש 6, בין מחלף חורשים למחלף אייל, לא יוכל להתעלם ממבנה ענק בצד הכביש, הנראה כמו מפלצת בטון: כ-150 מטר אורכו וכ-50 מטר גובהו. בעוד כשנה, כשתושלם הקמתו, המראה כבר יהיה הרבה יותר נעים לעין, אפילו מרהיב: המעטפת תחופה באריחים בוהקים בצבע אפור כחלחל, וישולבו בו מקטעים ורודים. המבנה המדובר הוא מרלו"ג (מרכז לוגיסטי) לוג'יקס, של צים אורבן וקרדן-גבע (חברה משותפת לקרדן נדל"ן וגבע נדל"ן), שיכלול 36 אלף מ"ר הכוללים אחסנה, משרדים, חוות שרתים ומסחר. 

נראה, שכמו מרל"וג לוג'יקס, גם מרלוג"ים אחרים המוקמים כיום, נראים יותר כמו דיסקוטקים שנועדו למשוך את העין, מאשר כקוביות בטון המשרתות משאיות שפורקות ומעלות סחורה. אין ספק שהמרלו"גים של היום, רחוקים שנות אור ממה שהיינו רגילים לו: קופסת בטון חשוף, שאין דבר בינה לבין עיצוב. 

איך ומתי התרחש התהליך, שבו הפך המרלו"ג ממבנה פונקציונאלי נטו, לכרטיס הביקור של החברות, וככל שהוא יותר גדול, יותר מרשים, יותר בולט בשטח – עוד יותר טוב? 

מרלו"ג לוג'יקס, של קרדן-גבע בשותפות עם רני צים (מאיר אדרי)

"עד לא מזמן", אומר ערן לב, מנכ"ל גבע נדל"ן ושותף בקרדן-גבע, שכאמור שותפה במרלו"ג לוג'יקס, "ראו במרלו"ג מבנה פונקציונלי שמשרת מטרה עסקית מאוד קרה, ולכן רוב המר"לוגים הוקמו בתקציב מינימלי, כדי למלא את הפונקציות שלהם. בהמשך, חברות גדולות רבות גילו את עולם המיתוג, ומאחר שהמרלו"גים הם מבנים עצומים, הן  הבינו שהם סוג של שגרירי מותג. מה עוד שהרבה פעמים הם יושבים על צירי תנועה ראשיים, כך שהם בולטים בשטח. מאחר שאלה מבנים גדולים, באמצעות העיצוב אתה מקליל את המאסיביות שלהם".

"מתקנים שמשדרים עוצמה"

"חברות הגיעו להבנה שכשיש להן מבנה של 40 אלף מ"ר, זה כרטיס הכניסה הכי מוצלח שלהן", אומרת דפנה אורבך-בירן, שותפה בפירמת האדריכלים אורבך הלוי, שתכננה בין היתר את מרלו"ג לוג'יקס, "חברות השקיעו במשרדים שלהן ודווקא במתקנים שבהם מיוצר הכסף, לא השקיעו. אלה מתקנים של עשרות אלפי מטרים שרואים אותם מהכביש, וזה משדר עוצמה".

אדר' דפנה אורבך-בירן: "חברות הגיעו להבנה שכשיש להן מבנה של 40 אלף מ"ר, זה כרטיס הכניסה הכי מוצלח שלהן. חברות השקיעו במשרדים שלהן ודווקא במתקנים שבהם מיוצר הכסף, לא השקיעו. אלה מתקנים של עשרות אלפי מטרים שרואים אותם מהכביש, וזה משדר עוצמה". 

משרד אורבך הלוי עומד כיום מאחורי כמה מהמרלו"גים היותר בולטים בנוף, ביניהם המרלו"ג של קודקוד באזור התעשייה במודיעין; המרלו"ג של סאנו בפארק התעשיות עמק חפר; והמרלו"ג של כלל במבוא כרמל. "במרלו"ג יש אמירה מיתוגית", אומר גם היזם צחי סופרין , הבעלים של קבוצת סופרין. "חלק מהחברות ממקמות את המשרדים שלהן במרלו"ג, או מקימות שם חדר תצוגה, כך שלא פעם זה כרטיס הביקור שלהן". 

