תוספת של 30 עד 60 אלף דירות: התוכנית שתחליף את תמ"א 38 בחיפה נחשפת

מחר (ג') בשעות הערב צפויה הוועדה המקומית חיפה לדון לראשונה בתוכנית חפ/2666 – תוכנית ההתחדשות הבניינית של העיר, שעתידה עם אישורה להחליף את תמ"א 38 ברחבי העיר. התוכנית, הנחשפת כעת לראשונה על ידי " מרכז הנדל"ן ", צפויה לחול על כ-13 אלף מבנים ברחבי העיר. בכך, צפויה התוכנית לחדש כ-69 אלף דירות קיימות, ולאפשר תוספת פוטנציאלית של 31 עד 63 אלף דירות. הסיבה לפער המשמעותי היא הערכות מימוש שונות שהתקבלו ב"מרכז הנדל"ן" מצד עיריית חיפה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השותפות בגיבוש התוכנית. בעוד שההערכה השמרנית יותר שייכת לעיריית חיפה, ברשות להתחדשות צןפים תוספת פוטנציאלית גדולה יותר של יחידות דיור.

כזכור, תוקפה של תמ"א 38 פג באוגוסט 2024, אולם על פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה, בערים הפועלות לקידומה של תוכנית בניינית שתחליף את התמ"א, בהן גם חיפה, יוארך תוקפה של תמ"א 38 עד לאישורה למתן תוקף של התוכנית המחליפה, או עד מאי 2026 – המועד המוקדם מבין השניים.

תוכנית ההתחדשות הבניינית המקודמת חלה על השכונות הוותיקות בעיר ומשלימה את תוכניות האב להתחדשות עירונית ברחבי העיר ותקפה באזורים בהם אין התחדשות עירונית כמו שכונת רכס הכרמל ונווה שאנן. 

לא חל על בקשות להיתר לממ"ד ומבנים לשימור

התכנית חלה על מבנים המשמשים למגורים במגרש ביעוד מגורים לרבות מבנים בני פחות מ-4 יחידות דיור וכן על מבנה קיים שאינו משמש למגורים, אך נמצא במגרש ביעוד מגורים. התוכנית לא חלה על מבנים שכבר מימשו זכויות של תמ"א 38 ועל בקשות להיתר מכח תמ"א 38 בהן התקבלה החלטה על אישורן. פלח נוסף של מבנים עליהם התוכנית אינה חלה - מבנים לשימור עפ"י תכנית מאושרת. כמו כן, התוכנית לא חלה על בקשות להיתר לממ"ד, מרפסת, בקשות להסדרה, ותוספות בניה מינוריות להרחבת חלק ממבנה שאינן נדרשות לחיזוק על ידי פיקוד העורף.

התוכנית הבניינית מגדירה 10 מתחמי תכנון, כשבכל מתחם נקבעו היקפי הבניה והוראות פרטניות עבור אזורים מיוחדים באותו מתחם. זכויות הבנייה מחושבות ע"פ שטח מגרש על פי תכנית תקפה ערב אישורה של התכנית להתחדשות בניינית. במסלול חיזוק ותוספת לבנין קיים - נקבעו זכויות בניה באופן דומה לנקבע בתמ"א 38 – כתוספת קומות מעל המבנה הקיים בכפוף לתנאים המופיעים בהוראות התוכנית.

במסלול הריסה ובנייה מחדש, זכויות הבנייה נעות בין 135% במתחם 7 - המורדות הצפוניים, לבין 250% במתחם 4 – בת גלים ורחוב אלנבי ובמתחם 10 – ציר הרכס (מקטע 2 – מוריה). כמו כן, צפיפות יח"ד מירבי לדונם נעה בין 11-22 יח"ד לדונם. מספר הקומות המקסימלי בתוכנית עומד על 7.

התוכנית קודמה על ידי עיריית חיפה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לטובת תכנון התוכנית, עיריית חיפה הגישה הצעה לקול קורא וזכתה במימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בסך 2.2 מ"ש עבור צוות תכנון להכנת התכנית להתחדשות בנינית. העורך הראשי של התוכנית הוא אדריכל אליהו אברהם דרמן ממשרד דרמן ורבקל אדריכלות.

שרית גולן שטיינברג, סגנית ראש העיר חיפה ומ"מ הועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר, מסרה כי "תוכנית ההתחדשות הבניינית בעצם באה להחליף מצד אחד את תמ"א 38 לעיר ולטייב אותה, ככה שהתכנון יתאים לטופוגרפיה הייחודית של העיר חיפה. היא תיתן התייחסות גם לשמירה על הוואדיות וגם על השכונות הכלואות, ומצד שני תאפשר התחדשות עירונית במקומות שבהם אנחנו כעיר נוכל לתת מענה לתוספת יחידות הדיור בתחבורה ציבורית, בהליכתיות ותוספת מבני ציבור. המטרה של ההתחדשות הבניינית היא גם למנוע תחולה גורפת של חלופת שקד שלא מתאימה לעיר חיפה באחוזי הבנייה הגבוהים שלה, שלא יאפשרו לנו לתת מענים של מבני ציבור".

גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "מדובר בתכנית ההתחדשות הבנינית הגדולה והמורכבת ביותר שמקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עירית חיפה בהנהגת ראש העיר ויו"ר הועדה המקומית מובילים מהלך נכון והכרחי לעדכון התכנית, כך שתהיה ישימה מצד אחד ותואמת לאופי העיר מצד שני. אני מאמין שהתכנית תאושר עוד השנה ותאפשר התחדשות משמעותית ואיכותית למבנים הישנים בעיר".