שמוליק רופא, מנכ"ל ריט1, קרן השקעות בנדל"ן, חושב שאחת הסיבות שהביאו לשינוי בהתייחסות למרלו"גים, היא התקרבות הערים לאזורי תעשייה, בהיעדר עתודות קרקע, מה שחייב את שיפור הנראות של אזורי התעשייה, ובתוך זה המרלו"גים. "בעבר, התעשייה היתה מרוחקת מהעיר והיום העיר התקרבה לתעשייה. קשה לראות בעין את מבני הבטון הגדולים. בבית שמש באזור התעשייה ברוש, יש לנו מרלו"ג שמחופה בציפויים צבעוניים. באשקלון התחלנו לבנות מרלו"ג, ואת כל הרמפות שם אנו מחפים ברשתות אלומיניום. בסוף, גם למשתמשי הקצה  נעים יותר לבוא למקום שנראה פחות קר ויותר מודרני, ובטח בעיני התושבים, שבמקום מפלצת בטון הם רואים משהו נעים לעין". 

"משהו נעים בעין במקום מפלצת בטון". שמוליק רופא, מנכ"ל ריט 1 (נטי לוי)

"הרצון להקים מרלו"ג שנראה טוב מגיע מכל מיני כיוונים", אומר דן שפי, מנכ"ל שמן נדל"ן, "מדרישות ורצונות של שוכרים, בטח אם מדובר בחברות גדולות, שאצלן זה משלב גם משרדים. גם כשרוב השטח הוא מחסן, זה לא אומר שהוא לא צריך להיות מזמין ונעים ומודרני. מבחינת היזם, זה הפנים של החברה, והמרלו"גים מתחילים להיראות כמו בניין משרדים. היתה עליית רמה בכל הקשור לגמרים של מרלו"גים, החומרים הרבה יותר איכותיים כיום". 

"כמה שיותר צבעוני – יותר טוב"

שמן נדל"ן מקימה כעת מרלו"ג באשדוד לחברת אורשר, המותאם לצרכיה. באריאל, מקימה החברה מרלו"ג גדול שיכלול  25,000 מ"ר לשימושי לוגיסטיקה וכ-11,000 מ"ר לשימושים מסחריים. "אנו בשלב של היתר בנייה", אומר שפי, "ומחלקת ההנדסה בעיריה מדברת איתנו על חומרי הגמר, כלומר זה חשוב להם. גם באופקים אנו מקימים מרלו"ג עם חזיתות מזכוכית ואלמנטים שונים". 

סופרין מספר על חווייה דומה מול הרשויות: "באחרונה הקמנו מרלו"ג באבן יהודה,  וכשישבנו עם מהנדס המועצה הוא פרס בפנינו את החזון שלו, שכל האזור יהיה שוקק חיים. רצינו לייצר משהו שיהיה יפה, אז יצרנו מבנה בטון, שאותו ציפינו בלוחות אלומיניום ופח, ממש  כמו בניין משרדים מודרני בהרצליה פיתוח, ומכיוון שהחזית ארוכה, שברנו את המראה המאסיבי על ידי יצירת אשלייה שמדובר בכמה חזיתות". 

הדמיה של המרכז הלוגיסטי באשדוד, ששמן נדל"ן מקימה לאורשר, הדמיה: אברהמי אדריכלות

היזמים מביאים את מגמת עיצוב המרלו"גים לקצה, וכיום אפשר לראות מרלוג'"ים בכל צבעי הקשת. כך המרלו"ג של קבוצת סופרין בחולון, הטכנופארק, שבולט בצבעוניות שלו. "מבחינתנו", אומרת אורבך-בירן, בהתייחס לשאלה עד כמה מכניסים צבע למרלו"גים – "כמה שיותר צבעוני – יותר טוב". 

אלמנט נוסף שהביא את השינוי בנראות המרלו"גים, הוא החשיבות הגדולה שמייחסים כיום לסביבת עבודה נעימה. "אם פעם היית שם סככה כדי לתת צל", אומר לב, "היום זה לא מספיק. בטח כשקשה לגייס עובדים בעולם התעשייה. אתה צריך להיות אטרקטיבי ולהציע סביבת עבודה נעימה". רופא: "אנו דואגים שגם הפנים של המרלו"ג, ולא רק החוץ, ייראה טוב, כי בסוף אנו רוצים לייצר לאנשים סביבת עבודה נעימה. ברגע שהמתקן ברמה גבוהה, שומרים עליו יותר". 

בשורה התחתונה ההשקעה משתלמת 

לא פעם המרלו"גים הם לא רק מתקנים לוגיסטיים, אלא כוללים גם משרדים או שטחי מסחר, ואז כבר מדובר במבנה שלא רק החולפים על הכביש מהיר רואים, אלא גם מי שמגיעים למשרדים או לחנויות.  "כשיש עירוב שימושים במרלו"ג", אומר לב, "זה תומך אחד בשני. "יש לקוחות שמשתמשים במרלו"ג הן לחנות והן לאחסון". 

"המבנים המסחריים האלה בסוף קולטים קהל", אומר אלון שטאובר, שותף ומנכ"ל מסד עוז, המעורבת בהקמת עשרות מרלו"גים. "עובדים, מבקרים, ספקים, משתמשי הקצה שמגיעים". 

"בהשקעה נמוכה יחסית אתה מקבל מיתוג". אלון שטאובר, מנכ"ל ושותף בחברת מסד עוז (אפרת קופר)

האדריכל גיורא לוי, הוא אחד האדריכלים הבולטים בתכנון מרלו"גים, ותכנן בין היתר את המרלו"ג של אמות השקעות בבית שמש; של אוריין בקריית מלאכי; של אמות ושופרסל אונליין במודיעין; ושל רמי לוי במודיעין. ברוב המרלו"גים שהוא מתכנן, יש גם משרדים. "אני שם דגש על הפונקציונאליות", הוא אומר, "אבל אנו בהחלט חושבים על הנראות, על איך המבנה ייראה בעוד איקס שנים, מבחינת חומרי הגמר. אנחנו מרבים לעשות גמרים מאבן, כי זה נראה טוב לאורך שנים רבות. אנחנו בדרך כלל  מדגישים את אזורי הכניסות למרלו"ג, גם בשביל הפונקציונאליות וגם כדי לשפר נראות. 

אלון שטאובר, שותף ומנכ"ל מסד עוז, מציין שההשקעה לא גבוהה, והערך המושג, לעומת זאת, גבוה ביותר: "מרלו"ג שנראה טוב, מאפשר ליזם למתג את עצמו כלפי השוק, העובדים והעיריה. מיתוג של מרלו"גים הוא לא מאוד יקר, כך שבהשקעה נמוכה יחסית אתה מקבל מיתוג, ובסוף זה מצג כוח של המותג" 

"האוטומציה הביאה לכך שהגבהים של המרלו"גים השתנו, ויש כיום מרלו"גים שמתנשאים לגובה של מעל 40 מטר, למשל המרלו"ג של יוניליבר בחיפה. בגלל הגובה שלו, הוא נראה מכל נקודה בעיר". 

בסופו של דבר, יש לשאול אם בכלל ועד כמה ההשקעה בעיצוב מסייעת לשיווק המרלו"ג.  סופרין אומר חד משמעית, שהשקעה בנראות של מרלו"ג משתלמת, ומספקת ערך כלכלי. "אמנם זה עולה יותר בהקמה, אבל זה משתלם", אומר גם רופא. "אנשים רואים את הנראות ומבינים שלמישהו איכפת ורואים את זה אח"כ בניהול. לקוחות נכונים לשלם את הפער כדי לקבל את המוצר כי ברור להם שמי שמשקיע ככה בנכס, גם ינהל אותו אח"כ טוב. גם הוועדות המקומיות נותנות לזה חשיבות". 

דפנה אורבך מאורבך הלוי אדריכלים (תומר שמש)

אורבך-בירן אומרת, שהשקעה בעיצוב מרכז לוגיסטי, באופן יחסי עולה פחות לעומת העלויות האחרות." זה סוג של תכנון שלוקח בחשבון נקודות בחלל שבהן אתה משקיע פחות. כשאתה לוקח תקציב של הקמת מבנה תעשייה ולוגיסטיקה, המרכיב של האדריכלות בו נמוך,  כי ממילא יש לך מערכות קבועות שצריכות להיות במבנה. עושים את זה היום בחומרים שממילא אנו עושים בהם שימוש, חומרים מתועשים, כמו פלדה, לוחות אלומיניום פח, פריקסטים מבטון, מוצרים מתועשים. לא עובדים עם חומרים מהעולמות הפרטיים". 

גם שטאובר ממסד עוז מציין שההשקעה לא גבוהה, והערך המושג, לעומת זאת, גבוה ביותר: "מרלו"ג שנראה טוב, מאפשר ליזם למתג את עצמו כלפי השוק, העובדים והעיריה. מיתוג של מרלו"גים הוא לא מאוד יקר, כך שבהשקעה נמוכה יחסית אתה מקבל מיתוג, ובסוף זה מצג כוח של המותג. ביחס לעלויות הקמת המבנה, ההשקעה האדריכלית היא לא גבוהה: משחקים של צבע, מעט של צורה, אין איזה אלמנטים יחודיים, ואפשר להגיע היום לאיכות מאוד גבוהה בעלויות לא גבוהות במיוחד. זה מאפשר הרבה יותר מרחב, וגמישות פעולה להגיע לדברים יותר מרשימים".